本轮房地产调控在很大程度上代表着房地产政策的保障属性，将从政策层面逐步过渡到落实执行层面。本轮调控通过建立地方政府问责机制、扩大保障性用地供给两条主线，使得保障房建设的困局逐步打开。只要我们解决保障房用地供给不足的问题，未来保障性住房大规模建设的阶段将会来临。
保障性住房规模与缺口有多大
从供给总量看，保障性住房总量明显不足。截至2009年，根据人均住房面积28平米、城镇家庭户数约2亿、户均人口数为3简单匡算，中国现有存量住房共计约170亿平米。170亿住房存量中大致有三大组成部分：原有公房、1997年房改后新建商品房、自建住房。如果按照这种粗略口径计算，截至2009年，我国共建商品房44.7亿平米，经济适用房约5亿平米，占住宅存量的3%、占商品房存量的11%。
从需求总量看，保障性住房供求缺口较大。考虑到中国的发展阶段，保障性住房的对象范围应是中低收入特别是低收入城镇家庭，即使参照美国等发达国家的经验，应纳入保障性住房范围的家庭占比也应在30%左右，这意味着中国将有约6000万个家庭享受保障性住房。
从供求缺口估算，以经济适用房套均面积60平米计算，5亿平米可解决约830万个家庭的住房问题；如果进一步考虑到近年来，已通过廉租房制度保障家庭的户数约700万户，那么目前具有保障性住房含义的住房共计1530万套，仅能覆盖7%左右的城镇家庭，能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，实际的供求缺口约在4500万套左右。
近年来，保障性住房建设速度明显滞后。各项指标均显示，保障性住房建设在2000年前后达到高峰后，近十年来持续萎缩。
保障房用地供给不足是拦路虎
关于保障性住房建设滞后的原因，一种观点认为根本原因在于建设资金来源不足。然而，笔者认为事实并非如此，关键在于保障房用地供给。
事实上，保障性住房大规模建设的困境并非在于资金来源，关键在于：在土地供给总量不足或有限的情况下，地方政府对“土地财政”的依赖使之倾向于优先供给商品住宅与商业地产用地，而最大限度地压缩保障性住房用地，在地价与房价高企的情况下尤其如此。
2010年土地供给总量的大幅度增加将是保障性住房大规模建设的关键。2010年全国住房供地计划显示，总量计划供应面积约18.5万公顷，其中保障性住房、中小套型商品房、大中高档房占比各为33%、44%、23%。我们预测，即使2010年实际土地供给完成10万公顷，也将为保障性住房提供足够的土地供给支撑，原因是：如果按10万公顷的供给总量和供给结构计算，2010年的商品房供给用地将达6.7万公顷，超过2009年的供给水平；保障性住房土地供给3.3万公顷，如果按照1.5的容积率计算，2010年约3.57亿平米保障性住房建设计划所产生的土地需求仅为2.4万公顷。总体来看，如果今年土地供给达到10万公顷，这不仅可以保证保障性住房土地供给，而且也不会对商品房土地供给形成挤压。地方政府完成保障性住房建设目标的动力也将相应增大。
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