深圳新规实施前夜的楼市狂欢

刚需入市 新房成交量周环比激增7成
作为深版“国十条”的补充，《深圳市房地产市场监管办法》今天起正式开始实施，《办法》在遏止阴阳合同、挤压房企现金流、规范楼盘定价、打击捂盘惜售等方面都作了更为详细的规范，并首次明确了各种违规处罚标准。
这在深圳楼市引起轩然大波。根据世联地产最新周报统计，上周深圳二手房成交量放量增长，达34.6%.世联地产认为，这正是在于9月1日关于阴阳合同的管理办法执行时间的临近，市场赶在政策前集中过户所致。
业内人士认为，即将施行的《办法》中的一大亮点是没收违建作保障性住房，深圳开了全国先河。广东经国律师事务所律师谢兰才对于此前盛传的收购小产权房为保障房的传言并未在《办法》体现，表示遗憾。
操作性增强
但全而不细
深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，该办法对各种违规行为有了更加明确的处罚细则，特别是“吊销营业执照或者房地产开发资质证书，并不得在本市进行房地产开发经营”的规定，对于房地产市场具有震慑力，可操作性更强。
但《深圳市房地产市场监管办法》自出台以来，其多处表述模煳引发广泛争论，如上述提到没收违建作保障性住房一款，只有对违建可没收作为保障房的简单描述，但众多问题并没有明确和细化。什么样的违建才可以没收，谁来没收，没收需要经过哪些程序？这些都没有规定。此外，业界普遍认为其很多条款并未击中要害，如楼盘销售价格与备案价格偏离超过15%便要重新备案，却没有规定初始价格，而对于如何杜绝阴阳合同，《办法》只明确了对中介的处罚，出台按评估价过户政策等更强有力的政策并未显现。
“其实每项政策有效与否，关键问题都不是出在政策本身，而是在于执行问题上。”王海斌向南都记者表示，就像预售金监管，其实类似的政策已经存在，但效果不明显，实质上是因为其涉及的地方政府、银行、开发商三方主体的利益纠葛犬牙交错，政府对开发商开刀也往往投鼠忌器，因此，一部政策出台时再有力，软着陆了效果还是会大打折扣。因此关键还是看执行情况。
世联地产认为，对于这次出台的监管办法而言，政府监管市场所要达到的目的很明确，就是要维持整个市场的稳定，防止房价暴跌暴涨。但从办法执行可能达到的效果来看，一些方向性、规范性的条款规定仍显不足，若要具体操作执行办法中各项规定，则仍需出台相关配套细则方可实现。
一二手房交易均现井喷
据《深圳世联第三十四周地产房市场周报》统计，上周深圳楼市二手房成交现井喷，周环比增幅高达34.6%，创下4·15调控以来的新高，并回到了调控前的成交水平。
“主要是9月1日关于阴阳合同的管理办法执行时间的临近，市场赶在政策前集中过户所致。”世联地产集团首席分析师王海斌表示。自文件发布后，深圳一手房成交量在《文件》刊登在深圳国土局官网期间亦忽然狂飙，周环比激增72.4%，而价格也冲到了近8周以来的最高峰。上周深圳一手房虽然量价微落，但仍维持在较高水平上。
总体来讲，在《办法》施行的前夕，深圳楼市汹涌，上周一、二手房总成交量4220套，环比增长了25%，再度创下近八周来总成交量的新高。
回复该发言

“一手房回暖和深圳新政有一定的关系，但更深一层来说是刚性需求释放的结果。由于之前的交易相对低迷，顾客预期房价会降而结束观望。”王海斌认为，一手房止涨，二手房补涨迹象将渐趋明显，由于一手房供应不足，出现上涨迹象在所难免；而二手房放盘量不大，虽然平均价位较低，但《办法》明确将遏制阴阳合同，20%的个人所得税、超过5%的营业税及附加税以及土地增值税等税款就会转嫁给购房者，从而推高二手房房价。
《办法》实施前夜楼市忽然汹涌是否正常现象？据此，王海斌认为，“市场是由内外两股力量操控的，如今政府调控力度相对缓和，影响楼市的政策力量减弱，市场的外部力量自然就会发挥出来。总体来说楼价回暖是由于市场走向，和即将出台的政策无太大的关联。”
回收违建作保障房
开全国先河
事实上，即将施行的《办法》中的一大亮点是没收违建作保障性住房，其明确规定，对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。广东经国律师事务所谢兰才律师表示：“目前，我们暂未得知其他地方没收违建房作为保障房”，作为第一次试水，没收违章建筑属于行政处罚，难度在于执行。
“保障性住房是政府的最后一张牌。”王海斌分析，楼市调控是一个综合博弈的过程，单纯地打压楼价是行不通的。保障房无疑是其重要的供给渠道。但根据目前的规定，对待违建的处罚措施主要有罚款、责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入。
那么，什么样的违建才可以没收，谁来没收，没收需要经过哪些程序？细则何时跟进？谢律师表示，根据《办法》第八十条规定，对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于作为保障性住房。由政府房地产主管部门行使该管理权力。没收属于行政处罚，应严格按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序进行处罚。
根据《办法》，禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。这就从源头上堵死了小产权房的开发建设。
“我们认为收购小产权房为保障房是可行的，小产权房属于违章建筑，根据现有法律、法规规定，可以没收。《办法》作为地方政府规章，可以在法律、法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。”谢律师表示。他认为，《办法》的力度可以更大一些。
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