网易房产8月17日讯 7月底，北京楼市结束了新政后的一路低迷，成交量忽然放量，同时伴随着出现的是新政后已经难得一见的日光盘——万科长阳半岛和保利茉莉公馆（资料、论坛)。北京万科的营销总监肖劲对网易房产表示，长阳半岛未来的价格将“低开高走”，有业内认为，日光盘的出现可能已经触碰楼市底部，部分观望的购房者在“日光”后选择入市。
日光盘多为低价盘 销售速度换收益率
7月26日，中粮万科·长阳半岛850套房源开盘，牌号6000多位，开盘当日就销售完毕，被媒体称为“日光盘”。在北京楼市整体销售滞销的局面下，热销的楼盘已是凤毛麟角，那么长阳半岛为何能够如此热销？
万科营销总监肖劲表示长阳半岛卖得好其实是必然，不是偶然。据了解，万科长阳半岛精装修开盘均价13500元/平米，有的户型甚至均价在11000万左右，而周边的限价房毛坯价格也要12000元/平米左右。除此之外，由于长阳半岛的户型均在80~90平方米之间，因此总价在110万~135万之间，总价并不高。
肖劲表示，针对万科长阳半岛的定价，他们采取了三种办法，第一就是看客户是否能承担，能否承受起。“尤其在现在新的政策下，如果定得过高，客户可能不去买单，看似利润不错，最终可能会把开发商自己拖入泥潭，造成的名誉损失，一个新项目开盘的失败我们更不愿意看到，所以我们做了很多对客户的测试活动，了解他们的需求。”
而第二个方法就是“低开高走”，肖劲表示，通过低开高走，造出声势来聚集一批客户，然后再卖得贵一点。 而第三就是考虑市场因素，肖劲表示，在万科开盘之前，他们考察了周边楼盘的价格情况，发现有的楼盘卖不动，因此他们采取了比周边楼盘略低的侧率，而换取的是销售速度。肖劲进一步解释，房地产目标中有一个“内部收益率”，叫做IRR，“这个指标是跟销售速度挂钩的，速度越高，内部收益率就越高，其实反映到股价上就会更好，股东会认为这个开发商有很好的周转率，以这个指标来考虑，其实我们的定价是很合理的。”
“日光盘”拉低周边区域 开发商喜忧参半
对于日光盘的出现，周边的开发商似乎喜忧参半。一位在万科长阳半岛附近有大型楼盘的开发商像网易房产表示，万科的低价策略确实让他们有点“头疼”，因为万科的低价已经得到了社会的认可，他们也只能相应的调低开盘价迎合市场。
“但是喜的是，万科长阳半岛的热销带动了区域的关注度，同时我们也了解了购房者对长阳地区的心理接受程度。”
显然，万科的降价犹如“探路者”，探到了该区域的购房者心里的那张“底牌”。
“日光盘”触碰楼市最低点？
据了解万科长阳半岛二期即将开盘，市场传闻价格大约比一期每平方米上涨300—1000元左右，有业内人士表示，万科一向作为房地产市场的风向标，肖劲所言的“低开高走”实际就意味着在万科的判断中，底部已经出现。
该人士表示：“万科一期已经相当于整个楼盘的最低价，实际也是这个区域的最低价，更放一大而言，就是北京的底部已经出现，甚至于言底部已经过去。”
此前，世联地产北京总经理李岩曾对网易房产表示，判断楼市底部的一个标准就是“价停量涨”，即交易价格停滞不动，而成交量出现上涨。而从近期的成交来看，自7月起，北京的成交量确实出现了一个小幅的反弹，但是在8月初银监会重申第三套房贷款规定后，成交量又出现了回落。因此，也有一部分人认为，房价还会继续下跌。
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