房地产市场怪现状：房价越高增值空间越大

　　楼房建好三五载也不销售，就等着房价上涨多收利润；房价越高，增值空间越大，抗风险能力越强；从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋举架高低，新房“缩水”现象明显增多……看看这些各地房市出现的各种奇怪现象，不能不令人生出些许感叹。

　　“真长见识，知道什么叫捂盘了”

　　□记者 白田田 王涛 北京报道

　　“真长见识，知道什么叫捂盘了。”在北京某住宅楼盘的售楼现场，一对又没能买到房子的小夫妻直唿“郁闷”。

　　丈夫孟先生向记者讲述了买房的曲折经历：两人想在南城买套房子，从春节后就一直看房，但总是才听说开盘就给告知卖完了，“先是打电话过去问告诉我们还没开盘，再几天打电话过去就说卖完了”，这样的事情已经“好几回了”。

　　让孟先生郁闷的楼盘位于南四环外，开盘当天，170多套房子就销售一空。销售人员对记者说：“一共170多套房子已经有200人排号，今天来根本就没有意义。”

　　据了解，此次销售的是楼盘的3期，均价为每平方米18000元，户型较好的售价已经超过19000元。此前两月，楼盘2期开盘的时候，房价还是每平方米15000元。

　　销售人员介绍说，下一期开盘的时间还没有确定，预计到时的价格还要更高。北京市房地产交易管理网显示，此项目颁发预售许可证的日期为2月初，楼盘表中，销售状态中仅有两幢住宅楼显示“已售完”，其他的均为“正在预售”，而预售住宅拟售均价为每平方米15700元到每平方米17500元。

　　“正常，这太正常了！如果你仔细去查一下预售证，其实很多房源都应该是一次性上市销售的。”北京某国资背景房企的策划主管何先生透露，当下分期分批供应房源是房地产商捂盘的典型做法。

　　其实，捂盘的招数还有很多，拖延销售周期的做法也比较典型。此前就出现过一个普通住宅楼盘卖一两年的事情，现在类似的事情还在发生。以北京西二环外一个楼盘为例，销售人员告诉记者，该楼盘自从去年9月九已经开始销售，总共200多套房源，但到现在销售数量才达到总数的一半左右。

　　一位资深销售人员高女士说：“这可能是另一种销售模式，先把那些户型不好的卖掉，把户型好的囤起来等卖个高价，而这些房子在有关监管部门那里显示出的信息却是卖不出去。对普通购房者来说，先期不想买，涨价之后买不到。”

　　据何先生介绍，为了躲避相关部门的监管，开发商还会自己组织一批买家，“甚至是自己的员工”造成虚假的成交量，然后再取消销售合同重新出售。类似的“合作者”也可能不是个人而是中介机构，这些机构不管是在资金还是在渠道上都会更有优势，相对较低的价格买进，再以更高的价格卖出。“按时开工、按时预售，明面儿上根本查不出来捂盘，这类机密信息即使你能知道也拿不出证据。”

　　此外，捂盘的招数还有拖延领取预售许可证时间、领了预售许可证不开盘等等。准备今年买房的北京市民张先生就向记者抱怨：“有个楼盘关注了很久，但一直没有开盘销售，售楼处基本上就是摆设。最开始听说每平方米两万块钱就可以拿到，现在估计已经涨到三万了。”

　　“现在房子这么火，甚至一天一个价，多捂几天就意味着多赚好多呢，老板会嫌钱多吗？”小刘一直在某房地产公司做销售，她透露说，捂盘就是要让人感觉房子很紧张，事实上，还有房子没卖，要等到行情好的时候再卖。
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　　虽然捂盘存在一定的市场风险，但“房子这么火”让开发商捂盘的时候很有底气。北京大学房地产研究所所长陈国强说，只要开发商认为市场会继续向好，房价会继续上涨，而且区域其他竞争楼盘对它没有压力，就必然会采取捂盘策略，以达到减慢销售速度的目的。

　　此外，捂盘还和开发商的资金状况有关系。陈国强表示，正因为开发商不缺钱，才有条件放慢销售节奏，如果资金紧张，也不得不采取快速销售的策略。

　　针对开发商捂盘惜售的行为，政府部门出台了一系列政策措施。早在2007年，“国六条”实施细则明确表示要对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为，加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚。

　　日前，银监会已要求银行业金融机构做好房地产贷款风险的防控工作，对于存在捂盘行为的房地产企业，商业银行要将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。

　　今年北京出台的《促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见》明确要求，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。3月31日，北京市住建委曝光并处罚了3家捂盘惜售的房企，这是《实施意见》发布后首次对违规开发企业进行查处。

　　广州市国土房管局也于近日发布了《关于填报年度商品房预(销)售计划的通知》，要求开发商填报楼盘住宅套数、预售时间等，以遏制捂盘惜售的现象。从2011年开始，各房地产开发企业要在每年1月31日前向广州市国土房管局申报该年度商品房预(销)售计划。

　　房价越高，增值空间越大

　　□记者 胡作华 商意盈 杭州报道

　　许多杭州人都记得，位于杭州市钱江新城区块的“绿城·蓝色钱江”楼盘，在2009年5月18日一期开盘时，均价达到了三万元一平方米，尽管已属当时的“天价”，但结果也是哄抢一空。

　　新楼盘如此，老楼盘又何尝不是这样？位于杭州市区的90年代房屋采荷小区，2009年初成交均价为1.2万元/平方米，到2010年年初已经涨成了2.1万元/平方米。越来越多的杭州人发现，原先大家以为相对低价的房屋增值潜力大的惯性逻辑似乎已被证明是“谬论”，原来房价越高者，涨得反而快？

　　近年来，随着杭州楼市价格的节节攀升，购房成了很多市民的投资选择，投资哪里的房子升值快，抗风险能力强，一直是民众关注的热点。很多市民在投资过程中发现，本以为开盘价格低，升值空间大的一些楼盘升值缓慢，一些原本价格就已经“吓人”的楼盘反而让人们对房价涨幅想象力的底线被屡屡击破。

　　据了解，杭州名城燕园房屋均价从2008年9月18日为13400元/平方米飙升到2009年12月21日26000元/平方米；中凯东方红街房屋均价2008年7月9日为13000元/平方米，2009年9月11日为22900元/平方米，翻了一番。相较这些市区高房价楼盘，杭州周边地区楼盘升值较慢。如金成江南春城闲林山水房屋均价2005年1月30日为4000元/平方米，2009年11月30日为10060元/平方米；赞成岭上房屋均价2007年10月25日为7500元/平方米，2009年10月14日反而降到6900元/平方米。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华说：“高房价楼盘增值相对更快，而且抗风险性也强。如果房价要涨，一定是从市中心向四周蔓延，增幅呈现递减状态。相反如果房价要跌，却是从四周向中心扩展，跌幅会呈现出递减状态。”
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　　就职于杭州某媒体的李先生就深刻体会到了这一点。他在2007年以6000元/平方米的价格买下了杭州闲林的一套房子，2009年5月将房子出售转而投资了杭州城北银树湾一套住房。“当初看中它的开盘价低，以为升值空间大，结果两年时间每方也就涨了两千。投资城区房，几个月已经涨了8000多元。”李先生说。

　　贾生华说：“高房价高增值的楼市现象主要还是因为市区房源稀缺，没有可替代性，供需不平衡，而周边地区房屋供应量达，选择余地大。”

　　市区房源的稀缺性也直接表现在了可售房源数量上。据住在杭州网统计信息，2010年1月新开16个楼盘都是位于下沙、滨江、闲林、丁桥等周边地区。

　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生告诉记者，除了市区房源的稀缺性，房子的价值以及升值空间的大小还与房子的品质紧密相连的，这品质包括房屋周边市政配套建设、小区服务配套建设以及周围学校、医院、居住人群等各种因素。

　　新房“缩水”四大表现

　　□记者 范春生 沈阳报道

　　近来一些房地产开发商开发的新房“缩水”现象明显增多，且“缩水”隐蔽性更强，从居住面积到使用年限，从园区配套景观到房屋举架高低等，既侵蚀了购房者的合法权益，也引发大量的诉讼事件。对此，专业人士道出新房“缩水”的四大典型表现，并开出药方予以破解。

　　辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙有着多年处理房产纠纷的经验。他结合现实生活中的真实案例，指出了房屋“缩水”的四种典型现象，一一进行剖析破解。

　　案例一：屋子变小。前不久，沈阳市民刘先生买了一套商品房，建筑面积141平方米，使用面积112平方米。交房后，刘先生觉得房子面积有问题，就找到一家房产测绘公司重新测量，结果房子的使用面积只有106平方米，比销售合同整整少了6平方米，缩小4%。然而，由于合同约定可以退房的条件是建筑面积误差超过3%，而不是使用面积，刘先生有苦说不出。

　　王乃龙说，根据有关司法解释，房屋使用面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的按约定，无约定或者约定不明确时，误差比例在3%以内的，双方据实结算；若超过3%，买房人可提出解除合同要求开发商无条件退房，并返还已付购房款及利息。他建议，如果消费者的退房请求被拒，可通过消协责成开发商按规定执行，也可向法院提起诉讼，要求强制执行。购房者为了避免吃哑巴亏，在签订购房合同时应认真核对条款，要把建筑面积和使用面积都作约定。

　　案例二：被忽略的“使用年限”。一些购房者在拿到新房的房产证后，经常发现，房产证上标注的使用年限是40几年，或50几年，而非一般住宅土地的70年。使用年限“缩水”，让购房人有被开发商欺骗的感觉。王乃龙对此表示，通常开发商从政府部门取得土地使用权后，楼盘均有一定的开发建设期，所以购房者取得房屋的土地使用年限都不会是70年。只要消费者购买的是民用住宅，就不需要过于担心使用年限的问题。

　　王乃龙建议，为了避免不必要的麻烦或担忧，购房者应当将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，在购房合同中明确土地使用年限缩水、占地范围有误差等情形下的处理方式。

　　案例三：消失的花园和“缩水”的游泳池。一般购房者经常遇到这样的情况：开发商预售房时，按照楼盘规划图，显着标明建有花园甚至游泳池，这成了吸引合同成交的重要因素。然而入住后才发现，中意的小花园被改了规划，彻底消失，游泳池更像儿童池。
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　　王乃龙提醒，楼盘广告属于宣传资料和销售广告，购房者在购买商品房时应当注意收集这方面的材料，如交付的房屋与宣传资料和销售广告不符，购房者可以联合小区业主，以集体诉讼的方式要求开发商承担违约责任。

　　案例四：房子变矮。沈阳市民郝俊在看某处楼盘的样板间时，被高挑的房顶和开阔的空间所吸引，决定买下这个楼盘的房屋。在房屋买卖合同中，开发商承诺，房屋的层高是2.9米。可是交房后郝俊发现，开发商给他的房屋质量保证书注明的层高只有2.8米。

　　王乃龙认为，由房产管理部门提供的商品房买卖合同范本中，一般没有明确约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复到合同约定的高度也不现实，因此购房者在签订购房合同时对层高“缩水”问题，要明确约定违约的赔偿方式和数额，以便更好维护自身的合法权益。
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