两会前后恐现调控拐点 二次调控将首冲中低项目

市场研究专家总结“金九”北京楼市表现


远嘉经纪研究总监 孟奇


亚豪机构品牌总监 郭毅


东亚新华地产新闻发言人 韩磊
昨天，业界人士做客网易房产163视点时表示，如果楼市交易量持续“旺势”，也许会出现二次调控，用以防止过热的房地产市场。而如果有二次调控出现，位于五环六环外、交通配套不是很完善的郊区项目将首当其冲受到政策影响，致价格进一步下行。专家预测，明年初全国两会前后将可能出现调控拐点。
韩磊认为，如果目前强劲的销售势头持续下去的话，政府很可能会再次出手调控。郭毅则表示，如果出现二次调控，对于目前结构性涨价的楼市来说，首先收到冲击的就是远离市中心的五环六环区域、交通等配套较差的中低价位项目，导致其价格进一步下调；但对于价格处于低谷在网上走的大兴黄村区域、正在不涨过程中的房山区域，以及价格相对比较稳定的市中心区域来说，则相对受到的影响会较小。
孟奇则认为，尽管今年内再次调控的可能性不太大，但2011年的全国两会前后也许会出现本论调控的政策拐点。“两会前后是政策密集出台的时候，同时也刚好是此次调控将满一年的时候。”
以下是访谈实录：
网易房产：说到再次调控的问题，就涉及到未来房价走向的问题。因为可能在我们看来，最直观的来自于政策层的反应就是对市场房价的反应了。在九月份的成交量相比前几个月大幅度上来之后，很多人会猜想会不会在十月份出现大幅度的上涨，这样的情况下需不需要二次调控的问题，所以想请各位谈一谈房价的问题。郭总，您对十月份，也就是今年最后一个季度的房价的情况是怎么看的？就是北京楼市这一块？
郭毅：其实我觉得把房价分成两部分，是一个结构性的房价，一块是相对来说中心城区的豪宅，相对来说比较高端的住宅产品。另外一些是远郊区的产品，在五环、六环之间，或者是六环以外的区域。如果有新一轮的调控打压的话，可能受到最直接影响的就是相对来说偏远地区的、交通不是很便利的楼盘。
网易房产：也就是普通商品房？
郭毅：而且是位置比较远的，中低端，可能交通非常差的房子，受到的影响可能会比较大。他的购房需求主要是刚性需求会受到进一步的压制，可能会影响到这些楼盘整个的销量会出现振荡，有可能会造成价格的变化。
网易房产：价格继续下行？
郭毅：对，还有一些区域，包括中心城区，也包括一些现在价格处在低谷在往上走的区域，包括像韩总所在的东亚·马赛公馆（资料、论坛)大兴区域。这个区域相比2009年高峰期，整个市场价格调（资料、论坛)低了，单价调低了5千块钱左右，目前是底部往上走的情况，还有房山板块，也在补涨的过程中。除了这些板块，郊区的板块可能会有相对来说下行的比较大的振荡。
网易房产：就是如果出现二次调控的话？
回复该发言

郭毅：对。中心城区本身供应量比较稳定，需求量虽然说现在可能会有一些波动，但是长期来看还是供不应求的状态的。价格相对来说，中心城区开发豪宅的这部分开发商，他们对销售周期也有比较长的预期，所以不会着急因为短期的调控或者销量的下降就会调低价格。所以我们觉得中心城区还会保持价格的坚挺。
……
网易房产：刚才通过咱们的访谈，几位其实已经达成了一致的意见，就是对于回暖，我看三位还是持比较理性、冷静的态度的，就是可能并不是特别认同回暖的概念。那对于接下来会不会有二次调控的问题，不知道各位是怎么看的？从韩总开始吧，因为韩总是开发商这边的代表。
韩磊：我觉得可能性很大。
网易房产：怎么解释这样的可能性呢？
韩磊：怎么说呢，其实我们可以看到，今年的政策调控是历年来最严厉的，从来没有过这样的（政策），加上各方面的报道，又说回暖了，所以政府就会觉得这个东西可能是有一些问题的，所以他可能会再出这种（调控政策）。
孟奇：至少不会让你再涨。
网易房产：也就是说其实这也是跟市场的另外一方，就是购买方先吃一颗定心丸的事情？孟总呢，觉得二次调控或者再调控会不会相应的出来？
孟奇：我倒觉得不一定，目前从监管层来看的话，他们的数据也能看得到，不是说只有我们才有，这种政策出来，从监管层的耐心来说的话，我觉得他还是有的，毕竟政策出来就是四月份，五月份执行才不到半年的时间。如果要真是立竿见影的政策一出来就效果出来的话，也不会有这么多年的调控了。耐心还是有的，效果也是能够看得见的，包括成交量和价格也好，其实政策更多的是针对价格，跟成交量并没有太大的关系，只不过因为成交量回暖带动了价格上涨。但是目前来说成交量是回来了，但是价格并没有成交量回来的那么快。所以从监管层来说呢，应该理性一些看待目前的市场情况，我们说的是结构性的回暖。
网易房产：是双方理性的问题，是买卖的双方，再一个是政策的监管方。
孟奇：毕竟房地产市场出台了这么多行政办法，无非是想把投资的属性剥离出去，回到正常的商品状态。现在的形态用一剂猛药让大家清醒一下无可厚非。
网易房产：的确是，好像这两个月的市场虽然表现的相对比较冷静、比较理性的。
孟奇：宏观经济整体情况不一样，2008年人人自危的时候，2009年大家都有钱了，这种反弹是可以接受的。那会儿你让他买他也害怕，2009年是刺激。2010年大家有钱了，这是前面有铺垫的，有一些该释放的释放，回归商品属性很正常。并不是说我们现在观测到的投机的行为，基本上已经可以避免了。投资的我不好说，因为现在改善了，投资很难区分，投资行为对于一个健康的市场是有必要的，并不是说没有必要的。他和这种真正的投资，说对市场就是破坏性的，我倒不这么认为，对于活跃市场还是有必要的。所以从政策出台的角度来说，我觉得他可以适当的看一看，观察一下。而且我觉得下一步做的更多的就是如何把前期的政策进一步的落实，前期出的很多的政策到最后都放松了。
韩磊：其实很多都没有落实。
网易房产：也就是说真正最终的落实还是需要时间的，还是需要一个持续性的执行的？
孟奇：对，包括昨天国土资源部出的囤地也好的处罚，只不过把前期十号文的具体化、落实了，包括监管和惩罚制度，这样才能把政策执行到底，真正执行到底的时候，再看市场有没有反应。还有一个从六、七月份开始吧，八月份的数据没有出呢，没看到，你的GDP其实是在下降的，那么你的宏观经济指数也是在下降的，就是呈现着一种调控之后，已经有下行。
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不能说下降代表危险，因为现在宏观经济指数还是在健康的状态，但是和前几个比已经开始有下行的趋势了，这会儿你还要把房地产给（打压），大家知道房地产对经济贡献是很大的。还要把房地产打死的话，我觉得监管层并不是说把房地产牺牲掉。
网易房产：能够带动100多个相关产业发展的房地产，还是不可替代的。
孟奇：就是体现监管层智慧的时候了，毕竟现在从信贷也好，其实指标都是在下行的。
网易房产：我的感觉也是，好像这一次的调控周期这么长，就是说他要把周期拉的这么长，可能也是一方面为了给政府腾出这么一个调整房地产经济结构的一个时间。
孟奇：而且从决心来看的话，可能也是一个长期性的，这个其实也是跟开发商说的。从近几年来看的话，基本上政策期都是一年，一年就算不明松的话，暗里也松了，政府是有决心的。开发商如何应对，那就自己琢磨一下吧，这个确实是有的。
网易房产：我听说孟总的弦外之音还是劝广大的网友能够静心以待，静观其变。
孟奇：静不静，看明年年初就知道了，比如两会前后，那是政策密集出台的时间，如果政策没有太大的变化的话，你就可以等。如果政府又恢复了，大家千万别犹豫，赶紧买吧。
网易房产：可能就是在明年的两会前后，也可能是这一次调控的转折点？
孟奇：有可能，因为他确实是从宏观经济整体来看的。
网易房产：刚好一年的时间也到了。
孟奇：如果楼市出现了明显的效果的话，我不是说全面放松，局部放松还是有可能的。但是目前的情况来看，说的有一点早。
网易房产：郭总，对二次调控是怎么看待的？
郭毅：孟总已经说的挺全面的了，我也是很同意他们的看法，确实我们也觉得下一步政策的细化和督促落实的阶段。下一步来说可能出台一些督促性比较强的政策，细化的政策来巩固之前的调控效果。
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