广州实施物管费新标准 不超2.8元/方/月不报批

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由广州市物价局、国土房管局联合出台的《广州市住宅物业服务收费参考标准》已从8月1日起开始实施。按该新标准的相关规定，新建住宅前期物业服务收费应执行政府指导价规定，其一级物业服务的最高收费标准从原先的1.96元/平方米/月，提升到2.8元/平方米/月(有电梯)，超过此标准须报价格主管部门审批，未超过的无需再报批。
近日，新快报记者调查发现，不少市民认为，该次出台的指导价标准其实只针对新建住宅项目的前期物管收费，其约束力非常有限，虽然有分级收费，但因为前期难于介入，业主在买楼时都无从选择，只能由发展商说了算。而对一些目前物业收费已超最高收费标准的楼盘，按新标准规定，只要之前已通过物价审批，仍能按原来的标准收费。
对于指导价提高到2.80元/平方米/月，有市民质疑，对电梯新盘来说，以前物管费定价如超过1.95元/平方米/月都要报批,因此不少楼盘定价1.9元/平方米/月，省去报批手续。如今指导价标准提高了,新盘的发展商完全可以直接拉高收费标准，就算将价格定到2.79元/平方米/月也不用再报物价局批准。若如此的话，有可能2元/平方米/月以下的平价物管费，将逐渐从市场消失。对市民的这一担忧，广州市物业管理协会会长李卓章表示，新楼盘的物管费要接受市场的考验，如果消费者觉得定价高了，完全可以不买楼;而发展商为了顺利卖楼，通常在物管费定价上也会比较慎重。另外，近年来物价上涨快速，工资标准不断提升，物业管理公司的成本不断攀升，如果低收费，物管服务的质量也难以得到保障。因此，在物管费问题上，消费者买楼时要多权衡利弊再做决定。
对专家的说法，市民林女士无奈地表示：“好不容易看上的房子，如果户型、房价什么的都觉得合适，也不可能因为物管费贵一些就不买楼。只能希望物管公司收费高了，将来的服务也跟得上。”
现状
有售楼部未公示物管收费内容
本次物管收费新政的最大进步，是明确规定新建住宅物业销售和交付使用前，建设单位应依法通过招投标或协议的方式选聘前期物业服务企业，其招投标和协商定价行为都实行政府指导价管理。同时还规定在售楼时，前期物业服务收费(包括物业服务企业名称、服务内容、收费标准、计收方式等)，都应作为房地产销售明码标价的内容，在售楼部进行公示。
记者调查：在物业收费比较高的珠江新城，记者调查了6个在售楼盘，发现3个在售楼盘并没有公示跟物管收费相关的内容。销售人员称相关文件在公司总部，有需要可先预约再查看。有楼盘现场则挂出了印有“物价部门监制”的物管收费标牌。
提醒：对消费者来说，为避免入住后发现高价物管费而引发纠纷，在买楼前一定要先看清发展商是否有在售楼部公示前期物管费收费标准，如果该标准超过了政府的最高指导价，就要看清其是否有获得物价局批准收费文件。
值得注意的是，在楼盘现场挂出的“物价部门监制”的物管收费标牌，并不能代表相应的物管收费标准已经获得了物价主管部门的核准，而只能证明该楼盘用以公示的标价牌格式合乎物价部门规范要求。
调查楼盘中四成物管费超新标准
本轮物业费新政只对新建住宅前期物业服务的政府指导价最高收费标准作出调整，现有住宅小区的物业服务收费仍将按现行的标准执行。因此，虽然物业服务企业不得以新标准出台为由，单方面调整收费标准，但如果小区业主希望以此新限价标准与物管公司论理要求降价，在操作上也难度极高。
回复该发言

记者调查：在珠江新城等豪宅项目云集的区域，记者发现几乎绝大多数洋房住宅的物管收费标准都超过了新标准限定的2.8元/平方米/月的上限。记者抽取了100个左右的楼盘做调查，发现物管收费标准达到或超过3元/平方米/月的楼盘就有近40个，占调查总量的四成。这些收费超标的楼盘中，大多已获得物价局批文。
提醒：按现行相关规定，在小区成立业主委员会之后，相应的物管收费标准和服务内容主要由业委会和物业服务企业商定；而未成立业主委员会的小区，物业管理收费才实行政府指导价管理。因此，业主想要求降低物管费，最可行的办法就是成立业主委员会，由业委会根据业主大会的决定，与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。
关注
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标准升幅大，会否引发乱涨价？
物管收费最高限价标准从1.96元/平方米/月一下子提升到2.8元/平方米/月。
记者调查：本次物管最高限价标准调整，升幅之高令许多市民费解，不少市民质疑是否会引发物管公司跟风乱涨价。对市民们的质疑，广州市物价局方面的解释是，从1999年开始的近10年来，广州市的物管收费政府指导价标准基本未作过调整，1999-2003年时住宅的二级物业服务限价为1.95元/平方米/月(一级物业服务依申请另行核定);2004-2008年住宅一级物业服务最高限价为1.96元/平方米/月(超出一级服务的依申请单独核定)。正因标准已滞后社会发展，近年来因物业服务收费超限而需单独审批的新建高档住宅楼盘越来越多。有数据显示仅2007年3月-2009年7月，提出单独核定收费标准的楼盘有108个，在这些楼盘中，收费在2元-2.8元/平方米/月的占65%，2.8元/平方米/月以上的占35%。
广州市物价局方面还解释道，调整指导价标准只是根据市场变化的新举措，综合了目前主流收费标准，以后低于该标准的收费就不用再报批，可减少日常报批量。物管公司想涨价都必须走正常程序，不是想涨就能涨的，因此不必担心新标准会引起乱涨价。
提醒：对于有业委会的小区来说，新方案实施后涨价的风险较低，但对于没有业委会的小区来说，涨价的风险则要高得多。不过，按新政有关规定，物业服务企业需调整收费标准的，应当依法征求业主意见，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整。因此，对物管费涨价有异议的业主，可通过行使自己的否决权，只要团结起来，就不用担心物管方乱涨价。
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业委会成立难，业主实无选择权
刚出台的《广州市住宅物业服务收费参考标准》将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项基本服务项目，并据此分为五个等级，业主可选择不同的等级组合，物业服务费即为五项服务收费的总和。
记者调查：虽然新标准里有按服务内容分级收费的规定，但对业主来说，该选择权却非常“虚”。新项目前期物管费通常都由发展商定，就算定得再高，只要报物价局批准了，业主买了楼就只能接受，唯一能选择的是不买楼。对旧楼盘来说，业主要获得选择权，也只有通过成立业主委员会才可能实现。但就目前而言，广州各社区业委会的成立进程艰难，能真正成立业委会的楼盘并不多，业主想在物管收费问题上获得选择权非常艰难。
提醒：对买家来说，买楼时务必先了解物管费标准，了解该收费标准都包括了哪些服务内容，多权衡入住成本，算清小账后再决定是否买楼。对已入住的楼盘来说，成立业委会，仍是唯一能行使选择权的途径。
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公寓物管费超高，但不受限
回复该发言

在物管收费问题上，政府指导价只针对用地性质为住宅的项目，而对于写字楼、商业等商用地项目来说，却使用市场价的原则，没有统一的指导价标准。
记者调查：目前，广州不少公寓盘实际上是写字楼或酒店等商用地，这些公寓盘物管费极高，少则每平方米每月三四元，高的甚至超过6元/平方米/月。按目前的相关规定，对这些商用性质公寓盘来说，就算收费标准再高，也难受到政府指导价的限制，更不用报物价局批准，只需报物价局备案就能收费。
对此，有专业人士解释道，高端公寓的服务水平往往与普通住宅相差甚远，通常会引入国际大品牌物管公司，会提供五星级酒店服务和管家式服务，其服务内容更细致入微，这类服务成本高、收费自然就要更高。
提醒：高收费应该与高品质服务相对等，对公寓盘买家来说，关键是要确实收费标准是否与能享受到的服务相一致，签约时不妨要求将各项服务内容详细列入合同中，以作日后维权的依据。另外，公寓盘的买家中有不少是投资客，一旦公寓租不出去，高额物管费也是一笔不小的负担，因此投资前要先算清这笔账。
广州部分物管费超指导价标准楼盘一览表
楼盘 物管费（元/平方米/月）
金悦东山国际公馆（资料、团购、论坛、二手） 3
君汇世家 3.5
东湖·肯辛顿 3.6
流花君庭 3.8
新城市逢源 3.8
逸翠湾（资料、团购、论坛、二手） 3.8
中海花城湾 3.0
誉峰（资料、团购、论坛、二手） 4.3
中海观园 4.3
领峰（资料、团购、论坛、二手）（住宅） 4.2
领峰（公寓） 6.6
汇峰 3.3
朱美拉公寓 4.2
中海花城湾 3
中海璟晖华庭 3.3
嘉裕君王月公馆 3.5
柏林国际公寓 3.8
汇景新城（平层） 4
汇景新城（复式） 4.9
隽峰苑（资料、团购、论坛、二手） 3.6
方圆月岛 3.3
凯旋新世界 3.9
珠江新岸 5
珠江御景湾 3.5
星河湾 3
新光城市花园 5
山水庭苑 3.9
江南世家 3
尚东尚筑（公寓） 3.5
敏捷国际公寓 3.8
嘉尚国际公寓 3
星汇云锦 4.5
嘉裕丹顿阳光 3.5
富力公园 28 4
富力国际公馆 4
博雅首府 4.6
万科金色家园 4.2
保利世贸公寓 6
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