专家支招"十一"淘房 首购婚房置换都应按需选房

国庆长假，正值楼市传统的“金九银十（专题："金九银十" 该出手买房了吗？)”渐入高潮。对于长假该如何淘二手房，21世纪不动产专家针对首次置业、婚房，以及置换三种购房者，给出了不同的置业意见。
首次置业需求预算一般在80万元左右，青睐交通方便、低价房源聚集板块；婚房需求预算为120-150万元，偏好外环周边、轨交附近的新兴板块的次新房源；而置换型买家因实力不同、需求差异往往较大，预算在250万元左右，多倾向选择中环附近、地段档次及房源品质均较高的板块。
首次置业
板块推荐：宝山东城区
东城区板块位于宝山区东侧，为宝山居住氛围较为成熟的板块之一。西侧现有轨交3号线经过。
宝林六村为宝钢集团开发的售后公房，位于核心地段，周边配套成熟，且对口宝林四小、行知中学等多所中小学校。因靠近宝杨码头终点站，多辆公交可直达人民广场商圈及浦东、虹口等；也可乘车至轨交1、3号线站点。
海江新村位于塘后路、淞宝路，紧邻黄浦江畔，附近文化、休闲场所也较多，有海军上海博物馆、炮台湾湿地森林公园等。在此置业，就学、就医较方便，有永清路小学、海滨二中、淞宝医院等。
置业建议：合理控制议价空间
21世纪不动产上海区域市场中心调查显示，在全市多个板块，小户型、低总价房买卖带看比保持在1：5-7组/周；房源品质较佳，成交周期可缩短至3天以内。因此，对首次购房人群，21世纪不动产给出的建议是速战速决。
同时，随着成交量逐步回升，市场上很难再见到动辄10%以上的议价空间。首次置业人群需及时调整心态，将议价幅度控制在合理的范围之内，建议3%-5%。因为首次置业购房用于自住，短期房价波动对其意义不大，无须在价格问题上过于纠结。
婚房置业需求
板块推荐：松江新城
松江新城板块位于松江区中部，依托松江大学城，9号线开通后，交通与生活配套日益完善。
莱顿小城（资料、论坛)位于松江新城东部，是少见的高尔夫公寓物业类型。小区每天有多趟班车开往轨交9号线站点。附近已有大型商场在建，配套设施水平将获得快速提升。
三湘四季花城紧邻轨交9号线松江大学城站地铁口，交通出行及购物均十分方便。为松江新城最大规模居住社区；内设温水游泳池、壁球馆等多类活动场所，能丰富业主日常生活。周边有新城实验幼儿园、上师大附属外国语小学、华东师大实验中学等学校。
置业建议：先考虑交通、配套、户型
比起首次置业买家，婚房需求预算或许相对充裕，但要求也更为复杂。21世纪不动产置业专家建议，婚房买家应将交通、配套、户型列入首选考虑条件。与多数上班族无异，婚房买家需考虑交通方便，故轨交站点、公交分布情况是首先需要实地考察的。其次，由于刚成家立业，家务活还需逐步上手，故周边生活配套是不可或缺的硬件支持。最后，好的户型将直接影响生活舒适度，例如通风、采光条件，将决定今后置换时能否易于转手、或卖个好价钱，故看房时需对户型多加留意，尽量选择全明、全朝南户型。
置换需求
板块推荐：浦东金桥、高行板块
金桥板块位于中环线以内，与杨浦东外滩板块隔江相望。现有轨交6号线经过，共设巨峰路、五莲路、博兴路3个站点。未来还将有轨交12号线开通，并新增设利津路、杨高北路等5个站点。
高行板块与金桥板块隔河相望，目前各项配套正发展、完善之中。板块内生活配套主要集中于高行镇附近，以及轨交6号线站点周边。
绿地威廉公寓作为高行板块标杆楼盘，小区以出色建筑品质和优美景观规划而见长。日常生活方面，有联华超市、农工商超市及农产品批发市场，还有东沟幼儿园、浦东新区华高小学、高行中学、金桥地段医院、高行卫生院等就学、就医设施。
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宜嘉苑地处金高路、双桥路，位于金桥板块最北侧，紧邻在建中的轨交12号线杨高北路站。因开发及入住时间较早，小区各项配套已发展较为成熟，有上海市高桥-东陆学校、浦东新区华高小学、金高路地段医院、上海瑞东医院、华氏大药店等就学、就医设施。
置业建议：买进卖出一方在先
置换需求买家中较典型的便是以小换大型，但因今年贷款认定标准收紧、二套房买家首付及贷款利率均有大幅提高，要想顺利完成置换，还须遵循“以退为进”策略，即内环买家可考虑中环，中环买家可考虑外环。因不少买家原本住公房，如想在原地置换档次、标的均较高的次新房，可能面临首付不足、贷款难获批问题，故适时寻求更外围区域板块、通过价差来克服资金为题不失为较好的解决方案。
同时还要采取“买进卖出一方在先”策略，即要么先卖房再买房，要么先买房再卖房，尽量避免连环单交易方式。如是小房换大房、或者公房换次新房，建议采取先卖房后买房的方式；如果是1套大房换2套小房、或者是手头闲余资金较为充裕，那么先买后卖也不失为合适之举。
“待婚族”如何挑选婚房
量力而为。“待婚族”的年龄一般以26-32岁居多，除少部分“杰青”外，大多数人需借用父母的积蓄，以及向银行申请大笔贷款，才能圆首次购房梦。这种情况下，应首选70平方米左右的小两房，切勿“好大”，一味将100平方米以上的大单位作为首选。
量地段而为。很多“待婚族”是写字楼上班族，故会先入为主地将市中心板块作为首选地段。但中心区域房价已超出多数“待婚族”的承受范围。因而，可将眼光再放远一些，有地铁网络或其他公交网络集中覆盖的外围板块，都可作待选地段。
量朝向而为。建议“待婚族”对朝向要求不要太过于执著，应根据具体的物业朝向所能面对的景观一同作为参考指标。
量新旧而为。“待婚族”若受父母意见的影响，可能会先将一手房作为其婚房的首选对象，而对有一定楼龄的二手房“不屑一顾”。但就目前市场情况看，一手房多具有面积偏大、总价偏高的特征，肯定超出多数“待婚族”的预算。建议在看房过程中，将同一地段的一、二手房都作为候选对象，经过多项指标的逐一对比，才作出决策。（凯盛经略供稿）
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