调控再起风云 楼市将向何方

新华社记者罗宇凡、华晔迪
9月29日晚，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。包括将商品住房首付比例调整至30%以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施，在4月份调控政策的基础上再次加大了房地产市场的调控力度。“迷茫”的楼市在新一轮政策的影响下走势如何，也开始引发社会关注。
“银十”可能泡汤
在4月份国务院常务会议出台调控房地产市场的四项举措之后，从中央到地方，从国家部委到相关职能部门，一系列调控政策不断出台，在强大的政策压力下，从5月开始，一线城市的房地产市场出现成交量骤减的行情。
国家统计局每月发布的全国房地产运行情况数据显示，到了6月，全国70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%，较5月回落0.3个百分点，出现了近15个月来全国房价环比增幅首次由涨转降。
不过这个数据上的“拐点”并没有持续多久。随着8月的到来，房地产市场似乎看到了政策的“底部”，在买卖双方僵持了将近4个月后，房地产市场好像突然被打了一针强心剂。部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象，不仅成交量明显反弹，价格亦开始企稳，甚至出现小幅上涨。少数城市，如深圳和杭州新建商品房成交量已超过调控之前的水平。许多城市排队购房现象重现。
国家统计局9月发布的数据显示，8月份全国房地产市场明显出现了反弹迹象，包括全国房地产开发投资、商品住宅投资、销售面积、土地购置面积等在内的多项数据都相比7月有不同程度的上涨。
在这轮来势汹汹的反弹行情中，对楼市“报复性反弹”的担忧再次出现。随着传统的“金九银十”消费旺季的到来，楼市回暖的闸门是否会就此打开？
“如果没有9月底突然出台的一系列政策，那么此前市场预计的‘金九银十’行情也许真的就会成为现实。”北京中原地产的一位地产经纪人认为。
事实上，就在新政策出台前的两周之内，北京已经有大量新开项目做好了入市的准备，抓住“金九银十”的契机推盘，推高销量、回笼资金，进而为下一步的开发和调价作准备基本上成为各个开发企业的共识。
悄然变化的市场预期
“在‘金九’已经有所保证的情况下，再一鼓作气拿下‘银十’，再加上8月的成交量反弹，连续3个月的成交回升极有可能会对市场预期产生巨大的影响。根据以往成交量推高房价的市场规律，随着成交量的攀升，房价也会重新走入上升的轨道。”河南浩华置业集团董事长张建新说，就在这样的时间节点，新的调控政策出炉了，这对市场预期的影响将会非常大。
“29日晚的楼市调控，在很多人看起来并没那么严厉，看似只是重申旧的政策，但其中传达出的很多信息将会对市场预期产生显著的影响。”上海易居房地产综合研究院院长杨红旭表示。
其实，就在9月29日契税、房贷、限售等政策或指导意见出台的第二天，深圳市就紧急下发了《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。根据29日晚各部委发布的调控精神，深圳市在这份通知中制定了更加严格的限购政策，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。不少专家认为，继北京和深圳后，严格的限购政策很可能还会在上海、杭州等地出现。
杨红旭表示，在这样严厉的政策调控下，一线城市的成交量势必受到较大的影响，四季度市场再度降温，房价微跌的可能性大增。
“房价上涨的动力有可能会随着新政策的执行而减退。”这种市场预期也逐渐开始在普通的购房者当中蔓延。
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一位叫做陈凯的北京购房者告诉记者，9月30日当天，他先后接到了此前看过的五、六个楼盘打来的销售电话，邀请他在假期看房。销售人员突如其来的热情在陈凯看来是政策加力“逼”出的结果。在这种情况下他决定“再等等”，毕竟不断出台的政策显示出决策层遏制房价的决心，房价很难“只涨不跌”了。
逐渐深化的地产调控
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，政策力度空前，对人们的心理预期起到了正面的引导，有希望使房价出现理性回归，但目前还没有办法准确量化出政策可能对成交量以及房价所造成的影响。后市如何要看调控政策接下来的走向，以及现有政策的执行效果。
业内人士普遍认为，不断丰富和完善公共租赁住房政策、房地产税试点，以及对银行、开发企业、房产经纪等机构监管的进一步加强，将成为下一阶段房地产调控的主要调控方向。
今年4月以来，国务院总理温家宝和副总理李克强已经先后多次强调了增加保障性住房、坚持房地产调控的重要性。9月30日晚，在人民大会堂举行的国庆招待会上，温家宝总理在讲话中再次提到：增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。
杨红旭表示，对于房地产价格，从去年12月份“遏制部分城市房价过快上涨”到最近的“保持房地产价格的合理和稳定”，表述上的变化既反映出房地产调控已经取得的成绩，也反映出调控逐渐向更深层次发展的趋势。
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