南黄浦北卢湾曹家渡 上海二手房特色板块盘点

择校而居
曹家渡板块
价格：2.6-4.2万元/平方米
板块特色：名校众多
适合人群：有学龄子女家庭
关注度：☆☆☆☆
详情介绍：曹家渡板块位于静安区西北部，东起胶州路，西至长宁路、江苏路，南临武定西路、新闸路，北沿长寿路、安远路，是上海市中心最稀缺的传统居住板块之一。虽然板块面积只有1.5平方公里，但由于毗邻上海市中心最繁华的南京西路和长寿路两大商圈，支撑起板块人气。据汉宇地产区域总监侯雪雯介绍，静安区曹家渡板块与南静安、北静安其他两个板块相比，房价优势明显。不仅如此，静安区“四大名小”中的两所小学，均坐落于曹家渡板块，分别是静安区一师附小和万航渡路小学，优质品牌教育资源给整个板块的二手房市场带来充沛活力。
突出的教育资源是曹家渡板块的最大亮点，而该板块同样不乏其他优势。如曹家渡板块内拥有芳汇广场、开开商厦、悦达889等多个成熟商业项目，能满足周边居民的日常生活和购物需求。
主要房源：静安一师附小是国家级重点小学，长期以来吸引着静安、长宁、普陀三区的改善型购房者及学生家长的关注。对口的“三和花园”、“四和花园”成为重点关注对象。两个楼盘均为1996年竣工交付。四和花园的房型面积为39-94平方米，此类小户型房源受到低总价学区房需求家庭青睐，目前二手房成交价3.2万-4.2万元/平方米。三和花园（资料、论坛)为早期的外销房，户型面积以三房、四房等大户型为主，当前价格2.56万-3.3万元/平方米。
同样拥有高知名度的万航渡路小学周边的次新房小区有静安丽舍、蓝朝部落（资料、论坛)等。其中，静安丽舍不仅对口万航渡路小学，而且小区位置距离学校最近。目前静安丽舍（资料、论坛)挂牌的主力房型以103平方米两房和142平方米三房为主，均价3.6万元/平方米。
上述两大“名小”对口市重点中学——市西中学，周边达安花园、姚西小区、静鼎安邦等楼盘成交活跃。达安花园不仅对口万航渡路小学，而且临近市西中学，优势十分明显。目前达安花园（资料、论坛)的均价3万-3.5万元/平方米，以两房为主，适合三口之家居住。此外，据汉宇武定分行经理介绍，近期姚西小区等学区老公寓同样受购房者关注。该类老公寓不仅价格更便宜，且户型面积也经济适用，房源多为50平方米左右小户型。
目前曹家渡板块内，土地资源和新盘项目稀少。该板块的购房需求绝大部分都依赖二手房市场。这将成为支撑曹家渡板未来二手房市场的有力支撑。
文化与商业交融
北卢湾板块
价格：6-8万元/平方米
板块特色：黄金地段
适合人群：境外人士、企业高管
关注度：☆☆☆
详情介绍：北卢湾板块处于市中心的中心位置，西起陕西南路，东至西藏南路，北靠延安路高架，南依复兴中路，拥有十分浓厚的近代历史文化与现代商业氛围。板块内的豪宅价格一直处于全市房价的制高点，吸引许多追求高品质文化生活的高端购房者。
北卢湾弥漫浪漫的西方生活韵味，近代历史文化氛围在该板块内得到很好地体现，浓缩了百年上海的文化结晶。如中共“一大”会址、孙中山故居、韬奋纪念馆等历史文化遗址；板块内的时尚地标新天地由石库门建筑与现代建筑相互结合构成的休闲街区，受到中内外游客青睐。而新天地的出现利好了周边豪宅市场，济南路8号（资料、论坛)已接近售罄，唯一在售项目翠湖天地嘉苑（资料、论坛)也于今年3月推出三期最后一批18套现房房源，设计户型均为350平方米左右的大户型，对外售价12.8万元/平方米。该项目前几期所推房源已全部售罄。
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淮海中路，在上世纪30年代就享誉中外。所以北卢湾板块在不失历史文化底蕴的同时，更不缺乏现代化商业元素。顺着淮海中路一路走过，百盛、巴黎春天（资料、论坛)、太平洋等综合性商场进入视野。
主要房源：目前淮海中路周边在售豪宅项目有兰馨公寓（资料、论坛)、城市公寓等项目。其中城市公寓前身为酒店式公寓对外出租，经过开发商重新包装后，2009年底全新上市，推出三房至六房不等的住宅房源，面积横跨156-305平方米，目前售价6万元/平方米（含装修标准：1万元/平方米）。
北卢湾板块作为历史文化与现代商业相互交融之地，不仅受到国内投资者的关注，也受到国外投资集团的极大关注。由于该板块内土地非常稀缺，未来新住宅用地出现的可能性较少，所以板块内的豪宅保值、增值能力较强。据汉宇地产的区域副总监李高兵介绍，目前北卢湾板块大多数豪宅已经转入二手房市场。以翠湖天地嘉苑为例，在全市整体市场受新政影响时，二手房仍能保持相对稳定状态，月成交套数大约在4—8套。

老城厢新生活
南黄浦板块
价格：3.2-3.5万元/平方米
板块特色：生活氛围浓，单价合理
适合人群：实力较强上班族家庭
关注度：☆☆☆
详情介绍：南黄浦板块东起西藏南路，西至中华路，北依延安东路，南沿中山南路。板块内豫园、城隍庙、上海老街作为上海传统标志性商圈景点，长久以来，吸引着纷至沓来的中外游客。也正因为这一老牌商圈坐落在南黄浦板块，使得该板块充满着中心城区少有的老城厢韵味。
一直以来该板块在新、老上海人的心中，烙下深刻印象——热闹的市中心。然而随着人们开始注重居住环境，具有700多年历史的老城厢正悄然蜕变。伴随着上海房地产市场快速发展的脚步，如今的南黄浦板块，一改往日风貌，以方浜中路为界，形成了南、北两种不同风格的居住格局。
板块北部仍保持原有居住特色，老房子、里弄成为主基调；而板块南部随着多条轨交贯通，太阳都市花园、士林华苑（资料、论坛)、明日新城一期、弘辉名苑（资料、论坛)、开元坊等次新房纷纷建成并使用，以及复地雅园（资料、论坛)、明日星城二期、黄浦丽园等一手房项目入市，形成了“北有老城厢、南有新生活”的独特居住格局。
主要房源：目前除了零星几个在售的一手项目，板块内的房地产市场仍主要依靠次新房房源支撑。根据汉宇地产监测数据显示，即使是在市场受政策影响较大时，板块内的小户型房源仍有较强吸引力。
地处陆家浜路海潮路的中福花苑（青年汇），近期全市月成交套数一直保持在3-5套。该楼盘作为市中心少有的酒店式公寓，与周边的公寓楼盘相比，最大优势在于小户型房源相对充足。小区有两种不同面积的一房户型——43平方米和68平方米，目前挂牌价3.4万-3.5元/平方米，一房总价150万-240万元之间。总价优势和轨交4号线步行8分钟的交通优势，吸引了年轻白领购买。
此外，板块内的主力楼盘明日星城地处河南南路1001弄，以100平方米左右两房为主，目前售价3.2万元/平方米左右，总价300万元左右。和同样处于市中心区域且与之临靠的北卢湾板块相比，价格优势明显，加上该楼盘主力户型面积合理，吸引沪上改善型购房者。明日星城二期于今年4月下旬推出的新盘均价达3.6万元/平方米，并保持了较平稳的成交节奏，对周边的二手房价是有力支撑。
汉宇区域副总监李高兵表示，近期该板块成交的购房客户来源，包括区域内的改善型客户及周边中、小型公司业主等，主要看重板块完善的生活配套及较高性价比，以此来达到自住兼保值双重目的。近期黄浦区域成交的二手楼盘以小户型为主，总价范围250万-300万元/套。眼下的市场时机对买方较有利。
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