京沪穗楼市回暖调查:投资客蠢蠢欲动赌涨价

网易房产9月9日讯 新政出台仅四个月，但谁也没料到楼市就此“绝地反弹”。
就在“金九银十”来临之际，京沪穗三大一线城市成交强势反弹，以广州为例，根据网易房产数据中心监测数据显示，8月份广州一手住宅成交面积达到72.6万平方米，成为今年以来成交面积第二高的月份，楼市似乎回到了“新政”出台前的好日子。
在这波回暖背后，网易房产调查发现，作为本轮调控的打压对象，投资客“蠢蠢欲动”陆续入场。作为本轮调控的打压对象，投资客的再度入场是意味着此轮调控的失败，还是新一轮调控即将来临？
出人意料的“红8月”
无论是各大机构的统计数据，还是各地出现久违的“日光盘”，楼市“红8月”已经是毫无悬念的事情。
在广州，根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，8月份广州一手住宅成交面积达到72.6万平方米，成为今年以来成交面积第二高的月份，成交均价为10978元/平方米，环比涨幅也达到6.7%，成为名副其实的“红8月”。
上海的情况同样如此，根据当地机构统计，上海8月商品住宅成交面积为63.6万平方米,环比上月大幅上升67.48%，这是今年4月新政以来连续第3次反弹，而且已经接近3月份新政前66.98万平方米的水平。
即使作为本轮调控的“重灾区”，根据北京市房地产交易管理网的数据统计，除经适房和限价房外，北京8月份共成交商品住宅5074套，自新政4个月来首次突破5000套，出现“探底回升”的迹象。
投资客蠢蠢欲动
在这波楼市回暖潮背后，网易房产调查发现，曾经“偃旗息鼓”的投资客已经蠢蠢欲动。
最近，在北京一些人正在“拼房”，他们借某个朋友的“首套”指标，几个人私下协议合伙入股投资买房。
“现在想利用杠杆很难了，银行规定得很严，而且我们每个人的资金都有限，但是目前的房价确实是个低点，错过又可惜”，王凡向网易房产表示，他在买了一套婚房后，又和几个好朋友合伙买了一套房，借用的是王凡女朋友的名义，等房子买完了结婚，这样规避了一个家庭只能再买一套房的规定，成功利用了首付20%的杠杆。
网易房产了解到，目前在北京不少小投资者他们往往已经购买了一套住房，但是由于手上还有一些闲钱，于是正打算购置第二套房，而他们买房刚性需求外，还兼备了投机的目的。
“近期广州市场最明显的变化就是投资客开始进场了，成交比例大幅增长”，中原地产项目部总经理黄韬向网易房产表示，从7月底开始，投资客开始纷纷入市，目前在市场中所占的比例比新政前还多。
“广州某些项目已经占了4-5成的比例，这些投资客都拥有5、6套以上的房产，投资意图很明显，比较偏好市中心的豪宅，资金量大概在1千万左右，本地和外地人都有，有些连生意都不做，就买楼和商铺”，黄韬表示。
据消息人士透露，上海翡冷翠园8月31日上市，至今卖出14套千万豪宅，其中8位为温州人，6位为上海人。“其实很多投资客一直都在跟我咨询，问好的买房时机和好的产品”，知名分析师薛建雄表示，很多投资客近期都表示了对千万级别豪宅的兴趣，但是由于这些投资客手里基本都已经有3套以上房产，所以做新的投资决定的时候，更为谨慎。
对于投资客的“蠢蠢欲动”，黄韬认为，其主要原因还是防资产贬值，“这些投资客都怕抄底抄晚了，下半年国家一扶持经济，楼价还会上升，而且现在的市场已经明朗，楼价在调控中并没有下跌，以后也会继续上行” 。
调控加码预期渐浓
回复该发言

作为本轮调控的打压对象，尽管在楼市回暖的大背景下，已经有投资客“蠢蠢欲动”，但与此同时，由于核心地段房价并没有出现明显下跌，加上调控加码预期更逐渐变浓，也有不少投资客选择的是“按兵不动”。
张羽冲——这位曾经在富力城投资50套房而闻名京城，但在新政前他已经卖掉了手中几乎所有的物业。“虽然现在看来北京的房价在降，但是实际上好地段的房价并没有降。”他认为，郊区低房价对他并没有太多的吸引力，他更看重的是位置和未来的升值空间。
“现在虽然市场回暖了，但是政策调控的预期还在，也就是房价飞涨的时代已经过去了，我就算买了房子，又要什么时候才能卖出去？在没有贷款杠杆的情况下，我的资金效率太低，我还不如做民间拆借，年利率也有20%”， 张羽冲认为。
“如果投资客大幅回流，这等于宣告新政失败，也再次印证房价是越调越涨”，黄韬向网易房产表示，考虑到政府的公信力，调控加码的可能性非常大，节点很可能在黄金周前后，政府很可能会通过增加契税、增值税、差别化利率甚至在部分城市开征房产税，为这次尚未打到目的的调控加码。
瑞银证券最新的研究报告也认为，中国房地产现在乐观还为时尚早，一方面，从国务院副总理李克强八天内两度提及坚决抑制房地产投机炒作，到《人民日报》重申政府调控房地产市场的决心不动摇，这表明市场预期的政策“松动”并不存在，甚至有加码的可能。 另一方面，由于银行房贷政策依然收紧，住宅销售尤其是高档项目或大户型的销售将依旧疲软，加上市场将迎来“供给过剩”的局面，楼市将迎来更大的降价压力。
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