大兴昌平触底反弹 房山补涨 通州房价已透支

市场研究专家总结“金九”北京楼市表现


远嘉经纪研究总监 孟奇


亚豪机构品牌总监 郭毅
昨天，来自房地产市场一线、研究机构的业内人士做客网易房产163视点时，以专业观点为网友指导今年第三季度的投资置业。而从大家都最关心的房价角度来讲，目前大兴、昌平的部分热点区域触底反弹，价格出现微调，但“后劲”不大；房山则处于补涨过程中，还谈不上价格的上涨；而去年年底至今年上半年都一直备受关注的京东通州区域，则因为提前“透支”了房价，目前仍然是价格背离（高于）价值。
随着年底亦庄线、大兴线、房山线、昌平线等轨道的开通运营，大兴、房山、昌平区域价值随之进一步提升。但由于调控等多种因素的影响，目前黄村等大兴热点区域的房价处于触底反弹的阶段，只是微调，并没有大涨。郭毅表示，4月份调控之后，该区域的房价事实上一直处于下行趋势，从最近该区域开盘的项目均价来看，比最高点时每平米低了约5000元左右。“最高时均价要每平米22000元。”因此郭毅认为，目前大兴的区域房价是触底反弹阶段，随着两条轨道交通即将开通、区域价值提升，房价可能会出现微调。昌平也是类似情况。
郭毅同时还认为房山的区域价值之前一直被低估，因此房价也相对较低，目前长阳半岛等新盘的热销，也正预示着房山区域正处于价格补涨的过程中，还谈不上上涨。因此，在第三季度中也是值得置业者多加关注的区域。
而对于从去年年底到今年上半年短短几个月内就完成两万元、三万元时代的通州区域来说，尽管在调控后新房价格没有大涨，但由于该区域提前透支了房价，目前价格仍处于高位，房价高于区域价值。因此在未来几个月内，该区域的房价仍然不会出现上涨态势。
以下是访谈实录：
网易房产：所以如果聊下去的话，还是有很多实话可以透露出来的。孟总呢，怎么看待接下来即将到来的十月份、十一月份，您觉得北京楼市有哪些板块和区域是值得关注的？
孟奇：韩总的板块肯定不用说了，因为价格在那放着呢。现在以这个价格去哪找？实话实说嘛，只有这种地方，大兴、房山。而且现在交通的便利程度已经相当发达了。
网易房产：但是我觉得最重要的因素是那边的环境特别好，绿化真的是非常非常不错的。
孟奇：我有一个问题，东富西贵，其实北边的房价确实比南边高，这是历史遗留下来的问题，过去南城就是没有发展。如果你的基础设施配套和北边一样，那这1万7，你想想将来会是什么样的？
网易房产：肯定是抢疯了。
韩磊：还有一个问题，我发现越来越多的购房者对区域的要求没有那么死性了，原来是就要在哪买，现在能在哪买得起就在哪买。
孟奇：很多人不是老北京了，这种观念很淡化了。
网易房产：我24号去南六环外，那一块就是售楼处都没有的地方，看到三千人坐在太阳底下选600套的房子，我一听最后的均价下来是1万零30块钱，我当时想真是后悔死没有排这个号，确实是这样的感觉。没有交通又如何？
韩磊：现在是能买得起就赶紧买。
网易房产：对，都看不到公交牌子的。
回复该发言

孟奇：不好说将来哪的涨幅就很快，我觉得将来哪的涨幅都会很快，配套上去。对于你来说，你在东城或者北边发展的话，可能就会买，但是从自身的承受能力来说的话，可以考虑稍微偏远一些的。北京的土地资源就这么一些，就集中在四环以内。
网易房产：而且城市化进程是加快的。
孟奇：要衡量一下，你占有这个位置，你是不是这个身份？如果不是的话，趁早往远了看一看，以免将来那个地方也不符合你的身份了，现在就是这种情况。
韩磊：对。
网易房产：我知道比如远洋地产今年在东部，一个是朝青板块，一个是通州运河那边有两个项目是上市的，不知道通州这边靠东部地区的话有没有哪些板块是值得关注的？
孟奇：通州其实就是一个比较值得关注的地方。
网易房产：但是进入九月份之后的话，好像通州的项目不是很多？
孟奇：不少，也有，我前面说了只是在续客（音）的阶段，还是有项目的。有一些项目在售，并没有卖的那么好，通州其实卖的一般。
网易房产：为什么呢？
孟奇：是因为前期炒的太厉害了，那种地方已经2万多了。
网易房产：听起来像选秀节目里面的明星一样，热着一下就过去了的感觉。
孟奇：这个很正常。
韩磊：提前预支了一部分，现在在还债。
孟奇：如果长期来看的话，把这个价格拉起来问题不大。几个月内就翻倍的话，这种情况很难。我春节前看的房子1万6左右，四月份到2万3，这个稍微夸张一点。如果长期来看的话，问题不大。所以我推荐的话，结合你自身的承受能力和你的发展方向就可以了，并不是说哪个板块在北京来说好，价格你是承受不起的。但是未来的话，不好的板块是可能变成好的板块的，你可以考虑考虑。
网易房产：郭总怎么看待这个板块的楼市问题？
郭毅：我觉得应该选择一些品牌开发商扎堆的区域。
网易房产：为什么呢？我觉得这个观点还是挺新颖的。
郭毅：这些区域吧，大的品牌开发商进驻，会促进整个区域的市场竞争，会造成整个的价格相对来说处在比较合理的区间之内。另外品牌开发商之间相对来说比较注重自己的品牌效应和品牌形象，会对自己的产品有一个精心打造的过程。
网易房产：对产品的品质方面可能会有比较大的提升？
郭毅：对，整个大兴的区域产品性价比比较高，咱们也可以跟着这些品牌开发商进入一些新的区域，可能除了大兴之外的区域也是值得参考的。
网易房产：比如说您觉得目前除了大兴这一块，还有其他一些品牌开发商比较集中的地方吗？
郭毅：我觉得昌平也可以看一下。
网易房产：再一个就是房山？
郭毅：房山肯定是一个值得参考的区域，处在价格补涨的过程当中。
网易房产：现在仍然是补涨的状态，不能说是一个上涨的状态？
郭毅：对，我觉得他之前的价值是远远被低估了，包括2009年市场最热的阶段，房山这个区域价格的涨幅也是远远低于整个北京市的涨幅的。
回复该发言