曲线房贷省钱全攻略

楼市成交升温，政府调控也在加剧，买房人更焦虑了。
“十一”前，首期货量达到8000多套的大盘广州亚运城终于对外发售，在广州掀起了置业热潮。短时间内，2000多套单位售出。而来自阳光家缘的统计数据显示，9月1日至9月26日，广州十区二县一手住宅成交面积达到101.1万平方米，环比增幅达75.8%，成交面积为今年以来最高峰。
成交的全面回暖，使得买家对楼价上涨的预期加深，多数想在涨价前赶快入市。不过，现在银行紧缩银根，对房贷的控制依然很严。买家如何才能用更少的钱、更低的利率更快买到房子？如果你正愁对策，不妨往下看，自有专家给你支招，帮你实现买房的梦想。
“抵押贷款”实现更快置业
看着楼市成交不断升温，一直想换一套大房子的刘先生焦灼了，想尽快出手换房。不过在房款的支付问题上，刘先生犯了难。刘先生在市区有一套2房单位，目前已经还清房贷，但手中积蓄只有30多万元。
刘先生看中了天河区一套近100平方米的单位，总价要180多万元，按照二套房政策首付得90多万元，刘先生一时也拿不出这么多，要等两年存够钱吧又怕房价涨上去，那就“杯具”了。纠结中听说了银行的消费贷款业务，可以将自己的现房抵押给银行，银行按照市价以及申请人的信用状况、还款能力做一个综合的评估，最高能发放房产评估值7成的贷款，贷款可以用于买房，还款年限最长可以达到20年，利率一般上浮10%-20%。这对想凑齐首付的刘先生来说无疑是一大福音。中介公司的经纪表示，刘先生老城区70多平方米的房子现在可以卖120多万元。如果按照7成计算，那么就可以抵押到80万元左右，加上现在的积蓄30多万元，就可以支付刘先生看中的天河区房子的首付了。目前刘先生已经备齐资料向银行提交了申请。如果刘先生的申请通过，就可以比单靠自己再积攒首付更快置业。
而有业内人士介绍，不仅是像刘先生这样的购买二套房，即使购买第三套房，也可以通过其他无贷款的房屋做“持证抵押”。方式就是把手中持有的其他无贷款的房屋做了“持证抵押”，然后再用申请到的贷款来全款付清现在所购第三套的房屋款。这就是被业内称作“无贷款”物业“持证抵押”。即买房人可以将名下“无贷款”记录的第二套物业，借道银行的抵押消费贷款产品，曲线松绑第三套房贷停贷政策。如果抵押之后买一手房，往往能从开发商手上拿到更多优惠，因为开发商对一次性付款都会予以价格优惠。
抵押贷款能更快买到房子，不过也要承受比较高的成本。广州的银行中，抵押贷款利率多数较基准上浮20%，水平均向第三套房贷利率上浮水平看齐。所以，买家在做抵押贷款时，也要清楚自己的还款能力，避免还款过于吃力影响到生活质量。
巧用公积金降低利率
因为小孩就快出生，父母也要到广州来照顾小孩。张先生原先的2房单位就已经不够住了。所以张先生想在近期再换一套100多平方米的三房单位。不过，因为属于二次置业，张先生不可能还享受到优惠利率，还款的压力会比较大。而小孩出生后花费也比较大，张先生担心应付不过来。
其实，目前广州有不少人遇到像张先生这样的情况。对此，业内人士表示，可以通过公积金贷款的方式，降低部分房贷的利率，减轻还款压力。据了解，目前，广州个人公积金的最高贷款额度是50万元，夫妻两人合贷的最高贷款额度是80万元。如果夫妻二人有一人有公积金尚未启动，那么公积金贷款、公积金与商业组合贷款，都可以让买家轻松获得贷款的通行证。
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如果市民已购买过商品住房并申请过商业按揭，但没有申请过公积金贷款的话，购买第二套或第三套住房，申请公积金贷款时，仍可获得首付最低三成和贷款利率3.87%（6-30年期）的优惠利率。而原来申请过公积金贷款，在原有贷款还清之后，仍可再次申请公积金贷款。目前，广州个人公积金的最高贷款额度是50万元，两人合贷的最高贷款额度是80万元。
不过，值得注意的是，并不是每个人都可以贷到最高额度。如何计算自己能够贷到的额度，则可以自己计算：个人贷款最高额度＝(个人账户缴存余额＋月度缴存额度×2×退休前应缴存期数)×2(注：退休前应缴存期数＝退休年龄(男60岁，女55岁)-现年龄＋本年剩余月数；夫妻贷款最高额度＝男方可贷款最高额＋女方可贷款最高额度)。这意味着，影响公积金贷款最高额度计算的主要因素，是月度缴存额度和退休前应缴存期数，月度缴存额越高或年龄越小，可贷最高额度将越高。
以张先生为例，夫妻双方的公积金都没有动用过，可以申请。张先生的房子按照面积100平方米，单价1.8万元/平方米计算。如果没有公积金，首付就要90万元，20年按揭的月供款也要将近6700元。如果做公积金按揭，首付同样要90万元，不过80万元可以做公积金贷款，另外的10万元做商业贷款，这样张先生每月的还款额为5600元。两相比较，公积金贷款还款明显要轻松很多。
选对房贷产品也能省钱
其实，除“曲线放贷”之外，选择适合自身经济情况的房贷产品也是省钱的重要途径之一。
黄先生近来有点愁，自从新国十条发布以来，商业银行对房贷的要求是越来越高。不只三套房不能贷，连二套房都提高了利率。先前还有听说二套房能有基准利率的情况，9月初一打听银行已经一律无此优惠。
中介公司提醒C先生，虽然二套房贷利率已经统一调高至1.1倍基准利率，但是少数银行的创新房贷理财产品还是可以降低购房者整体利息支出，“气球贷”就是其中之一。
据了解，“气球贷”是针对计划中短期持有贷款的客户设计的，即为其提供了一个较短的贷款期限，由于贷款期限短，相应的贷款利率也低。“气球贷”是一种较为省息的房贷产品，年轻人开始工作时收入较少，负担不起较大的月供压力，在事业逐渐稳定后收入会逐步提升，5年、10年后收入或将大幅增加，届时有能力一次性归还剩余本金。业内人士表示，“气球贷”对事业刚起步的年轻人来说是一个不错的选择。
此外，对于注重资金流动性的房贷者来说，专家建议选择“以存抵贷”。当房贷者手头有余钱时，可以随时通过网上银行等自助设施部分或全部提前还款，还款资金当天不用向银行支付利息，由于贷款利率大于活期存款利率，这样可以帮助房贷者省去部分利息。
专家提醒
购房者应提高银行信用度
银行专业人士建议，建议二套房购买者，平时要多注意自身在银行的信用，比如使用信用卡，尽量提高自己的信用度，尤其是有条件的客户，如很多人把活期储蓄、定期储蓄、国债、基金、第三方存管等个人金融资产分散在各家银行，不如集中起来放在一家银行，达到一定数量后，即可成为该银行的VIP客户，不仅可以享受银行提供的VIP服务，如汇款手续费减免、柜台业务免排队等，贷款时还可以享受一定的利率优惠。
“同时在贷款时，应该多多提供一些对自己获得更多贷款有利的条件”，专家提醒，购二套房者在进行贷款申请时，应尽可能多地提供对自己获取更大贷款额有利的材料。
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