广州亚运商城土地性质调查：不是小产权？

南方都市报9月26日报道
◎网友：担心是小产权房，但已有百人想团购
◎开发商：土地性质国有，报建手续合法
◎石楼镇：不是小产权房，商业、外来人员公寓等都可以
◎律师“村预留用地”可出房产证，不能分割转让，适宜长期租赁
当广州亚运城（资料、团购、论坛、二手）的定价还在万元关卡焦灼时，与亚运城一路之隔的亚运商城公寓却以3800元/平方米的超低放风价迅速蹿红成为近期广州楼市焦点。而38年的使用权、无房产证等问题的出现更让该项目陷入产权争议中。截至昨日，该项目的网页已迎来近6万人点击查看，近千人发帖讨论，上百人留下团购电话。
为一探究竟，南都记者日前奔赴项目现场进行了一次全方位调查，并分别联系到项目开发商、项目所在地的南派村以及石楼镇的相关领导和律师，对争议一一作出回应。
近千网友发帖讨论
在新浪乐居和广州搜房等房产网站，记者看到，截至昨日，已有近6万人点击查看亚运商城公寓的资料。近千人发帖讨论，是否是小产权房？是否值得出手？记者看到，有一半以上的网友认为，只要不能办到房产证，不能销售，不能过户，就应该是小产权房，根本不可能取得国有土地性质，即便价格便宜，但买家也不能忽略项目不能用于抵押和贷款、拆迁无补偿、不受法律保护等风险。
不过，仍有为数不少的网友认为，即便有风险，如果是自住就不怕，因为现在广州根本找不到三字头的房子，何况还在亚运城旁边。有网友认为，广州市区内很多商业用地也是40年使用年限，实际上有的只有二三十年，价格都在2万或以上，这里3字头住38年，即便不能转手也很吸引人。目前已有上百人迫不及待表达购买意向并留下团购电话。
首期商务公寓明年招租
据资料显示，亚运商城公寓位于亚运新城综合体育馆对面，距离地铁四号线海傍站150米。9月18日下午，南都记者来到工地现场。因围墙阻隔，目前只能由亚运东路右转从南派村的入口进去，工地上立有福盛物业公司亚运商城项目的牌坊，工地外围建有项目办公室及建筑工人临时宿舍。坑洼不平的现场工人们正在打桩及进行机坑支护工程，十几台运泥车颠簸地爬行着。在现场能看到，项目的确与亚运城综合体育馆仅一墙之隔，以后围墙拆除后，取而代之的是一条东西走向的莲花南路。
据项目开发商福盛物业介绍，项目总占地约20万平米，规划有商业、百货及饮食娱乐等大型项目、地下车库和少量公寓。其中，公寓仅为四栋12层高的物业(5层以下为商业)，共约1200套货量，70-100多平方米，带装修复式结构，租价仅3800元/平方米，明年初正式招租。
如此低价，是因为公寓办不了房产证，只有38年的使用权。尽管现场人员强调，这块地有正规报建手续，属于当地村民的集体产权房，而非小产权房，其商用属性还可按揭且不受套数限制，通过协议还可买卖以及获得拆迁补偿等。但在办不了房产证的事实面前，这些话到底是否可信？
开发商说法
土地性质国有 绝不是小产权房
面对质疑，开发商广州福盛物业发展有限公司和富国际(香港)投资有限公司的董事长温先生首次站出来。他告诉南都记者，该项目是不能办房产证，但绝对不是小产权房。该地块为政府返还给南派村的经济发展预留用地，目前已变更为国有土地性质，并取得合法的报建手续。公司出钱，南派村出地，两家合作开发这个总建面积达60万平米的商业项目40年。在这40年中，公司将分别与南派村和消费者通过合同制约，来维护和保障各自权益。按照温生的计划，公司将引进众多国际品牌商业进驻以及拟建一大型国际名车展厅等，预计五年内这里将成为亚运城周边区域依赖的主要商业配套。
回复该发言

随后，在他提供的项目《建设用地规划许可证》和《规划报建复批说明》等文件中，标明该地块的“土地使用者”：广州福盛物业发展有限公司、广州番禺区石楼镇南派经济合作社。土地证号：穗规地证(2009)73号，发证日期：2009/09/16，土地权属性质：国有。使用权类型：经济发展预留用地。土地批准用途：商业，实际用途：商业用地。
律师说法
法律风险与商业利益的博弈
在广东中泽律师事务所周玉忠律师看来，“小产权房”和“村预留用地”有相同也有不同。相同的是两个都办不了像普通商品房那样的单个“房产证”，不能上市销售。不同的是，小产权房指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发的乡产权房，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会备案，不具备物权效应。“村预留用地”在取得国有土地证后，可以办出房产证，但却不能分割转让，不能完全过户到购买者的名下，一些项目只能采取长期租赁的形式，或者是以长租的形式变相销售。
周律师认为，虽然核心问题是农村集体所有土地与国家所有土地的不平等，但对于消费者而言，更多的时候则是法律风险与商业利益的博弈。
石楼镇说法
所有二三产业都可以
南派村梁村长对温生的说法予以了肯定。该块地目前已变更为国有土地性质，并取得合法的报建手续。与福盛合作是全村2965位村民全体投票，以68.2%的票数通过的。在村民眼里，有雄厚经济实力的福盛公司，不仅帮助南派村迈出了经济发展的第一步，其对村校、文体以及老人等多方面的乐善好施更赢得了村民的尊重。他表示，届时，消费者与开发商签订的合同，都会经南派村审核并留档备案。
那么村预留用地上所建的是小产权房吗？石楼镇杨副镇长明确告诉南都记者，这不是小产权房。为保障村民利益，在亚运城征地拆迁同时，政府就专门给南派村批了15%的经济预留用地，除了经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目等都可以。这块地目前已转为国有性质，相关的报建手续也合法，拥有其国有土地证的村民以后也可办出房产证，但却不能分割转让。若遇拆迁，政府将按招标、评估等正常法律程序给予南派村村民以市场价的赔偿。
回复该发言