土地调控升级 三大悬念待解

在楼市升温明显、“地市”蠢蠢欲动之时，国家有关部委近日再次打出调控“组合拳”，不少“重拳”更是直指土地市场。政策进一步施压之后，土地市场将如何演变？闲置土地的处置能否“掷地有声”？增量明显的土地供应计划能否如期落实？ 这些问题的答案，直接关系到调控能否真正奏效。
土地价格：理性变动还是高价地归来？
国庆节前夕，上海长风生态商务区三幅热门地块顺利出让，楼板价均超过２万元／平方米，其中最高的长风８号东地块的楼板价为２５９６６元／平方米，成为长风地区新高价地。
不过，三幅地块的成交溢价率最低为４５％，最高７３％，较去年同期动辄超过１００％的水平相比，已经明显下降，相比于今年１－８月上海纯住宅用地的平均溢价率也是大幅回落。
全国情况也是类似。中国指数研究院新发布的数据显示，今年１－４月，全国１０５个城市住宅用地楼板均价曾由２１７５元／平方米下降到１５２６元／平方米，５、６两月短暂“回暖”，但７月跌至１５０４元／平方米，８、９两月则连续冲高，其中９月达到２７３１元／平方米。
但这些城市住宅用地的溢价率持续走低，同比增幅也明显下滑：５月溢价率环比增幅仅为５％，而６－９月则连续出现溢价率同比负增长态势。中国指数研究院副院长陈晟说，这表明在调控之后，开发商拿地愈发理性，对于拿地成本的控制和目标地块品质的要求也愈发严格，从而导致高品质地块频频交易，而总体溢价水平却持续走低。
不过，此过程中高价地时而冒头，尤其是８月以来苏州、杭州、南京、合肥等二三线城市地价蹿升之势更为显著，对市场影响不容小觑。
近日，国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求“严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让”“国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时，除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买（投标）保证金外，还应提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明”等。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，九十月份是土地出让高峰期，“地根”调控新政策的及时出台、加码，对抑制新高价地的产生会有一定作用。
闲置土地：处置能否“掷地有声”？
闲置土地是楼市历次调控遭遇的顽症。根据国土资源部公布的数据，截至今年５月底，全国共上报闲置土地宗数２８１５宗，面积达１６．９５万亩。业内人士认为，实际闲置地块可能比上报的数量更多。
上述《通知》明确，要求严格查处囤地炒地闲置土地行为，“对企业自身原因造成土地闲置的，必须依法坚决查处；对政府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源主管部门，联合限期查办；对囤地炒地的行为，要及时依法依规严肃查处。”
一旦查出，如何处置？“对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等”。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，在房地产发展过程中，如何处理违法违规的事情，非常重要，这并不仅仅关系着某一个问题能否得到公平公正的处理，而且还会在社会上起到一种示范效应，引发连锁反应。
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹(博客)分析认为，闲置土地清理会起到“杀一儆百”的效果。即使只有８％、１０％的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。
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国土资源部今年６月曾公布对闲置土地处理“７月督察，８月约谈，９月问责”的时间表。今年“国庆”前夕，国土资源部等三部委决定，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
“问责”能否“问”出究竟、“责”到根本，闲置土地处置情况如何，有多少违法违规的“囤地房企”会被曝光、处置？各方拭目以待。
土地供应：“纸面蛋糕”能否转为实际增量？
根据国土资源部公布的计划，今年除西藏以外的全国３０个省区市２０１０年度住房用地计划拟供应量约１８万公顷，与去年全国住房实际供地７６４６１公顷和前五年平均年度实际供地量５４６５０公顷相比，增幅不可谓不大；其中，保障性住房用地为２４０００多公顷，比去年增加一倍多。土地计划的“开闸”曾让市场大唿“过瘾”。
大半年过去，计划落实如何？中原地产的统计显示，截至９月上旬，除上海外，一线城市只完成今年供地计划的二三成，成都、武汉等多个城市实际供应土地面积仅相当于２００９年供应量的三至五成。住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前也表示，２０１０年全国计划住房建设用地供应总量远远超过去年，但是有些城市依然出现完成不到位的现象。她不无忧虑地说：“政策设计是好的，如果落实不了，就成空的了。”
业内人士还担心，今年计划土地供应数量明显大于往年，如果不改变土地市场管理的现状，会不会出现“边供应边闲置”的情况？
有关部委近日强化了住房用地和住房建设的年度计划管理，要求各地“根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块”“没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地”，并要求“各地要加大对２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度”。
“必须将调控推向纵深，才有可能达到本轮调控的目标。”杨红旭说。
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