张欣:目前已现房地产冬天 开发商在崩溃边缘

【《财经》记者 胡采苹】5月21日，地产业集团SOHO中国有限公司总裁张欣、摩根大通中国区投资银行副主席龚方雄在上海发起了一场“房价泡沫舌辩”;以房地产事业起家的张欣认为，目前已经出现“房地产的冬天”，房价泡沫正在收紧，前景并不乐观。而龚方雄则认为，从长远看来，现在的中国房价还不算是“资产泡沫”。
张欣与龚方雄是在《财经》杂志、科文顿?柏灵律师事务所、摩根大通集团在上海世博会美国馆联合主办的《中美商业关系战略对话》论坛中，发表上述谈话。参加同场论坛的清华大学经济管理学院经济系主任白重恩，也对住房政策做出提出建言。
        张欣：开发商已处在崩溃边缘
张欣表示，4月份房贷新政出台(指二套房贷首付率调升、贷款利率订出下限等一系列紧缩政策)后，SOHO内部原本10%的商用房地产增长率，随即下滑至5%;多数房地产市场出现50%甚至到80%的交易量下滑，前景极不乐观。
张欣指出，对比2008年经济危机刚刚开始时，房地产市场遭遇严重打击，年交易量下滑至2.4万亿人民币;政府很快出台了4万亿经济刺激方案，到了2009年底，房地产市场交易量增长至4.4万亿元。张欣认为，2009年房地产市场的最后结果，恰恰相当于经济刺激方案的总量，包括SOHO中国在内的房地产公司销量都重返高点，SOHO中国甚至创下历史新高，赚了33亿元人民币。
“这简直是创纪录了!”张欣说，房价快速增长时，土地招拍价格越挂越高，仅仅是土地价格，北京五环以外的土地就拍出每平米2万元的价格;如果要造房子，至少要卖到每平米4万元水准，才能维持仅仅10%的净利润率。张欣形容，投资客突然在拍价最高的时刻销声匿迹，“这种情况非常可怕。”
事实上，许多商业用地、公寓处于空置状态，张欣表示，2009年房地产景气大好，但无论在上海浦东或是北京CBD区域，商业地产的空置率都在30%到40%之间，其实是典型的泡沫症状。拥有房产者如果能顺利出租，目前的损伤程度较小，然而据她观察，现在房地产景气直线下滑，连租赁出去的机会都很罕见。
张欣认为，在前一波房产泡沫中，大量的国有企业站在拍卖方，然而这类土地供应属于不可持续的一类，4月份房贷新政出台后，市场反应迅速，土地销量完全消失，使得开发商目前处在崩溃边缘。
另一方面，由于地方政府负债累累，先前的还债方式是把公有土地重新选址，用拍卖旧址所得来偿还债务。一旦土地价格下降，卖地变现所得不如过去丰厚，地方政府于是开始对不特别贵的土地征税，使开发商面临的政策压力加大。
张欣指出，经过一轮市场景气，开发商手上资金量比较充足，目前还不到2007、2008年那样的绝望情绪，因此不会急着把房地产市场价格降下来，然而“到底能坚持多久，就不是很清楚了。”张欣说。
        龚方雄：农地消失将继续抬高地价
龚方雄则以土地的稀缺性理由，否认了房地产泡沫的说法。
龚方雄指出，股票市场方面，过去9年，巴西股市涨了7倍，俄罗斯股市涨了6倍，印度股市涨了4到5倍，然而中国A股只涨了10%，股市肯定没有泡沫。
然而，中国仅有一类资产的升幅跟中国GDP的涨幅，以及巴西股市的涨幅相当，即是房地产市场。
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龚方雄指出，过去9年是一个“史无前例的工业化和城市化过程”，18世纪工业革命的欧洲只有约1亿人口，20世纪初期是1亿人口左右的美国，20世纪末期，工业化发生在1亿人口的日本;然而现在，是13亿人的中国和12亿人的印度同时在工业化，加上新兴市场，全球掀起了30亿人的工业化运动。
在巴西、俄罗斯方面，新兴市场的工业化反应在股市的资源类上市企业，因此相关股市升幅惊人;然而在中国，则是反应在房地产市场，这与中国可耕地处于全球排名倒数第二的土地稀缺性有密切关系(第一名则是可耕地同样稀缺，而房价居高不下的日本)。
龚方雄指出，中国960平方公里的国土面积虽然比美国的930平方公里大，但是可耕地仅占国土面积的40%，人口却是美国的4倍。一旦工业化、城市化进程加速，可耕地流失的速度就会加快，例如上海的浦东，原先是一片农田，现在没有了可耕地;深圳原本也是四周环绕农田的渔村，现在变成巨型都市。
“中国缺铁矿砂、缺油，没关系，我们用钱买，但土地是不可贸易的资源。”龚方雄认为，中国将进入一个不可逆的农地消失过程，地价上升未来仍会是趋势。
尽管包括张欣在内的许多房地产专家、业内人士都认为，以中国目前的人均GDP收入，对比飞涨的房价很不合理，龚方雄却反驳，印度的国民生产总值和人均GDP都是中国的三分之一，但首都孟买的房价却比上海还贵，足见两者间存在其他的逻辑关系，人均收入不高不代表房价不可以高。
        白重恩：政府应征税补贴并行
清华大学经济学院经济系主任白重恩则从住房政策的角度，提出较多建言，希望能够平抑房产价格。白重恩建议，政府应该征收财产税、房地产税，也就是以房价作为税基，征收一定比例赋税，能够有效降低房地产的转手、买卖交易量。
同时白重恩建议，对房产征收重税的同时，应该对公租房、商品房进行补贴，在抑制房价的同时，提高中产阶级的购屋能力，会是较为有效的住房政策。
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