3月广州一手房：利空出尽 量价重拾升势

一、市场概述：两会后政策"利空出尽" 广州楼市量价齐升
在经历了堪称近两年成交最低迷的2月份后，阳春3月广州楼市量价均出现明显反弹，网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，3月1日至3月30日，广州一手楼市交易面积达到65.24万平方米，环比涨幅达65.33%，这意味着3月份全市成交面积重回60万平方米的正常水平；广州一手住宅均价为11682元/平方米，环比涨幅达13.95%，再次重上11000元关口。
与去年同期“小阳春”比较，截止至3月30日，全市十区一手住宅成交面积约为45.59万平方米，与去年同期房管局公布的数据相比，同比依然下滑接近28%；但在均价方面，今年3月广州全市十区一手住宅成交均价为13219元/平方米，与去年同期相比增加约60%。由此可见，3月份广州楼市观望情绪依旧浓厚，价格继续维持在高位震荡。
从区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价为16762/平方米，与2月相比环比下跌4.5%，但成交面积大幅反弹至24万平方米，环比涨幅接近124%，占广州十区二县交易面积的比例从上月的22%回升至37%；新四区与二县市一手住宅均价为8730元/平方米，环比上涨15.89%，成交面积环比上升15.89%，但占广州十区二县交易面积的比例下滑至63%。
从热点楼盘来看，3月份成交排名前三的楼盘除了碧桂园豪园与天马河公园两个低价盘外，于3月份开卖的万科天河御品一举进入前三位，在全市成交前十大楼盘中，“万元盘”重新占据半壁江山。由此可见，3月份一手住宅均价上涨主要由中心六区高价盘成交活跃拉动，但中心六区均价有所下滑，外围区域均价却有所上涨，显示广州房价依然处于结构性调整阶段。
除此之外，3月份广州住宅新增货量约4878套，新增供应依然处于低位水平，但进入4月，货量随着新盘供应逐步增加，5月前后将会迎来供应高潮。分区域看，虽然中心六区新货有所增加，但由于产品稀缺性，预计价格会有所走高；而库存压力一直较大、后续供应充足的外围区域，如花都、增城、番禺等，预计在“五一”前后优惠促销的力度将会加大。
总体而言，尽管3月份政策面没有“放松”的迹象，国土部19条土地新政、“粤四条”以及“穗七条”接踵而来，但这些政策并没有明显杀伤力，加上在“全国两会”上风传的物业税开征等利空政策没有如期出台，房地产政策出现“利空出尽”的迹象，加上人民币升值预期，一定程度上刺激买家结束观望重新入市。随着4、5月份市场新增供应增加，预计接下来成交量会继续反弹，房价将维持在高位盘整。
月报内容：
第一页：市场概述
第二页：本月新增供应、区域网签情况对比
第三页：3月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：四月楼市展望和本月典型案例
二、数据分析：成交面积和金额环比大涨六成以上
(一) 广州市新建商品住宅供应情况、网签情况
（1）新增预售商品住宅情况
根据网易房产数据中心实时监测阳光家缘网的数据显示，2010年3月（截至到30日），广州市十区二县住宅供应增加4878套，比上月的5806套减少了15.98%；新增加面积48.45万平方米，比上月的63.95万平方米减少24.24%。
（2）广州市一手房网签情况
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，3月1日-3月30日，广州市（十区二县）网签成交5806套，环比上月的3530套增加64.48%；网签销售面积为65.24万平方米，环比上月的39.46万平方米增加65.33%；网签成交均价约为11682元/平方米，环比上月的10252元/平方米增加13.95%；网签金额约76.
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22亿元，环比上月的40.45亿元增加88.43%。

表1：广州市一手房网签情况对比
（3）区域新建商品住宅网签情况
从网签数据来看，网签套数最多的是增城，达到1288套，网签面积达到160802平方米，网签金额超过13.49亿元，其次是花都，本月网签套数达1054套，网签面积达到107513 平方米；南沙、黄埔及萝岗区本月的成交套数均低于100套；网签成交均价最高的仍然是天河区，达到21929元/平方米，荔湾区和越秀区次之，分别以19489元/平方米和19486元/平方米居于第二位和第三位，最低的为花都，6833元/平方米。

表2：2010年3月网签成交数据统计
2010年3月各区商品住宅网签成交均价对比图

表3：2010年3月区域成交均价
从图表上看，2010年3月成交均价最高为天河区，达到21929元/平方米；其次是越秀、荔湾、海珠等。最低的是花都、南沙、从化。
2010年3月各区商品住宅网签套数对比图

表4：2010年3月区域成交套数
从图表上看，3月网签套数最多的仍然是增城，为1288套，其次是花都和番禺，分别为1054和879套，最少的是萝岗、黄埔和南沙，分别只有35套、45套和73套。其中，花都区有较大的增长，网签套数比上月多增加492套，其中天马河公馆贡献了286套。
2010年3月各区商品住宅网签面积对比图

表5：2010年3月区域成交面积
从图表上看，3月份网签面积最多为增城、花都和番禺，分别为160802平方米，107513平方米和89639平方米。究其原因，是因为增城有碧桂园凤凰城、海伦春天、碧桂园豪园、锦绣御景苑、保利壹号公馆的热销，花都区有天马河公馆、合和新城和富力金港城的成交。
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第二页：本月新增供应、区域网签情况对比
第三页：3月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：四月楼市展望和本月典型案例
3月之最

表6：3月全市网签成交套数TOP10楼盘

表7：3月全市网签成交均价TOP10楼盘

表8：3月销售金额TOP10房地产企业（“其他”为部分小开发商之和，不算入TOP10房地产企业。）
月报内容：
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第一页：市场概述
第二页：本月新增供应、区域网签情况对比
第三页：3月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：四月楼市展望和本月典型案例
（二）一手房网签数据成交情况分析
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，3月1日-3月30日，广州市（十区二县）网签成交5806套，环比上月的3530套增加64.48%；网签销售面积为65.24万平方米，环比上月的39.46万平方米增加65.33%；网签成交均价约为11682元/平方米，环比上月的10252元/平方米增加13.95%；网签金额约76.22亿元，环比上月的40.45亿元增加88.43%。总体上看，量价齐升。
数据显示，2010年3月全市十区网签面积约为45.59万平方米，而根据广州房管局公布的数据，2009年3月份全市十区一手住宅交易面积为63.59万平方米，同比减少28.31%，约18万平方米；其中，中心六区网签面积23.98万平方米，2009年3月中心六区交易面积为33.95万平方米，同比减少29.37%。从均价上看，今年3月广州全市十区网签均价为13219元/平方米，2009年3月广州市十区一手住宅交易均价则为8288元/平方米，而同比增加约59.50%。
1、区域成交情况
从区域成交情况来看，中心六区3月一手住宅均价达16762元/平方米，与2月相比，下降4.49%；成交套数为2190套，环比上升118.56%，成交面积环比上升123.86%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为36.76%，比上月占据的比例多了约一成。
而新四区与二县市一手住宅均价则为8730元/平方米，与2月相比上升15.89%，成交面积环比上升43.53%，而面积占比则下降了约一成。
从数据上看，中心六区的成交均价有小幅环比下跌，但新四区二县则有超过15%的上涨。而成交套数、成交面积和成交金额均有大幅上涨。特别是中心六区的成交套数、成交面积和成交金额，上涨幅度翻了一倍。

表9：区域成交情况对比
2、网签楼盘情况
据统计，3月共计在售（有未售套数或者未售面积）楼盘459个，有网签成交记录的楼盘共计261个。其中成交套数最多的为碧桂园凤凰城，为402套；成交均价最高的依然是正佳万豪金殿，为41885元/平方米；成交金额最高的是万科企业股份有限公司，为6.79亿元。
从成交价位区段情况来看，本月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有134个，占据发生成交楼盘总量的51.34%；10001-15000元/平方米的楼盘有53个，占据发生成交总量的20.31%；15001-20000元/平方米的楼盘有41个，20001-25000元/平方米的楼盘有21个，25000元/平方米以上的楼盘有12个，占据的比例为4.60%。
从分布的区域来看，成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布在番禺、从化、花都和增城；成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在海珠、天河、越秀和荔湾；本月成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在白云区和海珠区。

表10：网签楼盘情况分布
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三、四月楼市展望
（一）总体供应量逐步增加 天河产品线齐全新增货量大
根据网易房产数据中心统计显示，3月广州住宅新增货量约4878套，4月初全市未售货量约53634 套，4月全新上市楼盘共有6个。总体而言，今年以来，广州1-3月供应仍处于低位水平，进入4月，货量随着新盘供应逐步增加，5月前后会迎来供应高潮。中心六区方面，天河区和白云区的供应量将有明显增加，其中天河区的货量最为明显，宝翠园二期、江源半岛花园以及汇景新城龙熹山二期共有上千套新货推出，再加上近期开售的富力国际公馆，天河区的产品线可谓相当齐全。而限价房中海金沙馨园推425套单位，以及全新盘保利春天里也使金沙洲再次受到关注。老城区方面，以旧盘新推为主，且为中高端产品，而越秀区则仅有一个投资型公寓新盘面市，可选择范围相当有限。郊区楼盘方面，最值得关注的是久未有新盘新货推出的萝岗区，全新盘锦林山庄将提供近400套货量，届时将有效缓解区域供货不足的情况。
（二）中心六区成交量大拉升均价 “五一”预热期优惠加大
由于3月中心六区楼盘成交量较大，直接导致3月网签均价环比上涨13.95%，达11682元/平方米。而4月，中心六区的新增供应比郊区要大，而且近郊的中高端别墅盘也将悉数登场，这些中高端项目成交量增大将直接拉高整体成交均价。此外，鉴于目前政策已经明朗化，以及市场还处于供不应求的状态，预计整体成交均价将稳中有升。
各区价格方面，中心六区的新盘新货虽然有所增加，但在各自的区域内均具有一定的稀缺性，旧盘新推的产品多为项目的升级组团，价格会有所走高，主要的优惠集中在开盘前的认购登记。而库存压力一直较大、后续供应充足的外围区域，如花都、增城、番禺等，定价保持合理，预计在“五一”及“五一”前一周的预热期内，优惠促销的力度将会加大。
（三）“穗七条”未能立竿见影 首次置业者刚需转入二手市场
近日出台的“穗七条”，对包括加大土地供应、重新推出限价房用地、严格土地监管等作了规定，可以在一定程度上起到平抑房价的作用，但短期内不会有明显变化。“穗七条”并未立竿见影，使得在一手市场唱主角的仍将是改善型买家，而各大银行个人住房贷款也纷纷收紧，市场普遍要求首次置业者首付不得低于三成，再加上高企的房价，使得首次置业者购房成本大大增加，而不得不将目光转向二手市场。
四、典型案例
（一）万科天河御品
去年底，万科低调收购了位于广州大道北的新盘新恒基天河御品，这是万科广州首次收购已建至可售状态的项目。此前天河御品多次进行优惠登记并延迟开盘，并一直打出了均价8000元/㎡进行宣传。随着万科的入主以及楼价的不断攀升，该项目之前的吹风价一直在15000-16000元/㎡，但3月21日开盘当日由于可享受多重折扣，折后价格约14000元/㎡，不少买家表示比他们心理预期要低，同时，项目所毗邻的地铁3号线南方医院站，将于今年10月开通，从项目到天河北仅3个站距离，而省一级京溪路小学学位也是吸引买家的重要原因。目前，项目网签337套，成交面积33428平方米，成交均价为14157元/平方米。
（二）逸翠湾
3月中，逸翠湾推出50层高楼王组团“逸翠天峰”，产品走舒适型路线，就算是两房单位也设主人套房，大户型单位则南北对流，南望珠江。作为地铁一号线以及未来六号线交汇点黄沙站上盖物业，其面积达88000平方米的商业配套“西城都荟”也将于今年内正式开业，加上拥有较好的江景景观优势，项目均价达为26000元/㎡。
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由于项目由和记黄埔品牌地产开发商，受到了不少来自香港、新加坡的和黄品牌追捧者的青睐，而广州本地荔湾区的实力买家也是成交主力。目前，项目网签131套，成交面积20072平方米，成交均价为23093 元/平方米。
（三）富力公园28
富力公园28于去年底正式开售，开盘价为26000-28000元/㎡，该项目是富力地产在珠江新城开发的首个豪宅楼盘，南望珠江公园，有双酒店管理概念，但由于楼盘用地性质为酒店商旅用地，使用年限仅40年，再加上为纯大户型的设计，总价每套至少400万，如果从自主的角度分析，珠江新城不乏住宅性质的豪宅，而且户型设计更趋合理，如果从投资的角度分析，项目首付需要五成，十年内还清贷款，以项目最小面积160平方米，总价400万元的户型来算，每月能收回1万元的租金，投资回报率也仅3%。目前，项目网签12套，成交面积2813平方米，成交均价为24303元/平方米。
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本月数据说明：
全市统计范围为广州十区二县（包括天河区、海珠区、白云区、荔湾区、越秀区、番禺区、黄埔区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市。）
中心六区指：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、黄埔区、白云区
新四区二县是指：萝岗区、番禺区、南沙区、花都区和增城市、从化市
一手房数据已包含商改住项目。
本月统计时段为3月1日-3月30日。
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