沪新政解读：有一定抑制作用 不能改变回暖趋势

综合新华社电作为“楼市风向标”的上海楼市面临进一步调控。7日，备受关注的上海楼市调控细则“水落石出”。
上海市政府7日批转的上海市住房保障和房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》要求，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。
在12条“意见”中，“限购”措施应声而出，税收调节力度加大，增加供应办法更为全面，凸现对上海楼市供应和需求双向调节力度。
“看得出，政府对调控楼市是有准备、有决心的。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰评价道。
不过，此次政策对正在回暖走向过热的上海楼市会有一定抑制作用，但不会改变楼市的回暖趋势，房价上涨预期也只会有所放慢，而不会停止。
抑不合理需求：
居民限购一套房，信贷全面卡紧
《意见》明确，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
“限购令”是最重要政策，虽不如深圳的严厉，不过还是会对多套的投资投机需求造成沉重打击。此前，北京、深圳、厦门都相继出台了限购政策，但是，出乎市场预料的是，在国家“限贷令”和地方“限购令”双管齐下调控作用下，并没有改变北京、深圳等地房价上涨的趋势。
此外，上海对贷款购房全面“卡紧”：
——各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
——对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
——住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
陈杰说，8、9月份以来，楼市趋于活跃，投资投机性需求卷土重来，限购、停贷等措施短期内将对不合理的购房需求产生明显的抑制作用，并对缓解市场的“恐慌性心理”有积极作用。
“这些临时的行政性短期手段颇为必要，有利于市场回归稳定。”中原地产集团研究董事程沄说。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟则表示，由于受到信贷政策的影响，高端市场进入门槛提高，部分投资买房者只能进入中低价位市场，购买多套房，这项政策的出台将直接缓解目前市场中低价位的供求矛盾。
发挥税收调节作用：房产税“引而待发”，土地增值税预征“随价而升”
房产税可说是此轮调控中最受关注的“招数”。9月29日，有关部委下发通知再次强调“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，随后相关部门频频释放信号强化房产税的预期。
上海此次《意见》指出，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，“积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”杨红旭认为，这一表态说明国家已经同意上海进行试点。
“房产税‘引而待发’，但是信号越来越强烈。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
杨红旭认为，房产税的出台还要等待时机。“推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或等其他城市先行推出；另外，如果现有政策能使市场明显降温，尤其是房价下跌，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；而如果现有政策无法抑制房价上涨，则必然会推出。所以，房产税何时推出，一是看其他城市，二是接下来的市场表现。”
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发挥调节作用的楼市税种，还包括土地增值税。《意见》明确，加强土地增值税征管，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2％；高于但不超过1倍的，预征率为3.5％；超过1倍的，预征率为5％。
尹伯成说，房价开价越高，就说明土地增值越多，提高土地增值税的预征率，对开发商定价将形成明显的制约，对“漫天开价”、“坐地起价”等行为将形成有力约束。
增有效供应：稳定市场心理预期
一直以来，楼市有效供应的不足经常制约调控政策的“腾挪”余地。此次上海的《意见》从市场和保障两方面对增加住房供应要求十分明确。
市场方面，《意见》规定，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米；项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。此外，还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。
“上海近年来每年动迁安置居民有七八万户，动迁安置房潜力巨大，这部分房屋的加快入市将为市场注入一股‘活水’。”陈杰说。
保障方面，年内在上海中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70％，并在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。
尹伯成说：“目前房地产形势正处在关键时期，一系列措施及时出手，将会对下一阶段的市场预期产生重要影响，并发挥积极作用。”
政策要落到实处：严格实行问责制，对工作不得力的要约谈
上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。
上海市政府昨天特别强调：各区县政府、各部门和单位要继续按照中央和市委、市政府的统一部署，进一步提高认识，加强组织领导，切实将加强房地产市场宏观调控的各项政策措施落到实处；有关部门要各司其职、分工协作，加强指导和督查；要严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
回复该发言