地王不再北京楼市新政或成双刃剑

4月中旬，北京市公布新的土地出让政策。“限房价竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”以及“综合评标”等出让方式相继出台，不仅标志北京新政的开始，也为地方政府响应国家宏观调控出台细则提供一套蓝本。
全国“两会”刚一结束，北京的土地市场表现得异常活跃，“一日三地王”瞬间成为业界关注焦点，也同时催生了北京市政府这项“最严地方新政”的出台。在这之前，北京市国土局宣布暂停热点地区高价土地入市交易达月余之久，并推迟出让一批正在交易的经营性用地，作为此轮新政酝酿期。
随后，北京土地新政细则以手法严厉一鸣惊人。紧接着是4月26日，首幅“试水新政”的北京市房山区窦店镇一宗住宅用地因最终拍卖价格“超限”而导致流拍。这被认为是在北京施行多年的“价高者得”的招拍挂方式开始出现变局。
随后的5月7日，在北京市国土资源局进行交易的顺义马坡镇新城地块在吸引了五家企业竞标后，又因竞标企业报价低于“标底”导致流标。
在遏制地王方面收到成效后，北京土地新政也引发业界更深层次的追问：如何破解“既有效遏制地王又能公正透明出让土地获取最大收益”的难题？
新政效应初现
“这回没人抢地王了！”北京土地市场出现第二起流拍事件后，潘石屹在微博上感叹。两起流拍令媒体和业界大跌眼镜。
新政中土地出让方式产生变化。5月1日至15日，北京正式挂牌9宗住宅用地，其中7宗采取一次性报价的招标方式出让，仅2宗采用挂牌方式。而前4个月正式挂牌的全部19宗住宅用地中，只有1宗采用了招标方式。
此前，土地出让方式遵循“价高者得”被认为是推高地价的主要原因之一。新政改革重点即为：完善经营性用地出让方式，探索“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”等土地出让方式。
其中尤为引人注目的是“综合测评”。北京方面表示，在土地出让环节将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。其中，地价因素在综合评标中所占的比重由以前的50%下降到25%，并对投标的条件、价格和投标人的资格审查等提出了更加严格和客观的监督要求。
业界普遍认为，严厉新政细则将带来北京土地市场一次重大改变，并且在短期内遏制地价非理性上涨效果明显。而且，除了对北京土地市场带来实质影响，也在全国范围形成预期影响，加快了整体市场的调整速度。
中国房地产研究会副会长张元端就曾指出，新政中“综合测评”的出让方式继承了招拍挂的优势，而且比单一根据地价评判要更全面，效果也将更加明显。
新政实施1个月后，张元端的观点得到佐证。北京市国土资源局日前首度公布了新型出让方式实行后几宗地块的“综合测评”结果。中标的企业中鲜有价高者，甚至有竞价排名倒数第二的企业最终中标。
北京市国土局资源相关负责人对此的解释是，最终的竞标结果是由专家组成的评标委员会根据各个竞标企业的综合情况，进行评分得出的结果。中标者未必都是出价最高者，但却都是“综合得分”最高者。
而综合评标因素则囊括了土地价款、企业资质、财务报表、开发周期等，甚至还包含近期拿地情况和参与建设的政策性住房情况。而各个因素并不都有一个很量化的指标，而是专家根据各方面的因素进行综合考评。
政策存在不确定性
新政中“综合评标”的操作细节一直备受关注。北京市国土资源局方面表示，综合评标委员会由专家组成，人员来自北京市人事局以及发改委的专家库。为保证公平公正，每次评标前10分钟由计算机从专家库中随机抽取评标专家。评标现场屏蔽手机信号，全程录像做证据，并邀公证及纪检监察人员监督。
回复该发言

中国城市发展研究院常务副院长章惠生认为，“综合评标”在理论上可以有效调节土地市场，但却不能在根本上避免实际操作中暗箱操作的可能性。而且针对土地的合理使用而言，此种方式出让的土地未必符合市场上的要求。
一位在新政后曾参与竞标的某房企人士表示，新的出让方式由于采用综合测评，“我们最后只能知道一个结果，在综合评标中谁得了多少分我们不知道，甚至无论中标与否我们自己的分数也拿不到。”
对此，北京理工大学管理与经济学院教授周毕文表示，只要是人为评定就很难排除人为的干扰因素，这是无法避免的。周毕文指出，新的出让方式中亟待完善的还有针对开发企业后续的监督环节。“不仅要看开发企业竞标时的承诺书，还要看它们究竟如何履行。”
令业界质疑的还有土地出让方式改革弱化价格因素后造成的土地流拍。在北京的两起流拍地块中，企业报价或“超出限价”或“低于标底”。参与竞拍的实际报价中，也曾出现企业报价相差甚远的情况。
且不论设置“限价”、“标底”标准如何，竞买企业在不知“具体限价”与“标底”的情况下，土地流拍概率必然增加。土地频繁流拍显然不是政府的初衷所在。
目前来看，由于土地出让方式仍在不断完善当中，新规则在降低地价的同时也具有不透明性。部分地块出现流标现象，表明企业在出让方式改变后获得更多拿地机遇的同时，也面临许多政策上的不确定性。
4月中旬，北京市公布新的土地出让政策。
全国“两会”刚一结束，北京的土地市场表现得异常活跃，“一日三地王”瞬间成为业界关注焦点，也同时催生了北京市政府这项“最严地方新政”的出台。
随后，北京土地新政细则以手法严厉一鸣惊人。
随后的5月7日，在北京市国土资源局进行交易的顺义马坡镇新城地块在吸引了五家企业竞标后，又因竞标企业报价低于“标底”导致流标。
在遏制地王方面收到成效后，北京土地新政也引发业界更深层次的追问：如何破解“既有效遏制地王又能公正透明出让土地获取最大收益”的难题？新政效应初现“这回没人抢地王了！”北京土地市场出现第二起流拍事件后，潘石屹在微博上感叹。
新政中土地出让方式产生变化。
此前，土地出让方式遵循“价高者得”被认为是推高地价的主要原因之一。
其中尤为引人注目的是“综合测评”。
业界普遍认为，严厉新政细则将带来北京土地市场一次重大改变，并且在短期内遏制地价非理性上涨效果明显。
中国房地产研究会副会长张元端就曾指出，新政中“综合测评”的出让方式继承了招拍挂的优势，而且比单一根据地价评判要更全面，效果也将更加明显。
新政实施1个月后，张元端的观点得到佐证。
北京市国土局资源相关负责人对此的解释是，最终的竞标结果是由专家组成的评标委员会根据各个竞标企业的综合情况，进行评分得出的结果。
而综合评标因素则囊括了土地价款、企业资质、财务报表、开发周期等，甚至还包含近期拿地情况和参与建设的政策性住房情况。
政策存在不确定性新政中“综合评标”的操作细节一直备受关注。
中国城市发展研究院常务副院长章惠生认为，“综合评标”在理论上可以有效调节土地市场，但却不能在根本上避免实际操作中暗箱操作的可能性。
一位在新政后曾参与竞标的某房企人士表示，新的出让方式由于采用综合测评，“我们最后只能知道一个结果，在综合评标中谁得了多少分我们不知道，甚至无论中标与否我们自己的分数也拿不到。
对此，北京理工大学管理与经济学院教授周毕文表示，只要是人为评定就很难排除人为的干扰因素，这是无法避免的。
令业界质疑的还有土地出让方式改革弱化价格因素后造成的土地流拍。
回复该发言

且不论设置“限价”、“标底”标准如何，竞买企业在不知“具体限价”与“标底”的情况下，土地流拍概率必然增加。
目前来看，由于土地出让方式仍在不断完善当中，新规则在降低地价的同时也具有不透明性。
对此，张元端认为，任何政策都有利有弊，关键在于权衡利弊后如何防范弊端。
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