李嘉诚式囤地：龟速开发图暴利

两次上榜“黑名单” 土地闲置仅是冰山一角
继年初上榜上海330宗土地闲置名单之后，此次国土部发布的全国1457宗闲置土地“黑名单”之中，李嘉诚旗下的长和系再度名列闲置土地“黑名单”。
对于经营之神连续名列闲置土地“黑名单”，中国房产信息集团分析师薛建雄对此并不感到奇怪，他对时代周报记者表示，和黄在香港是快进快出的开发模式，但是在内地向来都不是快进快出—内地是一个快速成长的市场，意味着土地有一个很高的升值效益，其中开发进程缓慢，有闲置土地的嫌疑，算是一种变相囤地的方式。

闲置纷扰
尽管李嘉诚旗下的长和系连续两次名列闲置名单，但这并不能说明长和系土地闲置的全部情况。实际上，自1992年进军内地房地产市场以来，长和系闲置土地的戏码早已是屡见不鲜。
和记黄埔在北京的首个项目逸翠园名列其中。逸翠园于2004年8月31日签订合同，约定开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。但根据和记黄埔2006年至2009年的年报，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目实则已经捂地近四年。和记黄埔位于淇澳岛的柏涛湾项目同样位列“黑名单”，该项目合同签订时间为2005年9月26日，5年之间，唯见其围栏圈地，却丝毫没有动工的迹象。
然而，上述两宗名列闲置“黑名单”的土地似乎只是和记黄埔闲置土地的冰山一角。
时代周报记者查阅长和系1996年至2009年年报，发现其涉嫌闲置的土地并不在少数。与珠海淇澳岛项目一样，增城住宅项目同样已闲置五年之久。
2005年9月21日，长和系与增城国土局签订了国有土地使用权转让合同，将增城市荔城街三联村和迳吓村四宗地块纳入囊中，合计占地面积为203万平方米，总地价款近3.2亿元，平均地面价仅为157元/平方米。
据接近和记黄埔的业内人士对时代周报记者透露，和记黄埔此前在增城拿地并未通过招拍挂，而是通过市政工程与政府进行交换，其中并没有经过土地补偿。2004年，增城市政府得悉李嘉诚准备在荔城街购地数千亩后积极奔走。按照规定，征收如此大规模的土地须报国务院审批，为此，增城市政府选择捷径，通过“回收闲置土地”向长和系供地，却不料掉进亿元土地诈骗案的漩涡—开发商梁培堃伪造土地使用证，虚征农民用地。2006年，正当和记黄埔准备动工之际，审计署却对土地进行查处，项目搁浅至今。
“任何一个区域的开发，谁都愿意放到最后才开发。像李嘉诚这种开发商，政府当然愿意拉他第一个去拿地。所以往往是第一个拿地，最后一个开发，”薛建雄接受时代周报采访时表示，“第一个开发就需要将区域环境做起来，之前是无人消费、没有配套，等到消费和配套建立起来之后，价格就已经被开发商做得很高，而且最后一个开发的话可以集众家之所长，任意地超过前面的所有项目。”
如今的增城，与李嘉诚进入的时期不同，已是开发商林立之地。尽管长和系取得的2006年的土地使用权事实上始终有效，但四宗地块却一直闲置至今。“除了几年前，他们来过我们村测量勘察土地外，之后就再也没有动静了。”三联村村长吴建新对时代周报记者表示。
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长和系的土地闲置并非都因外界不可控因素，也有主动闲置的例子。和记黄埔旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开发的海逸豪庭项目，占地3600万平方米，但自上世纪90年代开发至2007年，落成面积还不到1%。根据和记黄埔2006年年报，该项目计划完工时间为2017年，又于2007年年报改至2014年。
慢速开发
“闲置土地，是土地招拍挂之后，具备开发条件而没有按照合同及时开发的土地，因而应当作为政府管制范围内的土地。”住建部政策研究中心副主任王珏林接受时代周报记者采访时表示。他认为，一方面城市住宅供求关系非常紧张，求大于供，需要房屋尽快上市来缓解这个矛盾；另一方面，每年都有一定的土地计划，如果这些土地没有及时上市，会使供求矛盾更趋紧张。因此，根据我国目前实际情况规定，一般超过两年不开工就收回。
不过实际运作中，闲置土地收回的案例并不多见。在上述长和系项目之中，仅在2007年，东莞国土资源局以“海逸豪庭项目闲置土地最多，时间达到95个月”为由，对东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司开出高达7915万元的土地闲置费罚单。
海逸豪庭项目被征收土地闲置费或因该项目开发得实在太慢的缘故，这令政府看不过眼。但是，近8000万元的罚单不改长和系其他项目一贯缓慢的开发进程。
在最近结束“计划中”状态的广州市中新镇金坑村项目，于2006年2月由长和系通过收购广州方兴房地产发展公司股权时共同拿下。据和记黄埔2007年和2008年年报披露，该项目整整两年中一直是“计划中”状态，预计完工时间分别为2010年和2013年。
时代周报记者8月15日走访工地现场时，该项目仍处于“挖土”阶段，只有稀稀拉拉的工程作业声在回荡。该工程承包公司广州房实负责人对时代周报记者表示，去年7月工程队就来到工地，预计3-5年才能完成基础工程，“目前已经挖了30-50万平方米泥土。”据业内人士透露，这样的基础工程进度是无法按时完工的。
李嘉诚在广州最早的项目黄沙地块，更是见证了广州地产起伏的十六载。该项目于1994年广州地铁一号线规划时由和记黄埔圈下，可建面积24.18万平方米。2002年，和记黄埔首次公开表示，“黄沙项目已进入最后的动工准备阶段，黄沙高层项目住宅部分预计2003年下半年正式发售，2004年中交楼，商场部分2003年底开始招租。”可是，直到2005年11月，在近11年“晒地”后，黄沙地块逸翠湾项目才开始动工。其间风波不断，据了解，当时来自香港的工程设计人员因对黄沙地铁站上盖的项目地基结构不熟悉，又涉及地铁接驳，因而在基础施工时多番修改，进而拖延整体施工时间。
“合法”闲置
“房地产开发是一个非常复杂的流程，开发是很难控制的。这同样给了开发商扯皮的空间，开发商如果无法交齐材料或者材料遗漏，也是一直拖着，开发商也可以在合法范围内进行闲置。”薛建雄如是说。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨旭红则对时代周报记者表示，“合同中，开工竣工均有约定。项目开工，但时断时续，这样就可能无法完成竣工约定，这是违约的，同样也存在闲置的问题，从拿地到计划完工时间超过十年，这肯定存在着闲置的嫌疑。”

根据和记黄埔2010年中期报告，逸翠湾及西城都荟第1及3期属于2010年预期完成项目，比较2008年1.5万元/平方米的均价，其均价如今已是2.6万元/平方米。
薛建雄表示，“李嘉诚本身也有内部的结构问题，随着市场的波动，工程也出现很大的波动，然后进行调整。李嘉诚是经营之神，所以把市场价值都算上了，算在最差的行情去拿地、最好的行情去卖房，所以中间的工程会随着行情的波动而有所调整。”
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不可否认的是，通过大规模圈地和分期开发从而获取土地溢价的手法，实则助力土地闲置。
“项目大，且分期开发，主要是因为李嘉诚有这个资金实力。一期一期开发，而且开发周期比较长，则可以起到变相囤地的作用。因此，国家后来规定土地出让控制在20万平方米以内。”薛建雄对时代周报记者表示，李嘉诚目前的项目多是分期开发的大项目。
截至截稿时间，和记黄埔并未对时代周报就多个项目频繁改动完工计划的质疑进行回复。
“关键在于政府要看好每一块地，按照规定时间推动开发，如果是政府原因就创造条件，比如政府支持手续办理或者提出要求促进开发；如果是企业原因就加强管理，提出警告以及罚款。”王珏林建议。
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