房企海外融资900亿 高息举债对赌人民币升值

内地楼市调控收紧,房企加快了海外融资的步伐。调控新政出台当月,便有7家房企进行了超过百亿港元的海外融资。而随着调控进一步深入,A股上市房企千亿融资计划搁浅,房企内地资金通道基本关闭,房企借发债、票据融资、基金、信托计划等方式,频频进行海外融资。据本报记者不完全统计,年内房企海外融资总额已达近千亿港元,远超过去3年房企年均融资金额。

由于人民币升值预期强烈,很多房企寄望海外融资高息成本得以稀释,在当前中美胶着人民币升值、楼市调控深入持续的背景下,这不啻为一场豪赌。
年内海外融资近千亿
9月28日,央企地产商方兴地产发布公告,公司拟发行5亿美元、于2015年到期的长期次级可换股证券,发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元,预计净收益5.91亿美元,这是方兴2010年以来的第一次融资。
中国指数研究院9月27日发布的报告指出,房地产企业获取贷款难度加大,再融资全面收紧,房企开始加速多元化融资途径,其中,发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式受到广泛应用。
据商务部统计,2010年1-7月,利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为302亿元,同比上涨近11%。自2009年5月起,房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数,而从今年6月起,外资资金的同比增幅开始转正,并迅速增长。仅6月利用外资的资金额就达80.91亿元,超过了4、5月份的总和。
一些在港上市的开发商通过发债筹集大量资金。统计显示,龙湖地产、远洋地产等相继推出海外融资计划,均以数十亿港元计。4月份,就有恒大地产、碧桂园等7家房企宣布在香港发行优先票据。
另外一些未在香港上市的地产公司,则通过股权基金的形式吸引外资,如金地集团今年4月份与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金,首期募集签约金额约1亿美元。
今年以来,包括摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多外资,均以不同形式对我国房地产追加投资。
据不完全统计,今年以来,房企海外融资超过900亿港元,远超过去3年的平均水平。数据显示,2007、2008和2009年,上市房企在二级市场再融资金额分别为439.03亿元、743.39亿元和615.2亿元。
高息负债下的对赌
房企海外融资代价十分高昂。从发债的利率看,今年房企发债利率区间已从8%-9%上升至13%-14%。
4月14日,恒大地产发行6亿美元优先票据,13%利率达当时最高;4月22日佳兆业创造了13.5%的息率纪录;5月5日,在香港上市的内地房企海外融资纪录再次被打破,花样年集团(1777.HK)宣布发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据,2015年5月到期,票面利率高达14%。
业内人士指出,发行高息债券虽然筹得了资金,但高额的利息支付比率也相应吞噬了企业的部分利润,加大了债务的成本和风险。
中国房地产指数研究院分析师杨奕认为,13%-14%的融资利率当时是偏高的,但在当前内地普遍收紧房企融资的情势下,现在的地产业融资成本已经达到这种水平。在房地产信托市场和民间借贷市场,地产融资利率已分别高达18%和25%左右。
然而,大部房企业似乎不认同高息举债的说法。
某房地产资深业内人士向记者表示,“海外融资成本实际并不高”,海外融资的是美元,目前我国人民币升值的预期很大,虽然有些海外融资的利率超过10%,甚至达到14%,但如果人民币每年能升值1%或百分之一点几,五年期债对冲掉人民币升值的部分后,成本和国内融资的成本基本持平。
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该人士还透露,国内融资的钱不能用作买地,只能用作项目建设,但海外融资的用途不受限制,范围很广,尤其是已在境外上市的房企,资金通路较多,不会受到太大影响。
在一些观察人士看来,这是一场对赌。
“企业之所以愿意高息发债,是对人民币升值的良好预期,如果人民币不升值或者没有预期的那么快,融资成本就提高了。”北科大经济管理学院教授赵晓说,国内房地产市场发展格局在变化,暴利时代结束的可能性很大,房企的成本越大风险也就越大。
由于中国存在资金管制,在境外融到的钱如何进入国内存在很多障碍。“通道是存在的,但有一些障碍,障碍越多,融资的成本就越大。”
广发证券分析师沈爱卿指出,目前市场因调控成交量下滑很厉害,销售回款比较慢,房企经营状况日益下滑,对债务利息议价能力也不断下降,从而陷入举新债还旧债,债务利息成本越来越高的恶性循环,最后高昂的融资成本就成了压倒房企的一座大山。
华高莱斯国际地产(北京)有限公司副总经理公衍奎则表示,短期而言,内地的房地产市场仍充斥着不明朗因素,高息举债蕴藏着巨大的风险;且在优先票据的协议中,大多数条件对举债者来说都比较苛刻。因此,让利回款,才能熨平高息举债带来的高风险。
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