方正证券分析称新调控政策将打击地产银行板块

网易财经9月30日讯 近期楼市强势回暖终于引发了调控的进一步升级。今日，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六大部委纷纷出台贯彻“新国十条”的新措施，但其中多项条款较前“新国十条”内容更为严格。
这些政策包括要求对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、三套房全面停贷、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。
专家表示，在房地产调控遭受失败质疑的时刻，中央此举意在加强问责力度，避免调控成为“空调”。
针对最新的楼市调控政策，方正证券在30日早上的晨会报告上作了重点点评。方正证券认为，本次调控措施涉及范围非常广，基本上涵盖和深化了“国十条”以及“国十条”之后出台以及预期要出台的所有政策，且规定更为明确、具体和严厉。因此，方正证券策略分析师陈敏认为，新的调控政策对资本市场的短期影响不容忽视，对A股市场以及地产、银行板块是利空因素。但陈敏认为这也将导致房地产市场尽快向价跌量增的最佳局面靠近，这无论对宏观经济的发展以及资本市场的中长期走势都有好处。
国泰君安：靴子将全部落地 地产股或有阶段反弹(股) |
事件点评
（1）二次调控政策对量价基本面构成负面打压，行业最终将往我们一直坚持判断的“销量二次探底、房价下降、销量二次放量”的中期方向走。
（2）信贷再收紧政策符合我们此前一直提示的预期（8 月下旬开始的行业周报），预计以沪渝为代表的保有房产税试点短期实施概率非常大（参阅9 月17 日重庆购房退税点评报告结论）。
（3）预判保有环节房产税试点方案是中性方案（既不偏松，也不偏严），在套数、面积、房价等方面会有一定的豁免条款。
（4）因此前压制股价的政策利空即将全部落地（假设房产税很快试点），且新政策压制房价上涨有利于地产股价企稳，所以预判房产税试点方案出台后将有阶段性反弹行情（9 月17 日行业周报）。
（5）因行业量价基本面难以持续好转、政策面基调依然严控，维持行业中性评级。未来将有阶段性反弹行情，建议逢低介入，可适度参与。
（6）推荐品种：前海区域开发、城市更新改造的深圳政策红利受益龙头招商地产、深天健、华联控股；有条件逆周期扩张、销售历史性放量的万科、保利、首开股份、荣盛发展、鲁商置业、金地等；“X+地产”龙头中国宝安（新能源锂电池+生物医药+三三线地产）、建发股份（供应链+一二三线地产）；不受住宅打压政策影响、相反有一定受益、行业估值安全的商业地产股票（中国国贸、张江高科、阳光股份等）。风格激进投资者可适当考虑ST 东源、*ST 博通等借壳重组有条件通过的上市公司。
新国十条出台升级版 三套房贷全面叫停
全面叫停三套房贷 对违法地产商停贷
一些业内人士认为，与之前的“新国十条”相比，升级版的最大不同体现在信贷政策更加严格。
根据央行的要求，“对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”。此举无疑将给资金来源有限的房地产商带来巨大的压力，并约束起违法行为。
“在信贷政策方面，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。在‘新国十条’中只要求房价过高城市有选择性的实行，但现在已经变成‘全国一刀切式’。”易居中国研究院综合研究部部长杨红旭表示，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。而各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
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这条将会有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。
北京大学房地产研究所所长陈国强指出，此前“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。但在“升级版”中，对于首套房三成首付的“90平米以上”的限定条件没有了，这意味着首套房的首付条件更加严格。
针对之前银行执行信贷政策不到位的情况，央行此次规定的问责制，“对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。”
加快房产税加快试点 对上涨过快城市进行限购
此次升级版中特别指出，要加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。陈国强指出，这意味着此前停留于纸面上的房产税唿之欲出，肯定会出具体方案，绝不再是说说而已。
长江证券地产行业分析师苏雪晶认为，预计细则将在明后天出台，房产税今年会在几个城市试点，明年开始全面推行。不过，具体影响还要视细则如何制定。
此外，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对此，杨红旭表示，此前的“新国十条”只是提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。新规则更加严厉，估计上海、北京、深圳、杭州等城市有可能执行，类似北京前几个月规定的，一定时期内只能新购一套房。
地方政府调控不得力要追究责任
此次新政再次强调严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
“国十条出台5个月被各种力量化解很多，地方也没有细则跟进，这次是让地方也出台细则负起责任。”全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示。
陈国强表示，此次“升级版措施”对地方政府提出了更加严厉的要求，此前只是停留于口头问责，现在则是明文规定，要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
1年内换房不免个税 预计十月楼市将降温
除了对开发商及地方政府的政策外，新一轮调控也对交易双方出台了新措施。财政部今晚出台的税收新政提出，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟和满堂红置业研究部主任沈锐培表示，“出售自有住房并在1年内重新购房”的人群主要是换房的改善型买家。去年国家曾对这一人群减免个人所得税，鼓励换房。不过，在这一优惠出台后，由于对改善型买家无法界定，所以在执行中被屡钻空子。现在这部分优惠取消后，将对改善型买家产生较大的打击，而这部分购买者其实是新政以来的主要购买群体。
杨红旭表示，这可以认定为是今年4月的调控之后，新一轮的紧缩型调控。预计房地产市场将出现再度降温，十月份的市场表现将比九月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8-9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅为主基调。
专题：三套房全面禁贷 地产调控力度加强
连线：聂梅生：细化政策将使房价趋于稳定
陈国强：首套房首付更严格 房产税唿之欲出
严金明：中央继续释放严厉调控房价信号
王永平：首付提高和全国停贷不能抑制楼市投机
刘尚希：只是完善前期调控政策
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以下为政策全文：

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。
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这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
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