囤地盈利模式走向末路 地产大鳄被逼加急推盘

中国证券报9月29日报道 在“囤地一年不得竞买土地”的惩罚性政策下,2009年下半年涌现出的“地王”无疑面临着巨大的生存考验。然而与以往“囤地待涨”的模式不同,此次身陷调整的部分“地王”并未沉寂,而是被地产商迅速开发并包装上市。
显然,随着调控政策的深入和资金链的压力,加快周转已成为地产“大鳄”的追求目标,从拿地到上市的开发周期被尽可能缩短,土地开发已经提速。业内人士指出,开发商缩短开发时间将有利于短期内增加楼市的供应量,并在被调控打压的环境中部分恢复开发商的盈利能力。
开发节奏加快迹象明显
2009年,北京曾上演多起土地争夺战,尤其是房山、大兴等周边的新兴区域,吸引了大批地产商的热捧。在经过不到一年的准备后,部分地王项目在今年开始陆续入市,土地开发节奏较上一轮地产调控期有了飞速提高。
其中最为典型的无疑要数中粮万科长阳半岛（资料、论坛)项目。作为长阳地区最早成交并第一个形成产品面世的项目,长阳半岛从2009年9月拿地到2010年7月入市仅用了约10个月的时间。而且相比长阳地区此后推出的多宗地块,长阳半岛所处的1号地是当时楼面地价最高的一幅,达到了6450元/平方米,溢价率高达263%。
2009年另一个开发商争夺的热点区域——大兴区也开始有项目陆续上市。2009年7月,绿地集团以30.25亿元成功竞得大兴区黄村地块,成为当时大兴区的总价“地王”。根据计划,绿地集团要在该地块上建设集中高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大型现代服务业综合项目。经过不到10个月的筹备后,今年4月底,绿地集团在该地块上兴建的西斯莱公馆项目正式开盘。凭借一期近800套房源的热销,西斯莱公馆还拿下了北京5月份的销售冠军。
实际上,就在2009年绿地拿下大兴地王后的半个小时内,保利地产也以16.3亿元竞得大兴区黄村新城北区2号地,并且凭借7248.2元/平方米的楼面地价成为了当时大兴区域的单价“地王”。今年6月,保利地产将该地块以茉莉公馆为名上市,迅速获得热卖。
除了去年诞生的房山和大兴“地王”外,今年3月中信地产以52.4亿元竞得的大兴亦庄地块也计划于明年初入市,而该地块曾经刷新北京总价地王纪录。根据中信地产有关负责人透露,位于该地块的综合体项目中信新城已完成前期开发。就此计算,如果中信新城能够在明年初顺利推出,那么该项目从拿地到开发入市的周期也维持在一年之内。
“虽然经历了地产调控,本轮调整期的开发商并没有推迟土地开发的进程。一些地王项目甚至在一年内就完成了从拿地到包装上市的运作,这相比上一轮地产调控时期的项目开发周期有很大提高。”一位地产业内人士直言。
以位于北京东三环毗邻CBD的某热销楼盘为例,该项目的开发商于2006年11月拿地,经历了近两年的筹备,才于2008年11月推出首期。整个项目的开发运作周期将近两年。另一宗位于西二环的热销项目也是在2006年底拿地,经历了两年的运作周期才正式上市。显然,同样是跨越了调控周期,本轮调整并没有使一些开发商推迟开发,反而是加快了项目的运作上市。
土地政策助推
此轮调控以来,开发商囤地是被严厉调控的内容之一,如收回无法按期交纳出让金的地王、防止信贷用于开发商囤地,公布囤地“黑名单”等。
9月26日,国土资源部与城乡和住房建设部又联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,明确要求开发商囤地一年不得再竞买土地。这就严格限定了地产商的土地开发时间,进一步强化目前开发商加快推盘的趋势。
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根据规定,各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起三年内竣工。因企业原因造成土地闲置一年以上的,将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
“以往土地出让合同对开工、竣工时间也有规定,只是没有严格地监督执行,尤其是缺乏类似于闲置一年以上禁止拿地的惩罚性措施。”安信证券研究员徐胜利指出,大量企业拥有可供未来3、4年甚至7、8年开发的土地。从长期看,为了未来拿地,这些企业势必加快开工。
根据中原地产数据,2009年北京市共成交77宗住宅用地,总面积达到1210.8万平方米。如果按照一年内开工的规定在执行,无疑将极大增强楼市的供应量。
“事实上,除了由于企业自身原因造成的囤地外,住房建设项目用地的审批环节过于繁杂也在一定程度上拉长了土地开发的周期。”北京市某国有房地产开发企业的负责人表示,从土地征地拆迁开始,涉及到被拆迁人、地方政府和开发商三方。这其中的行政审批、规划审批等就要耗费大量时间。“此次两部委除了对因企业原因造成的囤地进行了限制,也对土地的审批环节有了新的要求。”
根据国土部有关人士的解释,此次发布的通知要求市、县国土资源、住房城乡建设(房地产、规划)主管部门共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,设定规定时限,加快各项审批的速度,缩短了住房项目供地、建设和上市的时间,有利于尽快形成住房的有效供应。
据了解,针对土地行政审批类型繁多、程序复杂的情况,上海市已经开始加强规划和国土资源行政审批标准化建设,开展格式化审批标准制定工作。压缩审批环节,简化审批报件,提高行政审批的效率。沈阳市也将基本建设类项目从项目立项到开工建设的总体审批时限控制在30个工作日内。
资金形势逼迫
由于地产调控政策不断深入,政策的后续效果正在逐步显现,开发商资金压力不断凸现。这也是开发商加快项目周转的重要原因。
今年以来,地产商在二级市场上的再融资行为受阻,数百亿再融资计划搁浅,再加上银行对于开发商的信贷紧缩,房企面临着资金链的压力。近期部分城市对预售款的监管使房企现金流雪上加霜。
业内人士指出,预售款占房地产开发资金来源比重约四成左右,预售款监管意味着开发商的资金配置压力增加,资金流动速度放缓。加快项目周转、快速开发推盘就成为解决问题的方式之一。
事实上,今年以来,不少品牌开发商都纷纷表示,要加快项目的周转速度。恒大地产董事会主席许家印就表示,公司将坚决快速周转,绝不囤地。万科和首开等公司也表示,要加快项目的周转速度。
从推盘力度上看,去年拿地的万科和保利等一线开发商都加快了新老项目的进展速度。万科长阳半岛、保利茉莉公馆（资料、论坛)等热销项目都在三四个月的时间内连续开盘数期。
安信证券研究员徐胜利指出,在政策影响下,中长期内可能会对企业拿地行为形成抑制,土地市场有望进一步降温。那些开发周转快的企业有望获得较好的拿地机会和发展机遇。
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