房地产市场量跌价滞 温州炒房团何去何从

中广网北京7月5日消息 据中国之声《新闻纵横》7时18分报道，种种迹象表明，从去年开始的系列房地产调控政策，似乎让各地曾疯涨的房价暂时“冰封”。昨天，在全国国土资源厅局长会议之后，国土资源部部长徐绍史接受记者采访时，也用了“量跌价滞”四个字来形容目前房地产市场的态势——他预测，再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测。


面对新开楼盘，温州炒房客曾经是最大的买家（图片来源：南方周末）
房价未来走势到底如何？是短暂的探底，还是新一轮报复性反弹的前奏？在楼市未来“雾里看花”之时，有一群人的动向特别值得关注。他们征战多年，既神秘莫测，又赫赫有名；他们所到之处，烽烟四起，房价骤升。过去十年，中国楼市的疯涨与他们为代表的炒房客有着扯不清的关系。他们，就是著名的温州炒房团。
烽烟四起 房价骤升 温州炒房团如何发端
刚刚过去的这个周末，虽然高温炎热，但由30多人组成的一个温州炒房团还是悄悄赶赴了上海，考察浦东新区的某高档楼盘。这个楼盘以高档别墅为主，单栋别墅售价就超过2000万。看房团组织者——《温州晚报》的工作人员张倩说，已有成员有意向购买：
张倩：“38个人都是建行的VIP会员，有意向买高端豪宅的成员过去的，现场马上说现金拿出来买下来的没有，但是6个人有意向，下午正在谈价格，一下子谈不下来，下个礼拜还要过去再谈。”
提起温州炒房团，就不能不提《温州晚报》。2001年8月18号，正是《温州晚报》组织的一次广告策划活动，拉开了温州人大规模进军房产行业的序幕。无论是官方还是民间，所有关于“温州炒房团”的介绍里，《温州晚报》无意间发起的这次社会活动，被普遍认为是“温州炒房团”的发端。而张倩正是那次活动的具体策划者。
当时，《温州晚报》以上海房产租金回报率高为噱头，组织了120多位温州人到上海看房。报社得到的回报是上海的房地产开发商在《温州晚报》做几个整版的房产广告。张倩回忆，当时上海普通楼盘的价格在每平方米4000多元。
张倩：“第一批购房团成交了几十套。第一批工薪阶层、企事业单位的工作人员，中小企业的老板等。之后就演变成了开发商主动联络温州的媒体，几乎半个月就要出去一次。第一个高潮持续了一年多，到2002年。上海的房价从4000多涨到了一万左右。”
在张倩的记忆里，后来房地产企业甚至把沙盘摆到了《温州晚报》的大楼内，来吸引温州人就地看房买房。
所到之处 房价立马飙升
事实上，温州人购房首先是从家门口开始的。从1998年到2001年，民间资本进入，促使温州房地产市场价格以每年20％的速度递增，一度热到无房可炒；之后，精明的温州人才迅速把资金转向临近的杭州和上海。继杭州、上海之后，东起辽宁大连、西至新疆伊犁，南到海口，北达内蒙，温州炒房团的足迹开始遍布全国的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。温州购房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片购买。有两个关于温州人炒房的传说，一个说他们买房如买菜，一个说他们购置房产无数，腰间挂满钥匙，最夸张的版本是说有人身上挂着的钥匙有72把。很多传说无法证实，但是有一点毋庸置疑，就是他们战无不胜，攻无不克，所到之处，房价立马飙升。
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黄东升是第一批购房团的成员，现在他已成为一位专业的炒房大佬。由于善于利用贷款，黄东升总能大批量购房，房子多到“数都数不过来”。据他说，最多的时候，曾用贷款一下子“吃”进60套房子：
黄东升：“我也不知道我有多少套房子，一线二线三线我都有，包括美国纽约、伦敦、包括旧金山。我们的房子，悄悄的进，悄悄的退，我们是以资本市场为目的。我有用不完的钱，也有还不完的债。”
黄东升周围形成了一个大约由50人组成的炒房团，团队的优势让他们能从开发商那里拿到市场价的七折，然后他们再高价卖出，大家平分利润。
黄东升：“比如我们10个人去买楼，每个人出100万，每个人有一套房子，但房子不是属于你的，房子买过来是平均分的，这个房子可能卖掉是200万，（赚的）100万要10个人来分。就是团购批发形式。”
和黄东升把巨额资本投入楼市不同，温州人张慧自称是“温州工薪阶级投资房产的代表”。他说，他们往往是根据手里的资金量来买房，有点像股市里的“散户”。
大家把钱凑在一起 集体奔向目的地
在外人眼里，温州人的炒房故事事实上已演变为一场合谋的财富游戏。业界广泛认同的是，温州有10万人在炒楼。炒房团成员中，既有黄东升这样的专业炒房大佬，也有张慧这样的工薪阶层。之所以温州人炒房从最初的有钱老板的行为演变为一场“全民运动”，其实和温州人的金钱观和集体性格有关。在温州人的眼里，一块两块的是钱，一毛两毛也是钱，是钱就要赚。他们哪里有钱赚就到哪里去，喜欢做短、平、快的项目。正是这样的共同喜好，让先富起来的温州人敏感地预测到炒楼成本最低、风险最低、收益最大，于是率先投身其中。
在浙江流传着这样一句话：温州人的头发都是空心的，讲的就是温州人太聪明了，太能寻找机会。这样的本事，许多温州人都具有。张慧回忆，当时除了自己买，他还乐于帮助亲朋好友张罗，大家把钱凑在一起，只要打听到哪个城市有潜力，新开的楼盘有市场，就会集体奔向目的地。多年的看房经历，让张慧总结出一整套“买房经”。
张慧：“买房子很简单的，我们只要分析三点，一个觉得（升值）空间有没有，周边市场好不好，还有这个房子小区环境和套型好不好，感觉好的话基本上不用去跟他讲价格，就马上把它买下来。”
张慧说，买房前，他们总要先算算账，新房的租金一定得还得上贷款的利息，他身边多数人都是这么精打细算、逐步积累资本的。赚的钱也会尽快再去找新的房源，永远不可能让资金躺在银行里。现在，他手里还有8套房子，并不打算急着卖出：
温州投入房产的民间资本究竟有多少，这其实是个谜。官方公布的温州民间资本总量大约有6000个亿，基本和银行存款对等，但其中有多少投入楼市，具体数字难以计算。温州中小企业发展促进会会长周德文介绍，根据他们对北京、上海、深圳等地大规模投资房产的温州商人的跟踪统计，北京奥运会前，温州有2000个亿的资本投入楼市，这是最高峰。
周德文：“奥运会以后，温州出现了一波比较大的房产抛售潮，在北京、上海两个主要城市，杭州、深圳等一线城市退出了接近1000亿，奥运会以后在房市保留1000亿左右。”
十年间，国家几次出台遏制房地产过快增长的政策，在温州人看来，政策的瓶颈期通常会持续半年左右。今年4月份，新国十条等楼市新政陆续出台，虽然各地的楼盘广告仍在狂轰乱炸，房产推介会也时常在温州各大酒店上演，但看房客中毅然出手的的确少了很多。楼市新政在这个炎热的夏天，让温州人感到了寒意。斩仓离场还是持仓观望？周德文说，从民间渠道了解到，目前，温州人抛售了大约10%，也就是100亿的房产。
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周德文：“确实有个别老板在北京、上海、深圳抛售一些房产，但是是极个别的，说他观望也好，等待也好，因为温州民间资本比较雄厚，他能支撑得住目前的房价，既然支撑的住，他就不愿意抛售。”
温州炒房团的资金离场还是蛰伏待变
有多少温州炒房团的资金离场？他们下一站又是哪里？无论对房地产业、金融业、普通投资者还是其他领域的人来说，都是个巨大的猜想。因为传说中的这笔资金太庞大，它的风吹草动，都不能不令人关注。
据了解，从楼市回流的一部分温州资本已开始转投金融领域。今年年初以后，温州民间借贷利率曾稳步上调，但从5月上旬开始，市场突然变换了风向，民间借贷利率开始一路走低，有的月利率一路跌到1.5分或者2分。同时，温州当地银行的存款也在小幅增长。种种迹象表明，在房产新政的打压下，大部分温州炒房团的确开始了“冬眠”。但与此同时，还是应该看到，仍有不少炒房客时不时也会组团去市场上打探行情，他们在等待一个合适的时机卷土重来。而这些“炒房团”游走楼市的新对策是：和开发商的利益捆绑在一起。一些开发商帮助温州炒房客想了“变通”的做法。比如，在预售的时候让温州炒房客先付五成房款，然后留出一年半左右的筹款时间，约定交房前再将剩余房款分期付给开发商，以此来解决资金链的问题；再比如，先付四成房款，其他六成和开发商签订还款时间表，拿到房产证后，再把房子拿去作抵押等等。
浙江资本投资促进会副会长兼秘书长蔡骅认为，房产宏观调控政策的出台，正是要把民间资本从房产市场挤压出去。那么这些资本会流向哪里？他们又该流向哪里
像黄东升这样的专业炒房客，经验老到，对市场嗅觉更为灵敏，他透露，早在楼价高位、房产新政出台之前，他就已心生退意。他说他已陆续抛出手中80%一线城市的房产，正在积极寻找新的投资领域：
黄东升：“楼市打下来，退出来的资金更危险，它炒什么涨什么。不做楼市了，做什么？国家要引导的，你不可能说让我的钱放在银行里。期待着中央的政策。”
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