网易房产9月28日讯：随着保险资金投资不动产获得“正名”，业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。
不过，DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成表示，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。
商业地产价值有望提升
日前，保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称“《办法》”）。根据规定，保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且5年内不得转让。
叶建成指出：“保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。目前，虽然险资入楼市尚处在前期筹备阶段，但明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。”
从市场价格来看，商业地产的价值目前仍处于被低估的状态，尤其是二三线城市。以武汉为例，目前市场上的写字楼项目大多处于小业主分散持有的现状，物业品质难有提升，使租金上升潜力受阻。
根据DTZ戴德梁行研究数据显示，2010年第二季度上海甲级写字楼租金为204元/平方米/月，南京为93.6元/平方米/月，杭州为114元/平方米/月，而武汉仅为59.4元/平方米/月。
而事实上，有相当一部分进军中部地区的大型企业，有能力承受更高的租金水平，但同时对物业品质也有着更高的要求。 “一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看，二三线城市的商业地产市场空间会更大。”叶建成表示。
根据DTZ戴德梁行研究分析，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产的价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，而保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。
叶建成指出：“保险资金是长期持有一个项目，不存在短期炒卖。相对来说，住宅市场更加大众化，更多受供需和政策影响，因此商业地产市场波动不会像住宅市场那么大。”
开发商融资渠道拓宽
一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3-5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链的压力，部分开发商不得不选择分拆出售，而导致项目后期管理的不可控、及整体品质的下降。
叶建成表示：“保险资金的进入，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式从开发商手中接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”除此之外，保险资金还可能采取开发定制的模式，即开发商根据保险公司要求开发地产项目，然后转售给保险公司。
尽管有相当一部分开发商正在转型进入商业地产领域，但是也不乏部分传统住宅开发商受困于资金链压力，仍处于观望状态。而与险资的合作，可能在一定程度上推动这类开发企业作出决定，积极投入商业物业的开发领域。
叶建成表示，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。
叶建成指出：“金融风暴爆发至今已有两年，目前经济形势是稳步向上，但是房地产政策方面仍有较多调控，在目前的市场气氛下，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年，随着险资入市，相信更多商用物业的大宗交易将会出现，而一些大型的商业地产开发商也将最先获益。”
回复该发言