广州市规划局拟出办法规范建筑面积计算

住宅入户花园算全部面积 层高超3米3按两倍计算
飘窗、部分空调外挂机搁板不算面积，空中花园、阳台算一半面积——这些发展商用于吸引购房者的种种“优惠”或将不复存在。《广州市规划局贯彻实施<建筑工程建筑面积计算规范>办法》（下称《办法》）昨起至本月15日征求市民意见。根据办法，部分飘窗、空调外挂机搁板将算面积，而“三面临墙”的阳台则将按全部面积计算。
“内阳台”“内花园”算全部面积
由于广州尚未出台建筑面积计算方面的具体法规，广州市规划部门对建筑面积的认定一直根据国务院颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。该规范中将阳台定义为“供使用者进行活动或晾晒衣服的空间”，而阳台的建筑面积均按其水平投影面积（即垂直投影下来的面积）的1/2计算。“很多阳台三面都是墙，在外面加一面大落地玻璃之后就可以变成一个房间了。”市规划局相关负责人说，如果阳台全部按1/2面积来计算是不合理的。因此，《办法》对阳台的建筑面积有了新的规定，将阳台划分为“建筑结构内的半开敞空间”（即内阳台）和“建筑结构外的半开敞空间”（即外阳台）。根据《办法》，原则上位于建筑结构内的半开敞空间（如住宅内的阳台、入户花园、设备间等）均按投影面积计算建筑面积。也就是说，三面临墙的阳台和住宅内的入户花园今后将按全部面积计算。
而建筑结构外的半开敞空间的面积则根据不同的情况用不同的方式计算。《办法》规定，住宅位于建筑间距标准为1H（H代表层高）及以上的区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高；位于其他区域，半开敞空间的进深一般不得超出楼层梁底净高的0.7倍。符合该要求的半开敞空间按投影面积的一半计算建筑面积，超出部分按投影面积计算建筑面积。住宅套内半开敞空间的投影面积不得超出套内建筑面积的15%。
空中花园栏高超1.5米算全部面积
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中未对空中花园、公共架空层等的面积计算作出具体规定，《办法》对这一“真空地带”进行了补充。
根据《办法》，非居住建筑的空中花园、活动平台、阳台等半开敞空间，外围有围护结构或栏杆高度为1.5米及以上的，要按全部面积计算；外围无围护结构且栏杆高度不足1.5米的，按一半面积计算。
另外，公共架空层、避难层、结构转换层等，层高2.2米及以上计算全部建筑面积，层高不足2.2米的算一半建筑面积。
《办法》还对“公共架空层”进行了定义，即“于公众活动或者环境绿化的、开放式的开敞空间”，主要包括首层架空、结构转换层架空及避难层的避难空间。《办法》规定，公共架空层最窄处的净宽度不得少于3米；因安全需要可以设置栏杆，但不得围闭。除首层、结构转换层和避难层外，其它楼层如确需设置公共架空层的，架空部分的建筑面积应不少于该楼层建筑面积的1/2，且不得围闭。
飘窗高超过2.2米算全部面积
按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005），目前的建筑在计算面积时，飘窗是不算面积的。但这种计算方法也让很多人可以“钻空子”。“有的飘窗的高度其实是整面墙的高度，实际上就是房间的面积扩大了，但算面积时又只算了一半面积。”市规划局有关负责人说。
《办法》对飘窗面积的计算进行了重新规定：飘窗为窗台飘出建筑结构外围（即建筑最外轮廓的柱、墙等）的部分，飘窗飘出结构外围的进深一般不得超过0.5米，飘窗高度一般不得超过2.2米。符合上述要求的飘窗不计算建筑面积，不符合上述要求的飘窗按投影面积计算建筑面积。
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也就是说，如果飘窗高度超过2.2米或进深超过0.5米，都将按全部面积计算。
部分空调外挂机搁板要算面积
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中规定，空调外挂机搁板、花池、结构板等均不算面积。“很多地方都把空调外挂机搁板建在建筑结构内，用起来可当房间。”
《办法》对此重新规定：花池、结构板、空调外挂机搁板等飘出建筑结构外围、无围护结构且净深不超过0.5米的，属建筑外墙附属物，不计算建筑面积。花池、结构板、空调外挂机搁板等如有围护结构或位于建筑结构内或净深超过0.5米，则应按半开敞空间标准计算建筑面积。
目前对于层高只有下限的规定，一般没有上限的规定，因此有些开发商就钻这个空子，增加层高，隔多半层，还宣称是“买一层送半层”，但建筑成本还是打到了单价上的。对此，《办法》规定，除复式住宅的客厅外,住宅层高一般不得大于3.3米；小空间的办公、商业用房的层高一般不得大于4.5米。层高超出上述范围的，按投影面积的2倍计算建筑面积。
反馈意见方式
1.发电子邮件到ghjfgc@126.com；
2.邮寄书面意见到广州市吉祥路80号广州市规划局政策法规和监督检查处；
3.到广州市政务中心市规划局收案窗口提交书面意见；4.到广州市吉祥路80号提交书面意见。
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市民担心买房更贵
“阳台也可能算全部面积，飘窗也可能算面积，那我们买房岂不是更贵了？”昨日，记者就《办法》中规定的内容采访了多位市民，他们最担忧的是购房时是否会出更多的钱。
“虽然规划部门对于建筑面积的认定只是和发展商直接相关，但‘羊毛出在羊身上’，必然使我们在买房时的成本也增加。”市民张先生说，以前很多阳台都只算一半面积，而飘窗、空调外挂机搁板都不算面积，对购房者来说是一种实惠，现在算了面积之后，开发商必然把这部分面积算到房价中。
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