国际资本加速进入中国楼市 专家担心调控成效

羊城晚报10月4日讯 据新华社电近期，在欧美楼市前景惨淡的预期下，我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。业内人士及专家指出，现阶段，我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，须谨防其干扰调控成效。
房产开发外资增幅转正
9月上旬在厦门出席第二届中国国际地产投资交易会的部分业内人士透露，近一段时期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产领域直接投资表现活跃。一是外资房地产企业增资明显，单个外资房地产基金规模趋大；二是大宗交易比较频繁。
据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。
戴德梁行中国行政总裁张国正透露，外资机构在中国内地房地产业特别是一线大城市的投资正呈现回升的势头，比较活跃的有和记黄埔、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。
外资房企增加直接投资
新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业确定今年年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。“这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。”香港高银国际有关负责人告诉记者，丰树产业从2005年开始涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。
此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议，合作开发在大连的一处豪华酒店及高档公寓项目。此消息一度被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。
外资频繁接手大宗交易
“近期，外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。”香港高银国际有关负责人透露，今年7月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴金融区附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约12亿元；与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。
房企海外融资助外资涌入
业内人士分析，外资近期在我国房地产时常频繁活动，除了外资预期人民币升值和看好中国房地产业投资前景、追求高额利润回报以外，还有国内开发商大规模的海外融资，从而对外资“曲线”涌入起到推波助澜的作用。
今年以来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要的投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的5年期优先票据。9月28日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元。
据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房地产企业相继推出了海外融资计划，融资总规模达到了100多亿美元。
麦格里银行集团中国区一位分析人士认为，中国房企海外融资是用高额利息换取，这吞噬了企业的利润，潜藏债务风险不容忽视。
用税收手段调控外资投机
浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权告诉记者，外资活跃态势，推高部分城市房价的作用恐将显化，这不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度，才能巩固房地产调控成果。
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景乃权认为，首先要梳理外资投资房地产政策。此前商务部发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，便利外资涌入各地房地产领域，当前亟待健全地方吸引外资入房地产的规定。其次，针对外资大量进入商业地产，采用税收、信贷等手段调控外资投机。同时，房地产政策的制定，要考虑人民币汇率改革进程。
最后景乃权建议，针对目前外资流入房地产底数不清等问题，要尽快建立健全信息系统和预警预报体系，及时掌握态势，预防外资炒作。
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