琶洲楼盘供应量将从“吃不饱”转为“撑得慌”

邦泰国际公寓（资料、团购、论坛、二手）将不再独霸琶洲-赤岗板块公寓市场。6月中旬，琶洲-员村地区控制性详细规划落地，琶洲被定位为国际会展商务区，随后保利世贸公寓（资料、团购、论坛、二手）、印象琶洲公寓、利海假日轩（资料、团购、论坛、二手）等公寓产品纷纷传出下半年上市的消息。据南都记者不完全统计，今明两年琶洲-赤岗板块将有逾30万平方米公寓蜂拥而上，彻底改变该板块目前公寓供应紧张的局面。
货量　下半年逾13万平方米公寓压阵


上半年邦泰国际公寓还在宣传自己为琶洲地区唯一在售公寓产品。但从现在开始，邦泰国际公寓得把这句话给咽回去，因为琶洲-赤岗板块从下半年开始，将迎来一个公寓密集发售期。据南都记者不完全统计，下半年加上邦泰国际公寓在内，琶洲-赤岗板块发售的公寓产品超过13万平方米，其中保利世贸公寓将于9月份正式发售，总建筑面积约84000平方米，货量570套；印象琶洲公寓将在10月前后发售，建筑面积16319平方米，有上百套货量；利海假日轩也将于10月左右发售，总建筑面积22467平方米，货量160套；截至上周日，阳光家缘显示，邦泰国际公寓还有99套公寓未售，总建筑面积8565平方米。
预计在明年发售的主要公寓项目有纵横国际公寓（资料、团购、论坛、二手）和美林琶洲项目。前者总建筑面积约为13万平方米，后者是酒店式公寓，建筑面积46278平方米。也就是说，今明两年，该区域公寓产品供应量将超30万平方米。
据南都记者观察，琶洲-赤岗板块公寓价格以会展中心为中心呈梯度分布，其中保利世贸公寓离琶洲会展中心最近，是琶洲地铁站上盖物业，目前预计售价为2.5万-2.8万元/平方米；邦泰国际公寓和印象琶洲均是磨碟沙地铁站上盖物业，与会展中心相隔一个地铁站，两者平层单位价格相近，其中邦泰国际公寓平层均价2.1万元/平方米，印象琶洲公寓放风价为2万元/平方米；利海假日轩、纵横国际公寓则在地铁赤岗站附近，价格估计比邦泰国际公寓稍低。
原因 “公寓涌现是对国际会展商务区的补课”
投资性公寓产品从下半年开始，在琶洲-赤岗板块蜂拥而上，显然琶洲被定位为国际会展商务区是主要因素，大量的广交会交易客户的租赁需求催生了对公寓产品的需求。
在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，目前该区域出现大量公寓是一种必然，是对国际会展商务区的补课。他认为，即将推出的大部分公寓产品以投资为主，且距会展中心较近，届时将会有大量的交易会客户前来租房和投资，因此现在出现这么多公寓产品并不意外。广东中原地产项目部总经理黄韬分析，前几年由于琶洲地区详细控制规划没有定调和交易会氛围处于培养期，开发商拿地后基本没立即进行开发，想等环境成熟再进行开发来获得利润最大化，从而造成该区域公寓量明显不足。现在需求加大，加上政府对开发商囤地行为有所警惕，敦促开发商尽早开工发售，才会造成公寓产品一拥而上的现象。
前景错开时间发售业内普遍称销售前景乐观


从上半年仅邦泰国际公寓苦撑局面，到今明两年逾30万平方米公寓将涌现，琶洲-赤岗板块公寓供应量已从吃不饱转化为吃撑了。但由于这些公寓产品错开时间发售，业内普遍认为销售前景乐观，但未来的回报率会呈下降趋势。
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房产营销策划专家谢逸枫认为，琶洲-赤岗板块预期将会有3000套左右的公寓推出，但这是陆续推出，今年下半年推售的占总量的三分之一左右，也就是1000套左右。在目前的市场吸纳量下，这是完全可以接受并且能实现供需均衡的。鉴于琶洲-赤岗板块商业配套并不是十分健全，投资环境也不是很成熟的情况，开发商并不会集中发售。按每个月300-500套左右的发售量来看，不但市场能吸纳，而且也许还会有涨价空间。
黄韬先生也认为不会造成销售困难局面。琶洲已经很久没有公寓产品推出，有巨大的市场需求量，而这些楼盘产品的推出并不是在同一个时间点一哄而上，是陆续地在不同时间推出的，所以不会造成部分人士担心的产品扎堆销售困难的局面出现，相反销售前景还是比较光明的。但是如果这种充足的产品供应持续半年或者更久，情况也许就不太乐观了。
不过地产经济专家邓浩志则对投资回报率表示担忧。他认为，各家开发商都一致看准会展商机推出产品，在需求不会激增的情况下，商家宣传的预期回报率不可避免地会高于实际市场反应(邦泰国际公寓首年回报率为4%)。根据四月份以来的市场反应，预计下半年的总体回报率将会呈现一个下降趋势。
探营
印象·琶洲公寓　磨碟沙地铁上盖，已封顶
时间：7月15日上午10点
从地铁2号线磨碟沙站B出口刚出来，抬头就看见“印象·琶洲公寓”几个大字赫然挂在还在施工的楼盘上。也许是因为夏季暑气过盛人们不大出来走动，楼盘边上的马路人迹稀少，从地铁出口右转前行几十米就是磨碟沙公交站牌，偶尔才有一二位乘客等车。
高高矗立的楼盘虽然还未竣工，但已经显示出鹤立鸡群的气势。在楼盘东面，一片低矮、灰沉沉的风景。紧挨楼盘的西面是广州农业研究与检测中心大楼，再往前不远就是比邻而居的另一个楼盘——— 邦泰国际公寓。楼盘北面的风景较为“落魄”，几乎像是到了乡村。
该项目占地面积3600平方米，开发商为广州市房屋开发建设有限公司，截至目前还没有售楼处，更没有样板房可看。该项目目前已封顶，首二层是商场，3层以上是住宅，户型从55-130平方米不等，放风价在2万元/平方米左右。
保利世贸公寓　离会展中心最近的新公寓
时间：7月16日下午3点
保利世贸公寓地理位置得天独厚，西面、北面就是展会大楼，对面是广州国际家具展览中心，东面目光落处是琶洲塔，香格里拉酒店。或许是与时间点有关，记者来到售楼处时，看不到前来看房咨询的买家。售楼小姐热情地告诉记者，目前在售的主要有四种户型：50平方米的公寓单间，74平方米小一房，100-105平方米一房一厅，另有少量156平方米的三房二厅大单位，现在的样板房是105平方米一房一厅单位。
保利世贸公寓由两栋45层高的塔楼组成，是保利世界贸易中心（资料、团购、论坛、二手）的第三期。该中心一、二期为已开发的博览馆和品牌展示馆、甲级写字楼，而未来的第四期为五星级酒店，整个项目建成后将成为琶洲地区一流的会展配套综合体。项目售价待定，预计在2.5万-2.8万元/平方米，大概在九月发售，目前确定的是将带6000元/平方米豪华装修。
利海假日轩　坐落在小区之内，正忙碌施工中
时间：7月16日下午4点
从赤岗东路一直往里面走，十分钟左右就能看到广州市赤岗中学，中学斜对面是幼儿园，不远处则有赤岗小学。利海假日轩就在赤岗中学附近100米左右。
记者来到楼盘前面时，看到的是一个正在忙碌施工中的工地，项目接近封顶。楼盘果然像开发商介绍的那样是坐落在小区之内的。楼盘周围都是多年的房屋，有些陈旧。小区居民就在紧挨着楼盘的一个小树林中下棋、打乒乓球。
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项目占地3077平方米，主力户型为约70-100平方米二房、三房，部分南向两房单元设有入户花园，三房单元更设置了三阳台，空间利用率很高。该盘目前还没有售楼处，发售日期大概在10月前后。
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