广州火爆亚运城遭遇最新新政

富力盈信大厦（资料、团购、论坛、二手）旁边搭起了大棚，但仍容纳不下来抢购亚运城的买家。 （邓恒/图）
众人抢购亚运城，可能是今年4月中旬政府祭出“史上最严厉楼市调控政策”以来最令人意外也最疯狂的购楼场面。而亚运城项目被追捧背后，既是政府与开发商合作处理亚运遗产的新模式所致，也透露出楼市回暖的信号。
南方周末记者 骆海涛 陈新焱 苏岭 实习生 罗琼 发自广州
“中国第一盘”、“中国体育盛会的最大遗产”、“五大地产巨头联手打造”，广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）项目刚一开盘就浑身符号。
从9月26日起，亚运城接受认购，旋即引发了抢购狂潮。很多人连夜排队十个小时为购一套房，5000人蜂拥抢购导致堵车。
一个销售点设在广州一家五星级酒店——花园酒店，有人五点就起床，六点赶到时，那里已经排起了长队。尽管要凭之前交的诚意金排队，人还像潮水般涌入，以致到九点多，销售不得不暂停，因为来了上千人，还没有进入销售区域的买家被阻拦。人流影响了花园酒店的正常经营，次日只能易地再卖。
在另一个设在富力盈信大厦的销售点，情形相似，从尾端排队，待拿到号码进入销售棚，得排上四个小时。里面太吵，有人出去打电话跟家人商量，回来就被保安拦住，拿出牌号和档案袋也无济于事，让重新排队，售楼小姐冲他吼叫：“先生，请不要挡在门口 。”
此处到晚上9时多，卖光了推出的800套，但几百名未抢到房的人却不肯离去，发展商只得临时加推300套单位，卖到凌晨3点。4个小时后，此处再开门销售，而门前照例又排起了世博一般的长龙。
根据两大代理商合富辉煌和易居中国提供的数据，截止到9月29日下午4点，广州亚运城卖出了近三千套房子。
亚运城地处广州南部番禺莲花山景区附近，占地面积2.73平方公里，比深圳蛇口还大。亚运城距离广州市内的珠江新城大约38公里，开车需1个多小时，打车费用大约100元。正在热销的即是其中的运动员村、技术官员村、媒体村三个住宅社区。在今年11月亚运会举行过后，这些住宅才可交付业主。
由于面积庞大，亚运城以255亿元的总价成了中国首个超百亿的地王。此前，总价最高的地王是在2007年7月诞生的——北辰实业以92亿元的价格拿下长沙地王。
众人抢购亚运城，可能是今年4月中旬政府祭出“史上最严厉楼市调控政策”以来最令人意外也最疯狂的购楼场面。而相似的楼市复苏信号也同样出现在其他城市——北京千人排队抢房、南京频现日光盘、深圳万人争抢碧海湾（资料、团购、论坛、二手）片区某楼盘七百多套房源等等。“现在大家对楼市调控已经有不信任情绪，忍耐期也比以前要短。大家已经形成一个预期，越调越涨，所以，现在一听到哪里的楼盘涨了，就紧张，是不是还要涨？”满堂红研究部主任肖文晓表示，这也可以解释，为什么在亚运城购房现场，许多人连楼盘都还没弄清楚就疯了般抢。满堂红是国内知名的地产中介公司。
而在抢购亚运城事件发生之前的8月份，广州楼市已出现了明显回暖现象。据满堂红的数据显示，8月份比7月份的成交量涨了五成，成交量仅次于新政出台前的3月的水平。这个势头一直延续到现在。
围抢亚运城
亚运城9月26日开售前后，很多人都接到了代理商的密集广告短信。在腾讯蓝房亚运城购房群里，有人说，9月26日他就在10分钟内接到合富的8条促销短信。
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合富辉煌是亚运城两大代理商之一，拥有丰富的一、二手客户资源。此次销售，他们调动了全部二手中介力量，发动二手中介“CALL客”，网罗了众多二手买家和投资者。
在三天里的销售现场，不乏听到以下例子：某人一次买了五六套房子，某公司一次买了十几套房子。至于一人同时买了两套或三套房子的，更是不枚胜举。
在富力盈信大厦，亚运城客户主任李洋告诉南方周末记者，他的一个温州客户打电话来表示，希望由三个人买下亚运城一栋的房子，问是否可以预订。但这次售房只能排号，于是，这几名温州投资客计划“十一”前到广州买房。此前，也有媒体报道称，佛山也有投资客表达过“整栋购买”的意愿。
由于中小户型适合出租，而且总价相对较低，所以特别吸引众多投资型买家。亚运城就具备了这个特点：共计八千余套可售单位中，90平方米以下两房单位3800套，占比近一半；90－120平方米的单位接近3600套，占比超过40％。
根据李洋的观察，在亚运城的购房者中，投资客和自住客各占一半。综合媒体对亚运城销售数日的报道，都会见到投资客的身影。满堂红研究部主任肖文晓分析说，从之前的天河体育中心到北京奥运村，都不乏体育盛会带旺区域楼市的先例，所以，亚运城的概念，很多人会认。
9月28日下午2点，王青已经是连续三天来到广州富力盈信大厦了——这是亚运城楼盘的销售点，她想买一套“运动员村”的房子。
亚运城首批推出的房子中，运动员村的户型是90－120平方米的两、三房；其余两种分别是90平方米以下两房单位的媒体村、户型面积为120－180平方米的技术官员村。
近半年来，王青在物色第二套住房，既可以自住，也可以投资。但在广州一直没找到能看上眼的房子。所以，她一听说亚运城开盘，就立马奔过来了。“就盯着亚运城呢！这么大的手笔，一两年内很难再遇上了。”在她看来，广州其他新楼盘根本无法与亚运城相比。
不过，刚开盘的9月26日，王青下午赶到销售点时，好不容易挤进黑压压的人群后，她发现根本没有号可排了——要知道，当天超过5000人“围攻”亚运城的几个销售点，甚至有人连夜排队十几个小时才买到房子。
意识到形势严峻的王青，次日提前加入了排队大军。总算排上了，但她看中的户型刚卖完了。这一天认购亚运城的气氛依然火爆，光是富力盈信大厦一个销售点就聚集了超过两千人。
第三天“再战江湖”时，年过不惑的王青显得非常焦虑。尤其在等候叫号认购的过程中，王青更是心急如焚。陪她一起来的地产中介朋友只得不断地安慰她。
王青向南方周末记者表示，她十分看好亚运城，当时仅仅在网站上看到效果图，她就激动得不行了。“买不到的话，真可能是抱憾终身了。”
似乎为了让自己觉得还有希望，她掰着手指头历数亚运城的好处：低密度的住房，大面积的绿化，优质的学校教育；运动员村的房子楼层不高，而且是一座两户。更重要的是政府按国际标准做好了基础设施和教育的配套。“不像别的新楼盘，人住进去后过了好几年，配套设施还没成熟。”
此时她旁边一位男士质疑亚运城的质量。王青反驳道：亚运城关乎广州的形象、广州市政府的声誉。所以她相信质量上不会有问题。“这是一个长远的投资项目。”
可惜的是，当天轮到王青认购的时候，运动员村的房子卖完了。她又一次感到失望。据南方周末记者在现场观察，9月28日虽然排队认购的人数比前两天少，但购买气氛依然热烈：购房者普遍都爽快出手，只要有合心意的房子就马上买下。

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亚运城售楼点，购房者一波波涌来。 （邓恒/图）
政府铺垫，开发商接盘
“亚运城：政府全力保驾护航的使命之城”。这是出现在亚运城推广宣传资料中的一句话。的确，在王青等购房者的心目中，对这句话是笃信不疑的。
“最近有7位朋友同时找我帮忙买亚运城的房子。”合富辉煌首席分析师黎文江向南方周末记者表示，亚运城受到了广泛的热捧。
黎文江帮助上述的其中4位朋友买下了5套房子。其中，一位当时仍在内蒙古旅游的朋友，致电全权委托黎文江认购了一套价值逾百万的运动员村房子。“他除了相信我，更重要的是相信政府。”
多数购房者都持有这个信念。尽管这个“中国第一盘”卖的是现楼，但因亚运会的开幕临近，亚运城已封闭，所以买家看不了样板房，只能对照着图纸和模型认购，而且还要签订一份补充协议：“房子交付前无偿提供给亚运会运动员居住使用”。虽然购房过程类似“盲婚哑嫁”，仍阻挡不了人们强烈的购买热情。
“政府其实是亚运城最大的‘开发商’。”一位参与亚运城项目运作的人士评价说，北京奥运村从一开始就引进地产商联合运作。而作为迄今为止广州最大的开发项目，广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）早期的建设和公用配套都是由政府“一力承担”。
自2007年11月亚运城动工，广州市政府总投入超200亿元。而在去年末，政府以255亿元将亚运城的规划土地以及用于亚运会的楼房一并拍卖给地产商。对于政府和开发商双方来说，这似乎都是一笔划算的买卖。
广州市重点公共建设项目管理办公室主任罗广寨在接受媒体采访时表示，亚运城建设最大的特点，就是注重赛后利用。“2007年我去了雅典，奥运城里面一片荒凉，那么大的一个奥运城，只有我们几个对体育感兴趣的中国人在里面拍照。奥运城最后成了希腊巨大的财政包袱，整个希腊用GDP的3％来养整个城”。
上述亚运城人士表示，亚运城地处偏远，其实是广州市政府有意拓展“新城”。不过，这种拓展未必能够一蹴而就。对比北京奥运村，早在奥运会开幕的数年前，奥运村的概念就开始酝酿，周边区域的发展与奥运村基本是同时成熟的。
据媒体报道，1990年兴建的北京亚运村，当年开售每平方米价格约3000元，如今同区的房价已升到每平方米3万元，升值达10倍；北京国奥村2007年开盘价为1.6万元／平方米，到2010年均价已拉升至6万元／平方米，三年时间升值近4倍。
但广州满堂红地产中介公司研究部主任肖文晓认为，从目前的亚运城情况看，将其打造成“新城”需要一个很漫长的过程。可以说，距离广州中心区40－50分钟车程的亚运城，在未来3－5年时间内，都难以成为上班族的第一居所。另外，有悲观的分析人士认为，亚运城周边区域估计要到2024年才能真正旺起来。
目前，亚运城所出售的房子均价为1.2万／平方米，而其周边区域房价仅为约5000元／平方米，为亚运城均价的一半。
开发商的离合
“五大地产巨头联手合作”，也是亚运城推介时强调的一个亮点。满堂红研究部主任肖文晓表示，五强联合，无形中也增大了亚运城的吸引力。买东西看牌子，许多人也会看中这一点。
五个开发商，各有优势，结合起来，各自发挥长处。可以看到，他们前期的铺垫是做得相当好的，为了炒作亚运概念，是请市民、政府官员去亚运城参观，许多人回来都帮其做广告。
去年年底，富力、雅居乐、碧桂园三家组成的“民企联合体”以255亿天价拍下亚运城地块，其中包括了由政府垫资建设的首期项目，即现在陆续推出的八千多套房源。
不过，到了今年6月，“三足鼎立”变成了“春秋五霸”——中信和世茂地产两大巨头也加盟了共同开发亚运城的阵营。
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对资金的考量，促使了联盟的扩员。高盛高华证券的分析是：中信和世茂的加入，有助于缓解其他3家房地产公司的财务压力。
9月25日，五家开发商高层一同登台，为亚运城产品发布造势。其中，富力地产联席董事长李思廉表示，亚运城住宅到目前为止的成本已超过1.1万元／平方米，销售价格将略高于成本价，基本不赚钱，只是希望能回笼60亿的资金。
去年，在255亿的亚运城土地价格中，开发商们已支付了102亿，余下的153亿还需要分批向政府缴纳。而且，开发商还需要资金来滚动开发更多的亚运城项目。所以，首批房子卖得好不好，对亚运城后续的开发影响不小。
目前，五家开发商进行了分工：中信负责融资；碧桂园负责建筑、物业管理；富力负责跑规划报价、办各种手续；雅居乐负责销售；世茂负责建筑设计。
“五家个性鲜明的地产商结盟，不排除将来发生拆分的可能性。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，亚运城的开发时间长达6－8年，这些大地产商的合作会存在不少变数。甚至他猜测，今年6月世茂和中信的“空降”，可能是富力、雅居乐、碧桂园的其中某一家为未来的退出做好准备。
作为五家地产商之一的员工，林浩最近可以享受一项福利：参加内部认购亚运城的房子。虽然价格没有优惠，但可免去排队之苦，并选择较好的户型和朝向。其公司有百余个名额。但他了解到，目前在亚运城这个项目上，开发商之间的业务合作还是较少的。
从10月1日起，亚运城将走得更远：在北京、上海、香港、深圳等全国28个城市展开同步大型路演。
但一位房产网的人士对南方周末记者表示，目前都是下定金，付款、签订合同还要一段时间，他对现在大量消费者冲动购买的结果不乐观，认为也许在国庆后会出现大量的退订。
在腾讯蓝房亚运城购房群里，一个叫“安之若素”的网民表示，他准备在已下定金的两套亚运城住宅中拿出一套转让。他表示只是因为还贷压力太大，不是炒房，无非是拿回自己的定金。
9月29日晚，新华网快讯显示，有关部委已经出台了新的楼市调控政策，其中包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款、商品房首付比例调整为30%、加快推进房产税试点等。
（文中王青、林浩均为化名）
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