马红漫专栏:小产权房治理不能“一刀切”

■经济人之马红漫专栏
小产权房的出现，堪为高房价与民众收入相背离的见证，也因此成为监管部门所面临的棘手难题。据报道，国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，研究制定小产权房清理整治政策方案。而在两周前，相关部门也已经结束了全国多地的小产权房调研活动。国土资源部执法监察局局长李建勤近日证实，小产权房问题的处理方案将在近期出台。
虽然小产权房本身与法不容，但却满足了部分中低收入群体“居者有其屋”的梦想，实为于情有理。恰因此，针对小产权房的规制举措须在“合法”与“合理”之间做出平衡，充分考虑购房者与农民的双重利益。应当看到的是，只有真正完善保障性住房市场，围绕小产权房的诸多争议才会消弭。
从“小产权房”的称谓可以看出，其产权不完全的特性显而易见。客观而言，此类房屋所附着的土地归属于城乡集体所有，并不具备完全意义上的“商品”属性，目前在市场中的买卖并不合法，因此导致买卖双方其实存在巨大风险。一方面，购房者的切身利益难以得到切实保障：不仅有拿不到产权证的危险，即使是当地有动迁政策也可能享受不到补贴，甚至有可能在政策严打氛围下遭到打压。另一方面，出售小产权房的农民虽然当下获得了一笔售房款，但其利益在实际上却是缺损的。由于目前农村宅基地流转政策相对空白，农村宅基地流转范围被限制，从而形成了小产权房的低价优势。从长期看，这部分产权获得流转地位是大势所趋，价差消失将成为必然。有媒体报道，青岛河南庄小产权房房价涨势惊人，近三年涨了约20万元。崂山区最牛的小产权房单价都过万元了，其与附近商品房价格相差无几。可见，当初的“贱卖”使得售房农民未享受与市场定价相匹配的利益，土地稀缺性并未得到合理体现，后期小产权房的增值被二级市场炒作卖家攫取了。
虽然小产权房在诞生伊始就触及到了法律边界，但是“价格落差”魅力仍促使其交投活跃。如今，房价畸高已成为影响民众生活质量的顽疾，但即便是在本轮“史上最牛”调控利器出台之后，国内房价仍未呈实质性松动。今年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%。以上海楼市为例，上周商品住宅成交均价已高达21140元/平方米。所以，小产权房的供给犹如在火爆的楼市中辟出的“清凉之地”，在某种程度上替代了保障性住房的应有之责，让无力购房者看到了希望。
以此观之，小产权房的买卖双方均属于社会中低收入群体，本身都应该得到救济性政策扶持。如果主管部门简单秉持戒律指向而“一刀切”式地给予惩戒，极有可能违背社会和谐稳定的基本要求。毕竟制定实施法律的最终目的是实现社会各方利益的共赢与和谐。也正因此，小产权房的规制方法一直举棋不定。国土部相关官员曾于5月表态：对于各地发现的小产权房问题，将采取“一案一处理”的方式。这种柔性处理方式更加能够遵循社会和谐的基本要求。
事实上，小产权房不过是房地产市场固有弊病的副产品而已，根本原因还在于保障性住房供给不足，公众的基本住房需求无法得到合理满足。加快建设保障房市场是支持楼市调控的重要基石，但时至今日相关建设进度依然滞后。日前，上海地产普陀项目正式开工，此举意味着申城公共租赁住房建设正式起步。据估算，该项目可以提供4000余套公共租赁住房，但相形目前上海全市1900万常住人口，寥寥数千套公租房供给显然是杯水车薪。对此，财政部、国家税务总局日前联合下发了通知，推出了公租房建设运营的税收优惠政策。中央部委鼓励各地积极展开保障性住房建设的初衷可见一斑。但需要提及的是，提高地方政府建设公租房、廉租房积极性还需要多方发力，诸如中央与地方财税制度改革、领导干部绩效考核指引等措施均在其列。
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因此，小产权房根本性的治理工作难以一蹴而就，保障性住房的大规模兴建才是釜底抽薪之策。
在法律规制与民生需求的碰撞之中，小产权房交易似乎愈挫愈勇。对于监管部门而言，只有在市场上提供大量小产权房的替代供给、让中低收入群体的购房需求在正规途径得到切实满足，相应小产权房的处理难题才能够真正破解。(作者系经济学博士)
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