上海出台房地产调控细则 暂定居民限购一套新房

即9月29日中央出台新的房地产调控政策后，今天晚上18点，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见规定了上海将在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房、允许动迁安置房提前上市以及土地增值税从2%提高到5%。另外，对于执行差别化信贷政策，加快房产税进程等措施进行了相关的详细描述。
知名分析师薛建雄指出，本次上海细则比之前中央的政策在除了房贷之外，加严了很多，主要体现在增加供应和减少投资需求方面。提高土地增值税率从之前最高2%提高到5%，有利于促进开发商加快推盘进度，以增加周转率来增加收入。
另外将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年也有利于增加中低档房产的供应，但实际上之前市场上很多房源已经通过地下通道出售，所以能增加的供应也有限。其他，则是近年来一直在提的增加土地供应和保障房供应。
细则另外一个重点就是控制投资需求，其中限购一套房和提高房贷套门槛都是北京在4月份就已用过，但就目前来看也没有改变北京房价的上涨趋势。“所以综合来看，本次政策对正在回暖走向过热的楼市会有一定抑制作用，但不会改变楼市的回暖趋势，房价上涨预期也只会有所放慢，而不会停止。”薛建雄说。
《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》全文
一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
四是动迁安置房提前上市交易。为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房），允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。
五是提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。
六是着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。
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七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
八是本市将继续增加居住用地供应总量。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。
上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。
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