深圳房子破了政府修? 物业新政终结16年虚名

市民的房子破了，经备案等简单手续后，可到市房屋公用设施专用基金管理中心办理“房屋养老金”拨款.
昨日，南方都市报记者从市房屋公用设施专用基金管理中心了解到，《深圳市物业专项维修资金管理规定》(下称《规定》)近日由市政府正式颁布，已从9月10日开始实施。
这意味着深圳将彻底结束物业专项维修资金16年有名无实的历史。
这部填补空白的《规定》出台后，急需维修房屋项目的维修资金使用申请和受理工作将正式启动，以满足广大业主的正常使用需求。
“两金合一”后，所有权属于业主
物业专项维修资金俗称“房屋养老金”，其前身是房屋本体维修基金和房屋公用设施专用基金。根据深圳市人大1994年颁布的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等有关法规的规定，这两种维修基金分别用于房屋本体共用设施的维修保养以及房屋共用部位、共用设施设备的重大维修改造项目。
不过，1994年老条例颁布以来，原本体维修基金收取工作基本正常，但房屋公用设施专用基金因法规操作性不强、政府管理体制不顺等原因，10余年基本没有划拨和收取，成为重大历史遗留问题。“雷声大雨点小，使深圳在房屋维修基金方面落后于国内不少城市。”市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人说，亟待建立相关切实可行的管理制度。
此次颁布实施的《规定》，根据两年前施行的《深圳经济特区物业管理条例》，将原“房屋公用设施专用基金”和“本体维修基金”合并为“物业专项维修资金”，即“两金合一”。根据《规定》定义，物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，其所有权属于业主。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。首期归集的维修资金，由开发建设单位按建安总造价的2%标准一次性缴纳；日常收取的维修资金，由业主按月按规定标准(多层0.15元/月/平方米，高层0.25元/月/平方米)缴纳。
原房屋本体维修基金可清算移交
此前，房屋本体维修基金由物业服务企业负责代收、管理和使用，随着《规定》的颁布施行，物业专项维修资金由市物业管理主管部门负责统一管理和监督。
《规定》第十一条明确，新规定实施前，物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金(即住宅维修基金)可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止；也可以决定移交给市管理机构指定的物业专项维修资金专户。业主大会决定移交的，依照规定程序执行。
值得注意的是，此次《规定》对涉及社会稳定和群众利益的物业专项维修资金制度作了系统规定，为切实解决深圳房屋“养老金”问题制订了一些具体可行的工作措施。《规定》中明确，物业专项维修资金属业主所有，物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则，由市主管部门设立物业专项维修资金银行专户，建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。
个人可上网查询名下维修金余额
市房屋公用设施专用基金管理中心介绍，目前，有关物业专项维修资金的信息化管理系统已建立。市民查询自己名下物业的维修资金情况，可登录该中心网站(http：//w w w .szw xzj.com )。网站提供物业专项维修资金管理信息系统入口，业主通过系统输入房产证号码或身份证号码，可以实现个人信息修改、名下物业维修金余额查询、维修金使用明细、投票表决等功能。
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市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人说，《规定》的出台标志着维修资金使用管理工作的正式启动。此前，根据市政府和市政府办公厅文件规定，主管部门只在全市范围内进行维修资金的收取和追缴工作，并不接受业主的使用申请。
据了解，深圳自2006年8月1日启动全市房屋公用设施专用基金收缴工作，4年来对全市所有房屋项目进行了“地毯式”的清查追缴。截至目前，全市归集专用基金已超过50亿元。
而对于维修资金使用问题，有些小区业主的使用要求日趋强烈。据介绍，特别是几个项目小区消防系统瘫痪，消防主管部门已做出限期整改决定，不及时维修，有可能危及业主人身财产安全。《规定》出台后，急需维修房屋项目的维修资金使用申请和受理工作将正式启动。
同时，为进一步规范深圳物业专项维修资金管理工作，市房屋公用设施专用基金管理中心近期草拟了物业专项维修资金使用程序及原本体维修基金存量移交、增量交存程序，并已就该程序征求各区相关部门的意见，很快将出台。
开发商不缴维修金或被吊销资质
物业专项维修资金欠缴问题一直让主管部门十分头疼。此次《规定》第十六条明确了欠缴维修资金的催缴主体、补缴金额等问题。业主欠缴维修资金，其房屋转让将受到限制，不缴交首期归集专项维修资金的房地产开发企业则可能被吊销资质。
根据规定：“业主未按照本规定缴纳日常收取和续筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。”
同时，《规定》第三十条对未缴清物业专项维修资金的物业转让问题做了规定。“业主转让物业时，应当缴清物业专项维修资金；物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业专项维修资金的缴纳情况。业主未缴清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。”
对于以种种借口拒不缴交首期归集专项维修资金的房地产开发企业，《规定》第三十一条规定，本规定实施后竣工的房地产项目，建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定缴清该项目应缴纳的首期归集的专项维修资金。未按规定缴清首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门应当暂缓办理该项目相关登记手续；情节严重的，市管理机构可以依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发资质。
■ 新政摘要
●原“房屋本体维修基金”和“房屋公用设施专用基金”合并为“物业专项维修资金”
●“物业专项维修资金”首期归集资金由开发商一次性缴交，业主缴交日常收取资金
●原房屋本体维修基金可由业委会与物业服务企业共同组织清算，也可移交专户管理
■ 两大亮点
1、首期归集资金 由开发商缴交
目前，全国绝大部分城市都是由业主在购房时将维修资金和购房款一起交给开发商，再由开发商将维修资金交给政府监管，这样无疑给业主增添了一笔不小的负担，同时也不利于维修资金使用完以后的续筹工作。
根据深圳此次出台的《规定》，深圳市物业专项维修资金的来源由两部分组成，一部分是开发商缴交的首期归集资金，数额大且属于一次性缴交；另一部分是由业主缴交的日常收取资金，数额小但属于细水长流。
市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人说：“这样既减轻了业主购房时的经济负担，又能有效解决维修资金续筹难的问题，应该说这一制度设计是具有一定先进性和优越性的。”
2、房屋小修小补 可申请备用金
市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人介绍，《规定》中创造性地提出了备用金制度和共济金制度，这在全国物业专项维修资金立法里面也是首创。
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《规定》第二十一条规定，业主大会可以决定设立用于物业共用部位小额维修的物业专项维修资金备用金(下称“备用金”)，并授权业主委员会进行备用金使用、再申请的审核。备用金的数额为物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总额的30%。物业服务企业前一次申请的备用金用完后，可依照法定程序申请下一笔备用金。
市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人解释，备用金制度的设立，主要是为解决物业项目的小修小补问题，物业服务企业不需要每个工程项目都向管理机构申请使用、核拨和结算，对于设立了备用金的物业共用部位的小额维修，物业服务企业可以直接向业主委员会申请使用。
此外，对于1994年11月1日前竣工的物业项目和1994年11月1日后竣工但未归集到原房屋公用设施专用基金的物业项目，这些物业的专项维修资金是缺失的，如果遇到紧急情况怎么办？市房屋公用设施专用基金管理中心相关负责人介绍，拟建立全市物业专项维修资金共济金，由市管理机构设立。目前，有关物业专项维修资金共济金的来源、使用程序以及具体管理办法尚未确定。
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