广州规划局：保利违建别墅是低层住宅并不违规

保利违建“别墅”事件引起各方关注,广州市规划局昨日表示,保利西海岸（资料、团购、论坛、二手）违建符合申报的修建性详细规划,只是开工前未领取规划许可证而已,因此可以在罚款后再补办许可证；在规划技术规范中,该项目中的“别墅”应该是“低层住宅”,因此不也存在违规情形。　　违建由区城管部门发现
据昨日市规划局通报,保利房地产(集团)股份有限公司经市规划局穗规地证[2007]1390号和穗规地证[2008]72号分别取得了白云区金沙洲B3701A04和B3701A05地块的《建设用地规划许可证》。随证核发的规划条件中明确了项目用地性质为商品住宅用地,容积率≤2.8,住宅套型结构比例:套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的80%。2009年,规划局审批了该项目的修建性详细规划(穗规批[2009]559号)。网上媒体谈到的所谓“85栋别墅”项目即位于上述B3701A-04地块。
保利公司在获批修建性详细规划后,在未申领《建设工程规划许可证》的情况下,就于2010年2月擅自先行施工建设,其中04地块有85栋建筑,05地块有5栋建筑。
今年上半年,白云区城管综合执法部门巡查发现了保利公司的违法建设行为,并立即发出责令停止施工的通知。7月初,保利公司主动向规划局申报违法建设处理,规划局经调查取证,并经权利告知等法定程序,于7月29日做出了罚款并责令补办报建手续的处罚决定。规划局做出处罚决定的法律依据是《城乡规划法》第六十四条和《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》的规定。
　　项目其他手续皆完备只缺报建一项
在通报中,市规划局还解释了为什么该项目的违建可以通过缴纳罚款后补办规划许可证。
按照市规划局公布并于今年5月1日开始实施的《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》,市规划局即将大部分的违法建设都界定为“无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设”,要求限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,还可以并处罚款；而只有极少数几种特定情形(主要是实体上符合城乡规划要求仅程序上违法的情形),才属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的违法建设”,应当限期改正,并处罚款。
保利公司金沙洲违法建设属于未取得建设工程规划许可证进行建设的情形,但是用地手续合法完备,并且符合经审定的修建性详细规划,即它在实体上符合规划要求,但是在程序上缺少了报建手续,按照《意见》属于“尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设”,依法应责令改正,并处建设工程造价的百分之五以上百分之十以下的罚款。另外,关于罚款幅度方面,《意见》也作了具体规定,“未取得建设工程规划许可证擅自进行建设的违法建设工程,对于属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,应当……处该建设工程总造价5%-8%的罚款。”根据上述规定,规划局对保利公司金沙洲违法建设做出了建设工程总造价5%罚款的处罚,同时责令补办报建手续。
　　不是“别墅”是“低层住宅”
市规划局在通报最后称,该项目用地的规划条件中明确:套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到住宅开发建设总面积的80%。目前违法建设的低层住宅的总建筑面积(34437平方米)占规划地块的总住宅建筑面积(327183平方米)的10%,在规划条件批准的户型比例控制范围内。
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关于媒体所称“别墅”问题,市规划局进行规划许可和审批时,明确该项目性质为“低层住宅”,并非“别墅”。由于建设部一直未对别墅的具体涵义作出明确定义,市规划局在规划管理工作中,一直对别墅是以公众所公认的“独院独户式居所”的定义进行界定,由市规划局所批准的上述项目每栋居住建筑均未达到上述标准,而开发商将上述用地内的并联式住宅作为“别墅”进行宣传,仅仅为商家的一种销售策略。
　　聚焦
(1)别墅和低层建筑如何区别?
叶浩军(广州市规划局总工程师):别墅是由西方传过来的一个概念,目前国内没有一个清晰准确的定义,从通常的建筑设计的角度上讲,单门独户才是别墅,因此两联、三联、联排的建筑从学术上讲都不属于别墅。
(2)为何开发商可以通过建高某几栋楼的方式降低其他建筑的开发强度?
叶浩军:我们给开发商的规划设计条件只对整个地块的容积率、密度、间距等做出规定,开发商可以根据市场的需求在用地上进行一些规划指标的分配,但无论开发商如何操作,整个地块的规划设计条件必须得到满足。
(3)既然学术上“别墅”的定义和常识相去甚远,未来会不会修改别墅的定义?
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