深圳物管晒"煳涂账" 业主直唿看不懂

晒晒物管账
根据深圳相关法规，物业服务企业采用酬金制计费收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。酬金制计费方式是指在预收物业服务费中按约定比例或约定金额提取酬金支付给物业企业，余者用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。
“这种方式表明，物管只是替业主花钱的管家，业主按照物管费总收入的10%-15%的约定提成支付酬金，所以钱花到哪里，花得是否值得，物管有没有占业主的便宜，都要通过晒账的方式反映出来，增加透明度，让业主信任并继续聘任你这个管家”，深圳市物管协会常务副会长曹阳解释。
南都记者从物管协会了解到，深圳目前小区物业服务企业以酬金制为多，即应每季度公布物业收支情况，但实际走访发现，主动公布物业收支账目的小区为数仅在两三成，尚未成立业委会的小区，甚少发现物管处主动公布账目支出情况。而在定期公布的账目中，方式五花八门，有的小区直接公布会计报表，有的只公布支出不公布收入，并无统一规范格式，业主多表示看不懂。市物管协会唿吁尽快制定账目明细公开的规范格式。
■典型样本
[福田·合旺阁小区]
公布账目无明细居民蒙查查
位于上梅林天虹商场旁的合旺阁小区，有160户住户，居民对于物管服务质量多有不满，最近小区业委会刚成立，就要求物管处公布物管费收支明细表。管理处迫于压力提供了账目情况，由于没有明细，居民直说看不懂，加上物业公司的解释不能让居民满意，直接导致新业委会决定换物业公司。
居民：交了钱服务却跟不上
合旺阁面积7761平方米，由博远物管有限公司管理，与小区签订了采用酬金制计费的物管合同。该小区第一届业委会2003年就成立了，届满后一直没有改选。没有业委会的状态持续到今年6月2日，第二届业委会成立后，要求物业公司提供小区物管真实收支明细表，及小区本体维修基金的使用明细和每笔支出的合法启动程序。
物业公司并未应要求向业主直接公布账目支出明细，而是向业委会提供了今年第一、二季度的账目。账目表由主营业务收入、主营业务利润、营业利润、利润总额、净利润几项组成，但没有就各项支出做详细解释。物管负责人表示，日后将按季度公布收支明细表。
物业公司提供的两个季度账目显示，主营业务收入分别为8051.11元和8209.9元；净利润一季度为2089.23，二季度为负7740.72元；二季度累计利润亏损从一季度的9173.98元增加到39377元。业委会随后将账目向业主公布后，一石激起千层浪。
居民本就对小区卫生、保安状况怨声载道。南都记者日前在合旺阁采访时，不时有业主抱怨物管服务质量：保安员无夜间正常巡视，未定期清洁及除四害，小区生活设施无日常维修管理制度等。“我们的钱花到哪里了，正常交物业费，却享受这样的物业管理”，有小区居民说，合旺阁物业费每平方米1元，A栋面积为552平方米的架空层被开发商卖掉，使用者仍需缴纳物业费到管理处。
质疑：停车费哪去了
迟来的账目除了看得见的数字，并没有关于收入和亏损的解释，居民们对此颇多质疑。“停车费也是主营业务收入，应该包括才对啊”，小区居民说，主营业务收入如果仅为物管费收入，账目基本可以对上，但停车收入应计入主营业务收入，账目中却没有这一项。小区有40来个停车位，按照每个车位每月110元计，每月有4400元的停车费收入，一个季度应该有13200元。如果加上进入小区的流动人员停车收入，还不止这个数。
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“营业费用”由什么构成？为何两个季度内变化这么大？居民吕小姐感到费解。“管理费用”具体指什么，居民也希望了解。账目显示，营业费用在两个季度内变化极大，由2372.23元到10678.62元，直接导致账目显示的净利润由盈利2089.23元到亏损7740.72元。
物业：一直亏损没有公布
物业公司负责人张先生表示，自2003年到现在一直处于亏损状态，因此没有公布小区账目。小区太小，进驻时本以为500多平方米的商铺归物业公司管，因一些原因未能实现，商铺很多为空铺，物管费基本为零。这些年公司的收入就是每月7000多元物管费和4000多元停车费。“要不是对老业主有感情，早就做不下去了”，张先生说。
张先生承认，停车费没计入主营业务收入，“我们的收入一共才7000多元，需要养活6名员工，加上1名会计，停车场的收入直接贴补不足的部分了。”他解释，现在的年轻保安月薪都要1700到1800元，为节省开支，请的员工都是年纪大点的，每月1300多元。而营业费用主要指员工工资和加班费，由于第一季度过年，上班都算加班费，营业费用那一栏有明显变化。
这番解释并没有让业委会和居民满意。9月4日，业委会会议决定，重新选择物业公司，按照有关规定，面积低于5万平方米的小区无需公开招标，但至少得有3家物业公司可供选择，经梅林街道办梅亭社区推荐，有意向的物业公司目前有三四家。业委会已发出通知，拟在小区召开业主大会商讨此事。
[龙岗·东方半岛]
明细只列支出居民不买账
在布吉东方半岛花园，物管处公布的账目只有支出，没有收入，业主并不买账。业主积极筹备业委会，计划成立后第一件事就是审计物管账目。
该小区有16栋楼，全部建成入住于2000年，有1431户、约6000名居民。现在为小区服务的是北方物管有限公司，于2002年接替发展商的物管，主要提供清洁、保安服务。小区大部分居民本不知道物管费应该公布。居民谢小姐说，物管处从今年4月开始公布物管账目明细，张贴在物管办公室附近的宣传栏内。南都记者日前看到，正在公布的两份明细表，一张列出物管支出情况，一张为资产负债表。
深圳物管行业的一位专家指出，资产负债表为企业内部文件，完全无需对居民公布，真正要晒的物管收支情况，只公布支出项目，不公布收取的费用，完全没有意义，也达不到让居民知情和监督的效果。
缺乏诚意的晒账伤害了居民的信任。居民谢小姐介绍，停车场有正规车位260个左右，架空层停车每月每车200元，路边停车每月每车100月，小区共有约600辆车，停车收费这块收入很大，但在公布的物管账目中并没见到。此外，她对物管按月给违规履行业委会职责的过期业委会提供活动经费意见也很大。
南都记者在该小区走访发现，很少业主重视物管账目，但他们对小区公共设施及安全防范均表不满。“进出小区的人员无控制，关卡形同虚设”，居民冰小姐说。居民满先生则指小区成了公共停车场，小区周围栅栏都破了，外来车辆很多，很多并不是访客。


小区物管处负责人表示，物管支出都是按季度公布，至今没有收到业主的反馈信息。
■旁边观察
晒账不透明失更多信任
市物管协会副会长建议规范物管报表公开格式
“交的钱用到哪里去了？至少给我们一个说法吧？”“难道他们是故意让人看不懂？”南都记者在走访中发现，不晒账，不包含明细支出甚至只晒支出不谈收入的晒账，都会引发小区居民对物管企业的信任危机。合旺阁小区居民刘女士认为，账目显示一个公司的诚信，晒不晒账、是否晒煳涂账给居民的印象大不一样。
专业财务报表让居民发蒙
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虽然法律明确规定采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业费收支情况。但在现实中，没有业委会的小区想让物管处主动晒账存在难度。即使公布账目，也难让业主看懂或满意。南都记者在盐田区走访，几乎没有找到公布账目支出明细的小区，而这些小区多没有业委会。
一位长期关注研究物管行业的专家看了合旺阁小区两个季度的账目后表示，物业提供的是公司会计使用的是“财务报表”，而非收支情况，居民当然看不懂。
“物管收支账目情况公布不是做财务报表，公布的原则就是让业主清楚，物管处拿了业主的钱，都做了什么，通过这个明细支出账目，可以看出支出是不是合理，等于是给业主一个交代。”市物管协会常务副会长曹阳认为，酬金制按照法律规定晒账，能够赢取业主的信任，尤其是在物权法实施后，业主掌握物管决定权的时候。
规范晒账提高透明度
曹阳介绍，财务报表和会计报表都不是酬金制的报表，酬金制这块没有法定的会计方法，在会计记账时，还是用包干制方式，即一般的会计方式。他认为，酬金制的会计方式是特殊的。比如，任何一个经营单位，收来的钱都是作为收入，包干制也是这样，一般会计原理都是这样，但酬金制不同之处在于，其收入是代管资金，代收代付，之间不设定营业环节，结算时不够的叫不足，多出的叫结余。
“法律规定晒账就是为了能在大概的项目上，让业主有一个了解，比如看一个表，业主会提出来，为什么这个月服装费这么多，物业有责任就此解释，这是提高透明度的一个表现。”曹阳建议有关部门尽快制定物业费账目明细公开的规范格式，让业主会看账、看得懂账。
统筹：南都记者陈显玲张哲
采写：南都记者朱菂向丽宇陈显玲
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