每经实习记者田芸发自北京
中国大城市房地产是否存在泡沫？未来一年楼市走势如何？摩根士丹利董事总经理、中国策略师娄刚先生接受了《每日经济新闻》记者的专访，对投资者关心的问题一一作了解答。
观点1明年投资楼市风险大
NBD：根据国家统计局发布的数据，11月份全国房价环比增长1.2%，同比增长超过5%。一些大城市公众对房价上涨的感受可能超过这个统计数字，你对现在北京、上海、广州和深圳四地房价的涨幅怎么判断？
娄刚：年初到现在，一线大城市的平均房价，尤其是中心区域的房价上涨肯定大大超过这个数字。这些城市是投资客相对比较集中的地方，对全国有很重要的指标作用。调控房价必须从这些城市下手。
NBD：中国各大城市居民都抱怨房价太高，这是否意味着购买力已经到了支撑房价的边缘？投资楼市到底还有多少获利空间？
娄刚：今年房价如此上涨，只能用资金现象来解释。进入2010年，随着国际经济的复苏和通胀压力的逐步显现，资金成本有很大的不确定性。所以我认为2010年投资楼市风险高、回报低。
观点2房产市场不存在危机
NBD：房价上升的动力到底是什么？是金融层面运作、政策影响、国际热钱的炒作、投资渠道短缺还是中国城市化进程和高储蓄率带来的刚性需求等？
娄刚：刚性需求肯定是一个要素，但是并没有在2009年出现那么大的变化。真正的推动要素是资金和供给发生了变化。其一，商业银行滥用政策；其二，2009年放贷创天量，全局资金过剩，资金成本过低；其三，出口疲弱，很多制造业的老板把资金转移到房地产投资上来；其四，中国的房地产市场成形晚，没有出现过真正的周期调整，购房人认为房价是只涨不跌的，很容易跟风抢购；其五，部分开发商和地方政府捂盘不售，囤地不开，推高房价。
NBD：1999年，香港曾经因为楼市泡沫破裂造成危机，内地会不会出现这种情况？
娄刚：内地的储蓄率高，购房人实际首付比率非常高，除非出现房价下跌百分之三四十的情况，否则不会出现大量断供清盘。总的来说，我们的房地产市场是非常不健康的，需要调整，但是没必要把它和危机联系起来。
观点3明年房价应该会下跌
NBD：中央政府频繁出台楼市调控政策，这些政策对楼市有什么影响？有评论认为，最近楼市显现出“抑扬两难”的局面，你怎么看待这种观点？
娄刚：我国的政策往往是开始的时候不敢下手，到后来实在管不住又下重手。在当前的市场中，投机资本占这么大的比重，他们要么进入，要么退出，不可能长期持有。所以政府要放弃让房产市场软着陆的想法，因为根本不可能。
NBD：国务院上周出台的关于土地出让的政策是否能从根本上遏制土地投机、从而对房价产生实质性影响？房价高涨的现象和土地资源到底有多大联系？
娄刚：政策有助于缓冲房价上涨，但是不够。地方政府在土地转让上的巨大利益决定了他们的阵营。必须打破这个利益关联，给地方政府开拓新的财源，例如发行地方政府债券，或者把土地转让金变成物业税。
NBD：根据国家统计局的数据，现在房价已经攀升至2007年最高点甚至更高，2010年房价还会攀升么？
娄刚：我想我们的政府不会对房价坐视不管，2010年房价应该是下跌的。
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