优质办公楼空置率持续下降 外资频抄底商业物业

世邦魏理仕发布2010年第二季度中国房地产市场报告， 伴随着国内经济回复快速增长，广州上半年商用物业租赁市场恢复活跃。办公楼租赁需求回复强劲，屡见大宗租赁成交，空置压力降低；优质商铺物业调整升级，引入多个国际品牌，商场租户组合不断提升；国内开发商资金充裕，活跃于大宗物业投资市场并积极扩充土地储备。
优质办公楼市场租金加速回升
2010年第一季度，广州优质办公楼租金在连续六个季度下跌后首次录得涨幅，环比上涨1.5%。第二季度租金涨幅更扩大至3.8%，令上半年累积升幅达到5.4%，优质办公楼平均租金录得每月每平方米97.2元。其中，甲级办公楼租金表现优于大市，半年内攀升7.2%，而乙级办公楼租金则上浮4.0%。第二季度末，甲级和乙级办公楼的平均租金分别达到每月每平方米117.3元和81.1元。
2010年上半年广州优质办公楼租赁成交活跃，新建优质办公楼物业因选择空间较大，尤其受到市场的欢迎。前六个月广州优质办公楼物业的净吸纳量已达到13.25万平方米，超过2009年的全年水平。虽然上半年新落成的优质办公楼物业有22万平方米，但二季度末市场整体空置率仍然跌至13.8%，是近19个季度以来的最低点，较2009年四季度末下降1.4个百分点。甲级办公楼的空置率水平低于市场整体水平，在二季度末仅录得12.0%的空置。
外资需求复苏，大宗租赁屡现
2010年上半年，国内经济加快好转，企业信心恢复并扩张业务。因金融危机而萎缩的外资企业对优质办公楼空间的需求明显出现回升，放缓或中止的搬迁及扩租计划纷纷重启。恰逢一批设计配置俱佳的甲级办公楼推出市场预租，为大面积租赁需求提供更多的空间选择，而且业主针对优质租户的租金优惠。众多因素促成市场上大面积的租赁成交频频出现。第一季度，汇丰银行确定预租广州太古汇27层共71,000平方米的办公楼空间，将成为迄今为止广州办公楼市场单宗成交面积最大的租赁交易；另外，普华永道亦在珠江新城一即将落成的优质办公楼项目预租5层约共9000平方米的空间，并获得冠名权。进入二季度，市场仍不乏大宗租赁交易传出：箭牌在珠江新城某办公楼签约租赁7300平方米的办公楼空间。
世邦魏理仕统计的优质办公楼租赁成交数据（只统计已经签订租赁合同的成交，不包括预租交易）分析显示，2010年上半年的市场需求主要由银行金融业（特别是国内银行，券商），以及消费品制造和销售行业主导。前者由于近年发展迅猛，在广州扩张和设立新的分支机构的需求殷切，而后者得益于快速扩大的内地消费品市场，业务增长提速。这两个行业的租户在上半年分别吸收了四分之一的优质办公楼总吸纳量。紧随其后的是现代服务业企业，其租赁成交的面积占优质办公楼整体租赁成交量的22%。前三行业的租赁面积合共超过七成的市场总量，远大于其他行业租户的成交量。
上半年活跃的优质办公楼租赁成交，不仅令现有存量物业的空置水平大幅下降，也使目前正在进行预租，即将落成的办公楼租赁压力骤减。二季度末，市场整体空置率录得约两年半以来的新低点，珠江新城甲级办公楼的空置率仅为14.3%，是该区域有史以来的最低水平。未来六个月，由于亚运会全市停工因素的影响，最终落成的办公楼面积可能会少于目前预估的55万平方米，我们预计，下半年广州优质办公楼租赁活动的活跃程度将随着选择空间的减少有所减弱。
大宗物业投资市场气氛热烈
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2010年上半年大宗物业投资市场呈现先热后冷的局面。第一季度承接了2009年下半年大宗物业投资市场的热烈气氛，完成6宗大宗物业投资，交易总金额约56.55亿元。主要由三类投资主导：通过二级市场获得开发土地或项目；购买收益型商用物业；及在预售市场购置自用的办公物业。但进入第二季度物业投资活动有所放缓，仅录得两宗成交，交易总金额约为6.7亿元人民币，而且均为开发商通过股权交易获取或参与项目开发的行为。
其中世茂房地产和中信地产参股广州亚运城开发项目的交易较为引人瞩目，两家地产商各自出资1.3亿元人民币收购亚运城项目公司20%的股权。交易完成后，世茂房地产、中信地产、富力地产、雅居乐集团和碧桂园集团将各占项目公司五分之一的权益，共同开发亚运城项目。上半年广州大宗地产投资交易录得成交总金额约63.3亿元人民币，比去年下半年的成交量下跌约15%。
根据过去十二个月的投资成交分析，开发商通过股权交易获取地产开发项目地块的动作为交易的主流。尽管中央及地方政府先后出台调控楼市政策后，土地市场也相应趋于理性，但通过土地一级市场公开招投标取得土地的竞争和成本仍然相对较高，预期开发商对通过股权交易取得地产项目开发权益将保持一定的热情度。
另外，投资者依然青睐收益稳定和回报率相对较高的已落成优质办公和商业物业。但是，随着中心市区土地资源日显紧缺，和开发商开发经营持有型办公和商业物业的经验及信心的积累，发展商持有甲级办公楼和大型商业物业以获取长期稳定收益及土地升值潜在利益的趋势愈加明显。因此，整体推售的优质办公楼和商业设施，尤其是高端产品越来越少，导致市场鲜见成交。
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