广州楼市4月分析:"新国十条"突袭 房价下挫4.4%

一、市场概述：“新国十条”突袭市场 广州楼市迎来阶段性拐点？
4月份广州楼市量价均维持高位震荡的走势，网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，3月31日至4月29日，广州一手楼市交易面积达到67.5万平方米，环比上涨3.5%，这意味着4月份全市成交面积继续站在60万平方米的正常水平之上，成交套数为5960套，环比上涨2.7%。
在价格方面，4月份广州一手住宅均价为11167元/平方米，环比下跌4.4%，但依然站稳11000元关口。
与去年同期比较，从3月31日至4月29日，全市十区一手住宅成交面积约为42.29万平方米，与去年同期房管局公布的全市十区一手住宅交易面积相比，同比跌幅接近49%；但在均价方面，今年3月广州全市十区一手住宅成交均价为13714元/平方米，与去年同期7978元/平方米相比增幅达72%。由此可见，广州楼市整体依然维持“价高量跌”的走势。
从区域成交情况来看，中心六区一手住宅均价为17587/平方米，与3月相比环比上涨4.9%，成交面积反弹至32万平方米，占广州十区二县交易面积的比例从上月的37%回落至32%；新四区与二县市一手住宅均价为8151元/平方米，环比下跌6.6%，但成交面积占广州十区二县交易面积的比例回升至68%。
从热点楼盘来看，4月份成交排名前三的楼盘分别为碧桂园豪园（资料、论坛、二手）、碧桂园凤凰城、百晟汇翠湾，在全市成交前十大楼盘中，“万元盘”仅占三个，与3月份相比有所减少。由此可见，4月份一手住宅均价下跌主要由外围区域低价楼盘成交活跃所致，且外围区域价格已经出现松动的迹象。
根据网易房产数据中心统计显示，4月广州住宅新增货量约4001套，5月初全市未售货量约52150套，5月全新上市楼盘共有14个，旧盘新推33个，是今年以来供应量最多的月份。在中心六区方面，越秀区和白云区的供应量将有明显增加。外围区域方面最值得关注的是番禺区、花都区和南沙区。其中番禺亚运村板块的保利公馆2010、尚东尚筑（资料、论坛、二手）、东湖洲花园（资料、论坛、二手）、庄士映蝶蓝湾（资料、论坛、二手）共有1600套单位待售，随着亚运的临近以及亚运城的亮相，这些楼盘将会乘利好加快推货节奏。
整体而言，尽管供应量大幅增加，但4月份政策面已经出现根本性改变，新出台的“新国十条”被业界称之为史上最严厉的房地产调控政策。与此前的调控政策相比，“新国十条”不仅大幅提高二套房贷首付与利率以及允许商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款，同时也明确规定即使第一套房没在银行贷款或贷款还清也属于二套房范畴。更甚者，政策规定不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
除了空前严厉的信贷政策外，由于国务院常务会议还提出要通过税收以及增加供应等手段对楼市作出全方位调控，假如高房价没有得到抑制，不排除利空政策继续出台，其中“房产税”将成为接下来最有可能出台的政策之一。以目前的政策环境来看，中央的基本态度是“房价越涨越打”，因此广州楼市出现阶段性顶部回落的可能性大增。
网易房产预计，今年五一黄金周效应将大降，五月份成交量将出现萎缩，但由于现时开发商资金链较为宽松，房价短时间难以出现明显下滑。但假如接下来3个月成交量持续萎缩，开发商资金回笼压力显现，房价才会出现真正的“松动”。
二、数据分析：成交量环比稍涨 均价环比下降4.4%
(一) 广州市新建商品住宅供应情况、网签情况
（1）新增预售商品住宅情况
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根据网易房产数据中心实时监测阳光家缘网的数据显示，2010年4月（截至到29日），广州市十区二县住宅供应增加4001套，比上月的4878套减少了17.98%；新增加面积46.53万平方米，比上月的48.45万平方米减少3.96%。
（2）广州市一手房网签情况
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，3月31日-4月29日，广州市（十区二县）网签成交5960套，环比上月的5806套增加2.65%；网签销售面积为67.51万平方米，环比上月的65.24万平方米增加3.48%；网签成交均价约为11167元/平方米，环比上月的11682元/平方米减少4.41%；网签金额约75.39亿元，环比上月的76.22亿元减少1.09 %。


表1：广州市一手房网签情况对比
（3）区域新建商品住宅网签情况
从网签数据来看，网签套数最多的是增城，达到1760套，网签面积达到216001平方米，网签金额超过14.9亿元，其次是花都，本月网签套数达970套，网签面积达到102691平方米；南沙、黄埔、萝岗及越秀区本月的成交套数均低于100套；网签成交均价最高的仍然是天河区，达到21791元/平方米，越秀区和荔湾区次之，分别以19579元/平方米和18025元/平方米居于第二位和第三位，最低的为南沙，6403元/平方米。


表2：2010年4月网签成交数据统计
2010年4月各区商品住宅网签成交均价对比图


表3：2010年4月区域成交均价
从图表上看，2010年4月成交均价最高为天河区，达到21791元/平方米；其次是越秀、荔湾、海珠等。最低的是花都、增城、从化、南沙。
2010年4月各区商品住宅网签套数对比图


表4：2010年4月区域成交套数
从图表上看，4月网签套数最多的仍然是增城，为1760套，其次是花都和番禺，分别为970和833套，最少的是南沙、萝岗和黄埔，分别只有97套、30套和25套。其中，增城有较大的增长，网签套数比上月多增加472套，其中碧桂园豪园（资料、论坛、二手）和碧桂园凤凰城为该区域贡献了610套。
2010年4月各区商品住宅网签面积对比图


表5：2010年4月区域成交面积
从图表上看，4月份网签面积最多为增城、花都和番禺，分别为216001平方米，102691平方米和88492平方米。究其原因，是因为增城有碧桂园凤凰城、碧桂园豪园、百晟汇翠湾、金地荔湖城（资料、论坛、二手）、锦绣御景苑（资料、论坛、二手）的热销，花都区有富力金港城（资料、论坛、二手）的成交。
（4）4月之最
4月全市网签成交套数TOP10楼盘
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表6：4月全市网签成交套数TOP10楼盘
4月全市网签成交均价TOP10楼盘


表7：4月全市网签成交均价TOP10楼盘
4月销售金额TOP10房地产企业


表8：4月销售金额TOP10房地产企业
（二）一手房网签数据成交情况分析
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，3月31日-4月29日，广州市（十区二县）网签成交5960套，环比上月的5806套增加2.65%；网签销售面积为67.51万平方米，环比上月的65.24万平方米增加3.48%；网签成交均价约为11167元/平方米，环比上月的11682元/平方米减少4.41%；网签金额约75.39亿元，环比上月的76.22亿元减少1.09 %。总体上看，和上月相差不大。
数据显示，2010年4月全市十区网签面积为42.29万平方米，而根据广州房管局公布的数据，2009年4月份全市十区一手住宅交易面积为83.24万平方米，同比减少49.20%；其中，中心六区网签面积约21.58万平方米，2009年4月中心六区交易面积为48.09万平方米，同比减少55.13%。从均价上看，今年4月广州全市十区网签均价为13714元/平方米，2009年4月广州市十区一手住宅交易均价则为7978元/平方米，同比增加达72%。
1、区域成交情况
从区域成交情况来看，中心六区4月一手住宅均价达17587元/平方米，与3月相比，环比上涨4.9%；成交套数为1993套，环比上升减少9%，成交面积环比减少10%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为31.96%，比上月占据的比例少了约4.8%。
而新四区与二县市一手住宅均价则为8151元/平方米，与3月相比下降6.6%，成交面积环比上升11.3%，而面积占比则上升了约4.8%。
从数据上看，中心六区的成交均价有小幅环比上升，但新四区二县则有6.6%的下跌，而成交套数、成交面积和成交金额均有小幅上涨。但中心六区的成交套数、成交面积和成交金额均有小幅下降。


表9：区域成交情况对比
2、网签楼盘情况
据统计，4月共计在售（有未售套数或者未售面积）楼盘459个，有网签成交记录的楼盘共计262个。其中成交套数最多的为碧桂园豪园（资料、论坛、二手）和碧桂园凤凰城（资料、论坛、二手），分别为307套和303套；成交均价最高的依然是正佳万豪金殿（资料、论坛、二手），为44382元/平方米；成交金额最高的是城建地产，为8.6亿元。
从成交价位区段情况来看，本月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有127个，占据发生成交楼盘总量的48.47%；10001-15000元/平方米的楼盘有52个，占据发生成交总量的19.
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85%；15001-20000元/平方米的楼盘有45个，20001-25000元/平方米的楼盘有23个，25000元/平方米以上的楼盘有15个，占据的比例为5.73%。
从分布的区域来看，成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布花都和增城；成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在海珠、天河、越秀和荔湾；本月成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在白云区和海珠区。


表10：网签楼盘情况分布
三、五月楼市展望
（一）今年以来首个供应高潮 14个全新盘将上市
根据网易房产数据中心统计显示，4月广州住宅新增货量约4001套，5月初全市未售货量约52150套，5月全新上市楼盘共有14个，旧盘新推33个，是今年以来供应量最多的月份。
中心六区方面，越秀区和白云区的供应量将有明显增加。其中，越秀区的新盘由于地段稀缺而较为瞩目，包括货量达500多套的北京路投资型公寓金润·铂宫，和位于农林下路的全新盘御东和府（资料、论坛、二手）。此外，东山一品、洪都逸品两盘也将有近400套新货上市，户型主要为两房到四房单位。白云区方面，除了小盘尚境雅筑、穗和城共600套新货外，白云大道的全新大盘东湖映月和白云尚城新货、南湖板块的山水庭苑和颐和高尔夫庄园（资料、论坛、二手）新货也将面市，再加上金沙洲限价房中海金沙馨园（资料、论坛、二手）推425套单位，以及全新盘保利春天里300多套货量，白云区的新增供应量超过2000套。天河区方面，汇景新城将继续推出龙熹山组团二批货量，大约有1000套；另外，江源半岛花园、宝翠园二期五一前后推出，分别有600套和200套的供应量。
外围区域方面，最值得关注的是番禺区、花都区和南沙区。其中番禺亚运村板块的保利公馆2010、尚东尚筑、东湖洲花园、庄士映蝶蓝湾（资料、论坛、二手）共有1600套单位待售，但这些楼盘目前都处于常规推货，随着亚运的临近以及亚运城的亮相，这些楼盘将会乘利好加快推货节奏。此外，华南板块的成熟大盘华南新城170套新货和锦绣半岛全新组团也将推出，两者产品均属于华南板块相对稀缺的中小户型。而花都的汽车城板块将有全新盘花都雅居乐面市，首期货量达1000多套，主打年轻买家。南沙方面，全新盘龙光棕榈水岸仅北地块就将提供1100套货量，再加上南沙境界、奥园·领海国际、海力花园的新货，届时将使区域的产品更为丰富。
（二）整体均价将下调10% 郊区楼盘“五一”拉开价格战
尽管4月中旬出台了号称“史上最严厉”的楼市新政，但由于4月中心六区的新增供应比郊区要大，而且近郊的中高端别墅盘也将悉数登场，这些中高端项目成交量增大将直接拉高整体成交均价，从导致4月网签均价与3月基本持平，达11168元/平方米，环比仅下降4.4%。此外，鉴于此次政府调控房价的决心很大，使得买方观望情绪加剧，成交量预计会下跌20%，而量跌的结果就会出现价格的调整，预计整体均价将下调10%左右。
各区价格方面，由于老城区的新盘新货在各自的区域内均具有一定的稀缺性，供应量很少，价格将继续在高位站稳，部分前期定价较高的项目将会在黄金周以一口价单位或适当的折扣促销。而库存压力一直较大、后续供应充足的外围区域，如花都、增城、番禺等，预计价格在“五一”期间将有所松动，促销力度会加大，尤其大集团旗下的楼盘，将会推出多重的系列优惠活动。
（三）最严厉新政威力显现 楼市陷入观望与博弈
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楼市新政出台已经两周，虽然广州楼价暂时未出现太大波动，但改善型买家换房族被迫弃购，部分投资客开始恐慌性抛盘，一些已经签了购房合同的买房者甚至不惜违约等一些列现象已经出现。
但鉴于此次政府调控楼市目的是抑制房价上涨，防止泡沫膨胀带来风险，而不是要打压楼价，加上广州整体供应量较小，部分开发商目前资金充裕，降价套现的可能性并不强等因素，使得楼价走势的不确定性加大，从而加强了买方的观望心理，对部分准备买房或者持有多套房的普通市民心理产生了影响。
四、典型案例
（一）岭南湾畔
岭南湾畔自去年底开售以来就一直热销，3月中项目推出C9栋单位，销售成绩理想，4月份该批单位陆续进行网签。作为城西难得的“巨无霸”项目，岭南湾畔拥有精致的岭南园林，户型设计间隔方，90%带入户花园，70%以上户型向南。此外，项目引入了真光中学，广雅小学等省一级名校，吸引了不少家长买家的关注。虽然目前周边生活、交通配套有待完善，但项目的东地块将打造成为一个大型的商贸中心，因此升值潜力看好。而附近由于有较多的专业市场，实力买家的追捧也使得项目热销。根据统计，4月项目网签202套，成交面积18360平方米，成交均价为15385元/平方米。
（二）尚东尚筑
位于亚运板块的尚东尚筑2008年均价约7000元/平方米，2009年年中上涨到8500元/平方米，09年年底当亚运城成为中国地王后，项目价格开始破万。随着亚运的临近以及亚运城的亮相，目前尚东尚筑推售的“优盘”组团均价已达12000元/平方米，比3月上涨了1000元/平方米。由于该组团实用率高，无论是户型设计、采光还是建筑密度等方面都明显优胜于早期产品，因此除了本地买家之外，还有许多来自天河、海珠、白云区的客户，也不乏来自台湾、香港的投资客。根据统计，4月项目网签121套，成交面积10835平方米，成交均价为10851元/平方米。
（三）翠屏领东天河
作为天河难得的新盘及东圃唯一在售的楼盘，翠屏领东天河一直大打“珠江新城半价入住天河还送一间房”的口号，所谓的送一间房，即N+1户型设计，使整体实用率大大提高。但鉴于楼盘周边配套比较低端，离地铁三溪站较远，仅有BRT作为利好支撑，15000元/平方米的均价比软硬件相当的龙洞板块价格要高，因此自开售销售情况一般，仅售出34套。根据统计，4月该项目网签8套，成交面积599平方米，成交均价为15236元/平方米。
说明：
全市统计范围为广州十区二县（包括天河区、海珠区、白云区、荔湾区、越秀区、番禺区、黄埔区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市。）
中心六区指：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、黄埔区、白云区
新四区二县是指：萝岗区、番禺区、南沙区、花都区和增城市、从化市
一手房数据已包含商改住项目。
本月统计时段为3月31日-4月29日
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