房地产信托融资普遍遇阻 资金链条面临新冲击

从信托业研究机构——用益信托工作室发布的报告中了解到，今年1-8月，房地产信托产品发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，增加了一倍多。其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。
房地产信托占半壁江山
分析认为，在集合信托市场中，房地产信托担当起发行的主力军作用，并支撑起上半年信托融资的半壁江山。下半年房地产信托的发行主要看政策的变化，除非被叫停或出台新的政策，否则房地产信托依然还是发行的重点。
房产信托融资是无奈之举
房地产行业的调控政策，使得房地产上市公司再融资普遍受阻，信托融资虽然成本高，但在当前成为企业借道融资的“救命稻草”。一家中小型房地产企业的负责人向记者坦承，信托融资实属无奈之举。“现在银行对于房地产开发贷款审批很严，一般中小开发商已经很难获得银行开发贷款。我们本身也没有房地产开发所需的那么多的流动资金，在其他融资渠道不畅通的情况下，虽然信托成本高，但没有办法，要不拿的地就要被收回，还要损失几个亿的定金。”她说。
前8月房地产信托融资超千亿远超去年全年
在银行贷款与股市融资受挫后，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。据统计，今年前8月，房地产信托产品发行规模已经超过1000亿元，远超去年全年449亿元的水平。不过，随着《信托公司净资本管理办法》本月正式实施，预计开发商借道信托融资将越来越难。
据用益信托工作室今日披露的数据显示，8月份房地产信托产品发行规模为221亿元，发行数量为50个。今年1-8月，发行规模已经超过1047亿，仅7-8月就已经达到433亿元，这几乎相当于去年全年的水平。去年房地产信托全年的发行规模只有449亿元。
“从去年下半年开始，房地产信托产品的发行规模加大，往年房地产信托产品仅占到所有集合信托产品的30%-40%，而今年则占到了50%以上。”用益信托工作室分析师李旸向网易财经表示，本月房地产信托产品发行规模与上月不相上下，但产品数量却减少了13个，预期收益率也出现一定程度的下降。这在一定程度上反映出信托公司现阶段更倾向于实力较强的房企，从而也一定程度上反映了房地产行业风险较大的现状。
增发普遍遇阻
房地产行业的调控政策，使地产企业获取银行贷款越来越难，而房地产上市公司再融资亦普遍受阻，万科A此前提出的112亿元增发方案“流产”几无悬念，而其他多家房地产类上市公司再融资方案也宣告无果而终。不少企业纷纷借道信托融资。今年以来，信托产品发行规模呈现逐月上升之势，更在8月达到高峰。
国投信托产品经理刘擎告诉网易财经，像万科这样的资产良好的上市企业，估计其融资成本可控制在12%左右。但民营的非上市公司融资成本就相当高了，目前房地产企业通过信托融资的成本一般在15%-20%左右，但有的甚至高达30%。
有信托业内人士透露，一家北京的小地产商今年6月时因贷款遇阻，转而向信托公司融资1-2亿，但信托公司研究之后也觉得风险太大，拒绝为其融资。而后，这家小开发产不得再向私募伸手。结果私募开出的条件是：年化收益率在30%以上，不然就不做。最后，这家小企业还是咬牙答应了如此苛刻的条件。
“只要能拿到钱渡过眼下的难关，这些开发商已经管不了利息有多高。”上述业内人士表示，这家小开发商的经历代表了目前许多中小开发商面临的资金困境。
信托融资将收紧
不过，开发商借道信托融资也将越来越难。
回复该发言

今年8月，银监会叫停银信合作，近期又发布《信托公司净资本管理办法》（下称《办法》），要求信托公司净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，也不得低于净资产的40%。对于净资本不能完全覆盖风险资本的信托公司，需要限期达标，否则将无法开展新的业务。
“房地产信托产品的风险较大，而上述《办法》的出台，将迫使信托公司考虑调整产品结构，压缩房地产信托的规模，转而投向其它风险较小的领域。”李旸表示。
刘擎表示，7-8月房地产信托的急速增长，与信托公司赶在《办法》实施前抢闸发行有关。预计9月开始，发行规模就会缩减。“收益再高也不能做了。”
著名评级机构穆迪分析师认为，信托融资一直被包装为面向银行客户的投资产品，并以房地产项目为抵押，成本高于银行贷款，但受到的限制比银行贷款少。例如，银行贷款可以用于工程建设，但不得用于购地，而信托融资则不然。
从信托业研究机构——用益信托工作室发布的报告中了解到，今年1-8月，房地产信托产品发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，增加了一倍多。
房地产信托占半壁江山分析认为，在集合信托市场中，房地产信托担当起发行的主力军作用，并支撑起上半年信托融资的半壁江山。
房产信托融资是无奈之举房地产行业的调控政策，使得房地产上市公司再融资普遍受阻，信托融资虽然成本高，但在当前成为企业借道融资的“救命稻草”。
前8月房地产信托融资超千亿远超去年全年在银行贷款与股市融资受挫后，开发商倚重的信托融资渠道也将迎来挑战。
据用益信托工作室今日披露的数据显示，8月份房地产信托产品发行规模为221亿元，发行数量为50个。
“从去年下半年开始，房地产信托产品的发行规模加大，往年房地产信托产品仅占到所有集合信托产品的30%-40%，而今年则占到了50%以上。
增发普遍遇阻房地产行业的调控政策，使地产企业获取银行贷款越来越难，而房地产上市公司再融资亦普遍受阻，万科A此前提出的112亿元增发方案“流产”几无悬念，而其他多家房地产类上市公司再融资方案也宣告无果而终。
国投信托产品经理刘擎告诉网易财经，像万科这样的资产良好的上市企业，估计其融资成本可控制在12%左右。
有信托业内人士透露，一家北京的小地产商今年6月时因贷款遇阻，转而向信托公司融资1-2亿，但信托公司研究之后也觉得风险太大，拒绝为其融资。
“只要能拿到钱渡过眼下的难关，这些开发商已经管不了利息有多高。
信托融资将收紧不过，开发商借道信托融资也将越来越难。
今年8月，银监会叫停银信合作，近期又发布《信托公司净资本管理办法》（下称《办法》），要求信托公司净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各项风险资本之和的100%，也不得低于净资产的40%。
“房地产信托产品的风险较大，而上述《办法》的出台，将迫使信托公司考虑调整产品结构，压缩房地产信托的规模，转而投向其它风险较小的领域。
刘擎表示，7-8月房地产信托的急速增长，与信托公司赶在《办法》实施前抢闸发行有关。
著名评级机构穆迪分析师认为，信托融资一直被包装为面向银行客户的投资产品，并以房地产项目为抵押，成本高于银行贷款，但受到的限制比银行贷款少。
新规定颁布的时机对于开发商来说尤为不利，原因是开发商通常在下半年兴建的项目较多（在中国，一般60%的项目在下半年动工，而上半年则占40%）。
回复该发言