小区物管晒账 业主质疑“为何多亏损”？

皇城广场小区，业主对物管收支情况提出了一些质疑。实习生陈文才南都记者陈以怀摄
晒晒物管账
业主交的物管费花在哪里？花得是否合理？物管公司公布的小区物管费收支明细账目，是业主寻找答案解答疑问的主要途径。南都记者日前在采访中发现，多个小区物管处所晒账目都显示“结余”为负数，物管处也表示正处于亏损状态。由于对小区状况或者一知半解，或者不具备专业知识，不少居民对此存在困惑，由此也引起对账目的不信任。业主最关注账目中支出注水和收入缩水现象。“维修、人工成本为什么这么高？”是业主最多提到的问题。
深圳市物管行业协会人员在看过多个小区公布的物管收支账目后表示，业主虽然只能通过晒账看个大概，但可以就某项有疑问的支出提出异议，物管处有解释说明的责任。如果业主仍有疑问，需要专门的审计公司才能审查详细账目。
■典型样本
[龙岗·公园大地（资料、论坛)]
三个季度都亏损
物管称入住率低
公园大地小区位于龙岗中心城，是龙岗最大的楼盘，鸿荣源物业管理公司从开盘已经入驻两年多，总户数3700多户，现入住只有700多户，入住率不到20%.由于小区尚未成立业委会，物业管理处称按季度在小区大门口公布收支账目表。
电梯支出仅次于员工薪酬
“电梯的维修费用一直高得离谱，但我们并没有感到这些钱花对了地方。”小区一位业主多次投诉称，小区内电梯质量不稳定，在物业管理处提供的收支情况上，“支出”栏目下，电梯费用作为单独的一项列出，2009年四季度为48538元，今年一季度为28728元，二季度达到108355元，在所有支出项目中仅次于工资及福利支出。
公园大地物业管理处主任杜平解释说，该小区分四期滚动开发，占地面积为36万平方米，总建筑面积82万平方米。小区内有上百部电梯、数十处水井，每个分区的入住时间不同，有的分区才入住两个月，但所有的设备一样要检修维护，住户不断入住装修，运送材料和装修工人不注意保持环境卫生，清洗频率增加，都导致人工成本和绿化、水井等维护成本提高。
小区太大导致雇员增加
公园大地小区每个季度上百万元的员工工资和福利也受到业主的诟病。“小区里经常见到装修垃圾，保安的态度也不好，但是光支付员工的工资和福利，就占到物管费总收入的近一半，这个比例太高了”，一名业主日前抱怨说。
杜平解释说，物管处在小区成立了三个服务中心“我们很不愿意这样投入，因为人员培训，管理人员配置，都是重复投入，但由于服务区域大，业主跨区办事很不方便，我们也是为业主提供方便。”公园大地对外出口有十余个门，和其他小区“一个大堂，一夫当关”的情形不同，几乎每个小区都要设门岗设保安，现在年轻人不愿意做保安，工人难招，工资也有所提高。小区内两年多没有发生过治安案件，这就是业主应该看得到的效果。
入住率八成方能收支平衡
公园大地小区的业主也不理解，为什么物管处公布的三个季度的物管费用收支结余都是负数。今年2季度收支情况显示，公园大地管理费累计结余负31万余元。
“按照入住率估算，亏损应该为物业费收缴不齐所致，这样的大型小区，物业费全部收缴后会略有盈余，不过随着人员工资、物业成本增加，结余不会太多”，一位看过公园大地收支账目的专业人士分析。公园大地物管处负责人证实了这种说法，“现在入住率太低，等业主入住率达到80%，物管处的收支将达到平衡，开始产生正结余。”
回复该发言

深圳市物管协会副会长曹阳分析说，“结余为负数的晒账的小区，有的是应有的收入没有列入，也有些是因为楼盘前期物业管理费收缴不齐，但这些在业主实际入住后都会补缴，所以业主看到的亏损不一定是实际情况，当然不排除现阶段物业成本高企，一些物业管理企业生存困难。”
■典型样本
[福田·皇城广场]
半年亏60多万
质疑收入“缩水”
皇城广场小区位于皇岗口岸海关大楼对面，共有700多户。其中，皇溪苑、皇舟苑为住宅小区，皇城广场为办公楼，自1995年一直由深圳市皇城物业管理有限公司提供物业管理服务。日前，小区业委会正在进行换届，前业委会将小区今年1月到6月份的账目在大堂告示栏和各电梯口进行公示。一些业主对公布账目中的职工薪酬、保洁消杀费用以及其他费用提出了质疑。
薪酬、消杀费太高引质疑
公示的“皇城广场成本、费用支出汇总表”显示：职工薪酬半年为2195850.20元。业主孙先生告诉南都记者，按照三级物业公司人员配备标准及工资标准，管理人员、工程人员、保安人员三项费用加起来，半年职工薪酬为1416000元，而皇城物业实际配备管理人员8名，工程人员12名左右，保安35名左右，各项人数均少于配备标准上限，即职工薪酬的开支不可能超过140多万。“账目显示为200多万，怎么可能？”孙先生对此提出质疑。
对于半年42万多元的保洁消杀费，业主也直唿“太高”。孙先生认为，保洁消杀不可能花这么多钱，目前小区的保洁服务外包，外包公司有33名员工，按照每人1380元月付工资，6个月花费为273240元，另外每月消杀费用大概4000元，6个月为24000元，加起来30万左右的费用，“还有12万多的费用到哪里去了？”
公布账目表格末端的17万元“其他费用”也让业主摸不着头脑。“这个其他费用指的是什么？为什么半年能花掉17万多元？”另外，账目中显示的交通费、差旅费、业务费等没有明细的项目，业主也感到费解。但物业管理处并没有就业主的质疑给出解释，也拒绝接受南都记者的采访。
收费标准超过相应资质(南方都市报 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
晒账引起了业主对物业管理处的多种质疑，部分居民认为，小区管理费收费过高。业主易小姐认为，物业管理只有三级资质，管理费标准却超过二级。她查询相关政府条文规定后发现，三级资质的物业公司只能收取2.2元每平方米的物业服务费，但小区住宅却收取3.5元每平方米。
皇城物业解释称，目前已经申报二级资质并获得通过。易小姐并不认可这种说法，“3.5元每平方米的标准也超出了二级资质的费用标准，入伙至今，都按照3.5元每平方米的标准收取，光算住宅区域一年就多收60多万元，10年加起来有600多万元，可不是个小数目。”


业主算账：收入约少400万
皇城广场业委会公布的今年1至6月份费用收支表显示，本期收支结余为负653959.62元，即亏损653959.62元。“既然不赚钱，为什么他们还做？”业主对亏损表示不解，并认为账目中小区收入缩水。“皇城广场费用收支表”显示，本期应收账目收入为5309307.01，实收为4247445.61元。该栏备注显示，本期应收账目收入包括管理费、空调维护费、租金、停车场、有偿服务、营业外收入等。
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业主孙先生分析说，“即使是按照500多万元的收入计算，也是有水分的。”按照面积和使用标准计算，应收管理费为8×70000×6（写字楼）+3.5×40000×6（住宅）=4200000元，空调维护费每平方米收取14元，4月15日开空调，14×50000×2.5=175万元，停车场一个月五六十万元的收入，六个月也有300万元。这三项加起来已经有近900万元的收入。(南方都市报 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
■旁边观察
看清物管账需“火眼金睛”
南都记者观察多个小区公布的物管费收支账目发现，小区收入以管理费收入、停车场收入、有偿服务收入和其他收入为主，其他收入包括小区公共场地出租、小区楼体墙体广告，这些构成物管费收支情况公布中“收”的部分；而管理费支出包括物管企业员工的工资福利及社保金，物管企业办公费用，机电设备、消防系统的维修保养，公共设施维修保养，固定资产折旧费，绿化，保洁，安保，社区文化，公共服务，公共水电费，法定税费，以及其他为管理物业而发生的合理支出。(南方都市报 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
面对名目繁多的收支项目，业主要看明白需要有一双“火眼金睛”，这对于大多数业主来说都是件难事。实际上，并非所有业主都像皇城广场的孙先生这样对小区情况了如指掌。
业主：只看数据意义不大
于小姐是龙岗区东方御花园业主。“每次在电梯里看到公布的物管支出，也就是扫一眼，小区的基本信息我都不知道，他们的物业成本我也不知道，只看一个数据，对我意义不大”，于小姐说。和她有同样认知的业主不在少数。
“可以看到公布的钱数，但不知道具体明细，比如采购成本价格是不是偏高，这些都不是业主通过公布的账目能够看出来的”，一名业主说，想看明白账目，不仅要对小区特别了解，没有专业知识也不行。
专家：对这些支出要留心
在本报昨日刊登的报道中，龙岗东方半岛花园物管处公布的账目包含有按月给过期业委会提供的活动经费一项，这也引来业主的质疑。“物业管理费应全部用于物业管理的各个方面”，深圳市物管协会常务副会长曹阳提醒说，物管费支出中，业委会支出部分只产生主任的津贴和专职秘书的工资，条件好的给业委会设立办公室，产生一些办公费用，业委会不应报销应酬费用，如果小区公布的收支明细中有业委会的报销费用，这个肯定是不合理的。
“另外，对于个别小区列出的创优费用、业务招待费等名目也都是不合理的”，曹阳分析说，业主是小区的主人，要通过合理合法途径对物业费的收支情况进行监督，管理费收费与其他收费不同，为以支定收，等到物业管理公司退场时，收支结余应为零。
统筹：南都记者陈显玲张哲
采写：南都记者朱菂陈显玲
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