合生创展：高端谋变

十八载，从华南到华北，从大盘模式到高端战略，合生创展（以下简称“合创”）谋变。在不进则退的地产行业中，开发商或快速扩张，或精雕细琢。在开发商差异化的现在，合生创展以往追求低成本的大盘操作已经时过境迁。2010年，合创确定了以高端产品为主线的战略，或许一度以大盘操作引以为傲的合创即将步入一个全新的阶段。
谋变前奏
上世纪80年代初，在其他人风风火火操办商铺生意之际，20岁的朱孟依却想到为何不建设一条街，将大家的商铺集中起来。他随即组织自己的小建筑队，游说政府让自己承包建设商业街，同时收取业主租金分成作为回报。他将开发与经营捆绑在一起，实际上无异于现在的开发模式。这是朱孟依事业上的第一桶金。
1993年，在小盘盛行广州之际，朱孟依另辟蹊径，将规划中的广州天河区大幅农田纳入囊中，开发建设华景新城项目，始创华南大盘模式。
接下来几年，在境外融资平台的合创和内地开发实体的珠江投资的合力下，朱孟依在广州东沿线先后开发了近20个项目，最大的项目更是超过200万平方米，大盘模式自此声名大噪。
万科董事长王石对于昔日的合创更是不吝称其为“中国房地产界真正的航空母舰”。诚然，仅1998年和1999年两年，合创在广州大本营的开发规模就可媲美于万科在全国五大城市的总规模，在广州一隅的利润就超过后者的利润总和。
不过，最让人津津乐道的是合生创展在华南起家的点金术，其土地升值空间相当惊人。此后，粤系地产自成一派，合创更是跻身华南五虎。然而，在其他四虎初为牛犊之际，合创却早已蛰伏华北。
2001年，合创大举北伐，于北京拿下5块大型开发用地，总面积达到270万平方米，之后开始觊觎天津、上海。2003年，合创再度斩获京津新城项目，同时投入大量财力、物力来着力发展这个重点项目。2008年，合创确定了以北京为核心的大华北战略。同年，合生集团总部从广州迁到北京，进而越发凸显华北区域的重要性。
然而，随着全国化扩张和竞争激化，驰骋近十八年的大盘模式似乎已经游走在边缘。合生创展总裁薛虎不得不承认曾经点土成金的大规模开发已经逐渐没落。这是谋变的前奏。
辉立证券的地产分析师陈耕对时代周报记者表示，这几年合创正在整合资源，很难明确它的发展方向，“实际上，朱孟依对合创可能有一个想法，就是说合创今后到2015年的发展可能会有个变化。如果资金达到阶段性成果，公司的发展方向可能有一个成型的方向。现在则可能在一个转型期、磨合期。”
今年1月27日，合创召开高端产品战略发布会，将高端物业、高端住宅和高端商业作为未来发展的三大支柱。其推动力正是来自于合创于2009年推出的北京霄云路8号的首次尝试。该项目尽管于下半年正式销售，却在半年之内实现了超过30亿的销售合约额，今年上半年更是蝉联北京楼市高端公寓销售冠军。
从“量”到“精”
9月1日，合创斥资12.46亿元取得了宅地广富林2-5号地块；8日，又斥资14.51亿元夺得位于上海浦东新区三林集镇A14-1地块。
值得注意的是，前者成交楼板价为16488元/平方米，溢价率131%，容积率为0.8；后者成交楼价为20870元/平方米，溢价率72%，容积率不大于1.7。这是继去年宁波慈宁地块后合创在招拍挂市场公开拿地，这个显然与此前合创低成本拿地惯例不同。
“由于城市核心区土地越来越稀缺，加上地方政府逐渐成熟和位势改变，以往通行的大规模造城已经失去了存在的可能性，单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。”薛虎在8月27日的上半年业绩发布会上表示。
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薛同时表示，合创更希望做一个精耕细作、将单位产出最大化的炼金者。从“点金者”到“炼金者”的角色转换，正是合创在开发中从“量”到“精”的诉求。
合创正在转型中，阵痛则是不可避免的，即使在华南大行其道的大盘模式在华北遭遇着“橘生淮南则为橘，生淮北则为枳”的窘境，却同样迅速地重新确定为高端产品的路径。
事实上，对于“精品”概念，合创是内地最早提出“精装修”的开发商。在早期毛坯房大行其道时期，合创就已经开始注重营造景观和专业物业服务。如今，合创再次提出“精品”概念，显然已经是不同境地。
根据合创计划，其在打造高端产品时将是不遗余力：选择一流的施工方，升级工程总包制度，与中建系统等大型甲级资质的施工单位建立长期战略合作关系，确保工程施工质量名列行业前茅；完善质量控制体系，升级招投标制度，实施“综合评标”原则，确保工程材料的上乘品质；放眼世界，与一流的设计师团队合作，聘请国际知名设计大师，为城市留下经典建筑作品。
在商业地产方面，合创同样并不缺席。合创表示，今年是住宅、商业两大业务主线均衡发展的关键时期。目前合创已有11个正在开发的商业。其中，位于上海五角场的合生国际广场是合生商业地产布局的重头，已于2009年12月29日正式开工。业内甚至预言，该项目一旦建成，将会确立其在商业地产领域的地位。
高端物业、高端住宅和高端商业，三驾马车并行，合创已然在探讨一个新时期的模式。合创表示，高端产品是一个房地产企业达到成熟阶段必然去尝试的产品线，而合生创展做高端产品也的确是其业务发展的必然性决定的。
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