泛海建设“抢钱行动”：房企多渠道融资大幕开启

泛海建设正在经历着公司整体发展中最关键的一次融资之旅。
3月2日，泛海建设（000046.SZ）发布公告披露了公司的定向增发预案。公告称，公司拟以不低于11.18元/股的价格向不超过10名投资者定向增发不超过4亿股，募资48亿元投入泛海在北京、深圳、武汉和浙江的5个项目。
在不到3个月的时间里，泛海建设已经启动了三次大规模的融资行动。此前，1月21日，泛海建设与中诚信托有限责任公司合作，中诚信托以其自身受托管理的单一信托项下资金参与泛海建设全资子公司通海建设的增资，用于通海建设上海董家渡项目开发；再早些时候，2009年12月18日，泛海建设已经在深交所上市发行公司债，发行总额为32亿元。
面对可能紧缩的银根，房地产企业纷纷启动融资、储备现金。泛海建设短期内密集融资的做法在业界颇引人注目。
“目前，公司正在通过股权融资、债券融资和信托等拓宽融资渠道，只要融资成本在我们的接受范围内的我们便会考虑。”泛海建设副总裁陈家华表示。
资金投向
增发预案显示，本次募资48亿元预投入目前在建的5个项目，包括泛海东风2#、3#地项目、武汉泛海国际居住区·樱海园项目、深圳拉菲花园二期项目浙江泛海国际中心、泛海国际公寓项目和武汉泛海城市广场一期项目。这5个项目的总投资额合计98亿元。
“目前公司在建项目比较多，对资金的需求也增加了。”陈家华认为，由于在建项目需要充裕的资金投入，用财务杠杆撬开资金大门是当前融资之道。他强调，公司不是缺钱，而是需要资金支持。
公告称，公司在建和拟建项目均位于国内中心城市（如北京、上海、深圳、杭州、武汉、青岛等地）的中心地段，项目土地成本普遍较低,项目开发价值较高，增值潜力较大。为尽快使公司优质土地储备转化为利润，公司有必要实施本次非公开发行，加快项目开发进度。
“泛海建设此次增发拟投入的项目投资收益率都非常高，平均达到40%的水平。随着国土资源部对囤地问题的重视，公司最终决定以再融资获得未来开发的资金实属不得不选的方案，也是目前最优选择。”长江证券分析师苏雪晶认为。
密集融资
对于泛海建设而言，此次定向增发已经不是其近期的第一次融资行为。
今年1月12日，泛海建设公告，为加快项目的开发，增大全资子公司通海建设有限公司注册资本，提高该公司资金实力，中诚信托有限责任公司决定以其自身受托管理的单一信托项下资金参与通海建设的增资。
本次股权融资完成后，通海建设的注册资本将由15亿元增加至25亿元（以实际信托募集到位资金数额为准），其股权结构变更为:泛海建设出资15亿元，持有60%股权；中诚信托出资10亿元，持有40%股权（股权比例按增资完成后实际出资比例确定）。
泛海建设表示，中诚信托此次对通海建设投入的增资款用于通海建设上海董家渡项目开发。
实际上，2009年至今，泛海建设一直没有停止过融资的脚步。2009年4月建行深圳分行与泛海签订200亿元授信额度框架协议。2009年12月18日，泛海建设发行公司债融资32亿元计划完成，票面利率7.20%。
融资之外，泛海建设还进行了大手笔的投资行为。2009年9月8日，联想控股宣布，泛海集团接手国科控股29%的股份，成为除国科控股、联想员工持股会之后第三大股东。
泛海建设近日发布2009年年报显示，公司2009年年末持有货币资金45.89亿元，占资产比重的20.18％，年末比年初大增193.49％。
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值得注意的是，融资颇丰的光环却不能掩饰公司工程进度慢的顽疾。实际上，开工速度慢是泛海长期发展中的弊病。长江证券的报告指出，一直以来公司开发速度跟不上导致全年销售增长低于全行业的平均水平，公司2009年年末账面预收账款3800万元,与2008年同期相比基本上没有增长。
房企再融资冲动
泛海建设此次再融资计划最大的阻碍，来自监管部门对房地产上市公司权益类再融资申请的审核流程变化。
据本报记者了解，目前每个房地产企业的融资、再融资计划都要增加国土资源部对募集资金投资项目所涉用地的审查。国土资源部土地利用管理司等相关司局在接到证监会的相关文件后会对房企（即所有境内注册境内外融资的企业）在信息披露、土地取得、募投项目、土地开发以及土地评估等五个方面进行调查，了解是否有违法违规行为。
“我们的增发预案和土地情况的说明已经提交给证监会和国土部了，公司的土地使用情况经得住监管部门的审核。”陈家华表示他对此次增发的前景持谨慎中乐观的态度。
“实际上，经过两个部门的审核时间确实被拉长了。但这是对整个地产行业都是如此，我们可以等。”陈家华坦言。
据陈家华介绍，对于此次定向增发再融资的计划泛海早已开始筹划了。“早在去年底泛海公司债路演的时候，许多投资者就提出希望我们能够再进行股权融资。”
由于银行收紧银根的趋势明显，各家房地产企业都启动了包括信贷、发行债券、私募、引入基金、借道信托融资、以及上市再融资在内的多渠道融资之旅。其中，虽然地产股再融资的难度加大，但这并未阻止房地产企业的融资热情。
根据本报的不完全统计，截至目前，共有包括万科、招商地产、世茂股份、外高桥在内的30多家房企通过增发预案，正等待证监会核准，拟融资规模达700亿元。
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