银行需着力扶持房贷市场的消费需求

房地产市场在经历了一年多的调整之后，在今年二季度开始出现回暖，部分城市楼市量价齐升、土地市场地王频现，其火热程度不亚于2007年的房地产市场。商业银行是否能够把握市场企稳回升机遇，在房贷市场提升可持续发展能力，再一次面临着严峻考验。
一、房贷市场不同需求的风险差异考量
近些年来，随着房地产市场的兴盛，以商业银行作为主要融资供给方的房贷市场也迅速地成长起来。实践表明，在我国现实条件下发展起来的房贷市场，既具有良好的成长性，却又时有资产泡沫的风险。出现这种情况，一个不容忽视的基本原因在于，房贷市场上并存着消费需求和投资需求。我们看到，一方面，在城市化进程加快和居民可支配收入不断提高的大背景下，拥有并不断改善自有住房已成为公众普遍而基本的消费需求；另一方面，在已经形成的公众可支配收入差距较大的格局下，一部分人在拥有自有住房消费需求已得到较好满足之后，其在房贷市场上的消费需求往往便转变成为投资需求。对商业银行来说，房贷市场上并存的这两种需求因应着差异较大的贷款风险。一般来说，消费需求出于满足小康生活水平的终端消费追求，自然得到需求者基本可支配货币收入购买力的可持续支撑，通常呈现为刚性的有效需求。商业银行对此需求提供必要、适度的贷款扶持，对于可能出现的风险，凭自身能力，还是风险可控的。而投资需求则出于将房产作为投资品所带来市场资产收益的逐利追求，需求者用于支撑投资需求的可支配货币收入购买力，其投向和可持续性均呈现较大的不确定性。它的投向会随着投资市场热点的变化而游移，不会固定在房贷市场，同时，其已投资资产的市场价格起伏制约着投资者的套现能力，从而制约着其再投资的持续能力。对商业银行来说，这些不确定性具有极大的外部性，若给予投资需求信贷扶持，势必面临难以控制的还贷风险。
二、银行房贷投向的理性选择
根据上述关于房贷市场不同需求因应风险差异的分析，商业银行在房贷市场房贷投向的理性选择，自然应是着力扶持来自大多数公众的消费需求。这不仅符合国家大力提升国内消费需求的宏观经济政策导向，也有利于商业银行在成长性房贷市场的可持续发展。这一理性选择的正确性，也已被近年来商业银行拓展房贷市场实践中的大量经验教训所验证。
当前，面对房地产市场行情较快回升的新形势，商业银行在房贷市场依然应当坚持着力扶持消费需求的战略方针。应当看到，在国家一系列扩大内需、促进经济增长的政策措施作用下，此前一度出现的房地产市场资产泡沫受到有效挤压，这对于提振公众消费信心、激励释放刚性消费需求，开始产生了正面效应。但是，更应当看到，目前我国内需的扩大主要还是靠投资的拉动，消费需求在内需结构中的弱势格局远没有被根本扭转，居民可支配收入贫富悬殊的格局也远没有被根本扭转；反映在房贷市场上，就是消费需求与投资需求依旧是同时并存。当前房地产的快速繁荣正是在这两类需求共同推动下出现的。值得注意的是，由于两种需求所追求的目标不同，来自两种需求的推力往往会给房贷市场的可持续发展带来不同的后果。房贷市场的稳定和可持续发展需要由真正的消费需求做主导，而投资需求往往会非理性地炒作房价，催生资产泡沫，抑制和排斥住房消费需求，迫使房贷市场不得不周期性地震荡调整。商业银行着力扶持房贷市场消费需求的市场行为，不仅有利于提升消费者实现消费需求的现实能力，有效弥补其可支配收入相对不足的缺欠，同时，也有利于强化消费需求对房地产市场繁荣本应发挥的主导推力作用，抑制投资需求对房贷市场可持续发展可能发生的消极作用。
三、按经济结构调整方向把控房贷投向
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我国经济正处于企稳向好的态势，但复苏还较脆弱。要强化复苏并转为强劲而可持续态势，必须格外重视按经济结构调整方向扩大消费需求在内需中的权重。在促成这一结构调整的进程中，商业银行在由其主导的房贷市场上，无疑负有不可推卸的社会责任与历史使命。商业银行绝不能因为房地产市场的初步反弹而疏于对房贷资产的管理，应对当前的房地产市场保持清醒的认识，增强把控房贷市场的能力，严格防止一部分贷款流入资产领域，助推房价虚升。为此，商业银行至少须在以下方面作出努力。
一是增强市场把控能力。商业银行应加强对房贷市场和客户的研究，密切跟踪政策动态，前瞻性地把握市场发展趋势，及时掌握重点区域及城市的最新形势，及时与国土部、建设部等行业主管部门和人行、银监会等金融监管部门沟通，提高对市场走势和政策的理解与把握能力，加强系统指导。
二是严格借款人信贷审查。商业银行应从源头控制贷款风险，严格审查房地产商和贷款购房者的需求性质与持续还款能力，防止经营行因追求短期业绩规模而疏于信贷审查，将信贷资金分流投向有违结构调整方向、不具备持续还款能力的居民和房地产开发商。
三是强化房贷资产的全程管理。目前银行的房贷存量多为2006年以后发放的，特别是今年以来贷款新增投放量较大。针对近年来的新增客户和新增贷款，各商业银行应研究制订具体措施，切实加强系统管理，确保房贷投向和贷后管理各项要求落到实处，特别是强化项目建设资金和销售收入的监管，切实防止发生项目建设资金和销售资金被转移挪用等现象，确保贷款安全收回。
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