广州楼市9月分析：成交破万套 量价创年内新高

一、市场概述：成交突破万套 量价创年内新高
在新国十条出台五个月后，9月份广州楼市彻底反转，“量价”均创下年内新高。
根据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，9月1日至9月30日，广州十区二县一手住宅成交面积达到127.7万平方米，环比涨幅达75.9%，成交面积创下年内新高，成交套数更达到12470套，环比涨幅达79.6%，年内成交套数首次突破万套。除此之外，在价格方面，9月份广州十区二县一手住宅均价为12376元/平方米，环比涨幅也达到12.7%。从成交看可谓名副其实的“金九月”。
除开增城与从化，9月份全市十区一手住宅成交均价为13644元/平方米，环比上涨10.5%，与去年同期相比涨幅更高达39.6%。成交面积则达到105.4万平方米，环比涨幅高达91.6%，即使与去年金九相比涨幅也达到16%，这表明新政后的“金九月”比去年同期更加火爆。
从区域成交情况来看，中心六区9月一手住宅均价达18884元/平方米，环比上涨7.42%；成交面积为48.1万平方米，环比增加111.78%，占广州十区二县交易面积的比例为37.69%，比上月占据的比例增加6.38%。新四区与二县市一手住宅均价则为8437元/平方米，环比上涨8.03%；成交面积则为79.6万平方米，环比增加59.58%，占广州十区二县交易面积的比例下跌至62.31%。
从热点楼盘来看，9月份成交排名前三的楼盘分别为广州雅居乐十年小雅、增城时代倾城以及君临国际公寓（资料、团购、论坛、二手）。值得一提的是，在9月份全市成交前十大楼盘中，“万元盘”从8月份的三个增加至七个。从成交价位区段情况来看，9月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有142个，占据发生成交楼盘总量的47.65%，与8月份相比下跌1%。由此可见，由于市中心高价盘成交活跃，带动9月份广州一手住宅均价创下年内新高。
在9月录得有成交的楼盘当中，均价前三名依次为星汇云锦（资料、团购、论坛、二手）、凯旋新世界（资料、团购、论坛、二手）与流花君庭（资料、团购、论坛、二手），成交均价均超过30000元/平方米。集团方面，凭借着十年小雅的热卖，雅居乐地产位居9月份房地产企业销售榜首，新世界地产位居次席，老大哥万科则被挤到第三位。
随着“金九银十”的到来，开发商进一步加大供货量，9月份广州一手住宅新增供应出现大幅飙升，根据网易房产数据中心统计显示，9月广州住宅新增货量约17460套，较8月大幅增加8599套，10月初全市未售货量约68844套，市场可售库存处于较高水平。
除此之外，10月全新上市楼盘共有29个，旧盘新推26个。在中心六区方面，三大老城区供货均适中，其中海珠区的新盘主要集中在赤岗、琶洲板块，并以公寓及中小户型产品为主。而今年鲜有新盘推出的越秀区，也将有四个项目面市；外围区域方面，最值得关注的是番禺区和萝岗区，这其中以番禺最受关注，由于亚运城的连日热销，对番禺乃至整个广州楼市造成巨大的冲击，
“金九月”广州楼市创下年内新高，意味着此前出台的“新国十条”面临失败边缘，正因如此，9月29日晚中央政府再出重拳，新政明确规定首套房贷首付不低于30%，并要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等，同时也表示房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国。随后，包括上海、深圳、厦门均出台限购政策，表明目前房地产政策进入空前严厉的阶段，尽管我们无法预计广州会否出台类似的限购政策，但政策面全面趋紧已经是无容置疑的事实。
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网易房产预计，随着新政威力显现，加上亚运会开幕在即，楼市成交将渐趋平淡，十月份成交量或将出现明显回落。但此次新一轮调控能否让房价真正出现下跌，将取决于接下来是否会有更严厉后续政策出台，尤其是筹备已久的房产税。
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第一页：市场概述：成交突破万套 量价创年内新高
第二页：数据分析：爆发性回暖，均价上涨12.73％
第三页：9月之最
第四页：一手房网签数据成交情况分析
第五页：10月楼市展望
第六页：典型案例
二、数据分析：爆发性回暖，均价上涨12.73％
(一) 广州市新建商品住宅供应情况、网签情况
（1）新增预售商品住宅情况
根据网易房产数据中心实时监测阳光家缘网的数据显示，2010年9月广州市十区二县住宅供应增加17460套，比上月的8861套增加97.04%；新增加面积201.8万平方米，比上月的86.3万平方米增加 133.86%。新增套数和新增面积环比均翻倍或接近翻倍。
（2）广州市一手房网签情况
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，9月1日-9月30日，广州市（十区二县）网签成交12470套，比上月的6943套增加79.61%；网签销售面积为127.7万平方米，环比上月的72.6万平方米增加 75.92%；网签成交均价约为12376元/平方米，环比上月的10978元/平方米上涨12.73%；网签金额约 158.06亿元，环比上月的78.91亿元增加100.30%。
广州市一手房网签情况对比 时间/网签数据套数面积(万平方米)金额(亿)均价(元/平方米)2010年8月6943 72.678.9110978 2010年9月12470 127.7158.0612376 环比增减79.61%75.92%100.30%12.73%
（3）区域新建商品住宅网签情况
从9月网签数据来看，网签套数最多的是番禺，达到2913套，网签面积达到272588平方米，网签金额超过33.03亿元，其次是增城，网签套数达2331套，网签面积达到245200平方米，网签金额超过15.44亿元。其中萝岗成交套数低于100套；网签成交均价最高的是天河，达到23441元/平方米，越秀和荔湾次之，分别以22427元/平方米和 19227元/平方米居于第二位和第三位，最低的为增城，成交均价为6301元/平方米。
2010年9月网签成交数据统计 区域已售套数已售面积成交金额均价未售套数未售面积全市12470 1277306 158.06亿元12376 68844 8794095 从化632 60776 3.84亿元6315 3843 500824 南沙405 49599 3.97亿元8011 1859 271150 增城2331 245200 15.44亿元6301 6713 1038659 天河1323 154339 36.18亿元23441 9717 1265810 海珠876 88900 16.82亿元18925 4612 505523 番禺2913 272588 33.03亿元12115 13922 1623626 白云1244 123859 16.69亿元13471 5338 706284 花都1563 162768 10.46亿元6423 16365 2127772 荔湾730 76215 14.65亿元19227 3758 439154 萝岗44 4913 0.41亿元8302 224 56265 越秀205 18838 4.
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22亿元22427 1994 209087 黄埔204 19311 2.35亿元12173 499 49941



从图表上看，2010年9月成交均价最高为天河，达到23441元/平方米，其次是越秀、荔湾、海珠等，最低的是南沙、花都、从化和增城。
从图表上看，2010年9月网签套数最多的是番禺，为2913套，其次是增城和花都，分别为2331套和1563套，最少的是越秀、黄埔和萝岗，分别只有205套、204套和44套。


从图表上看，2010年9月网签面积最多为番禺、增城和花都，分别为272588平方米、245200平方米和162768平方米。究其原因，是因为番禺有广州雅居乐十年小雅、华南碧桂园（资料、团购、论坛、二手）和金山谷（资料、团购、论坛、二手）的热销，增城有增城时代倾城和碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）的热销。
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第五页：10月楼市展望
第六页：典型案例
（4）9月之最
全市网签成交套数TOP10楼盘 楼盘名区域套数面积金额均价广州雅居乐十年小雅番禺92778614106148621213502 增城时代倾城增城495500522903037395800 君临国际公寓天河4383670655488750115117 华南碧桂园番禺3643504437045626210571 金山谷（资料、团购、论坛、二手）番禺3393430435234592810271 碧桂园凤凰城（资料、团购、论坛、二手）增城307313802550861958128 富力金港城花都293243011461137006012 万科柏悦湾荔湾2702313636331641815703 中海锦榕湾海珠2602875057078825319853 保利春天里白云2522258825044457011087
全市网签成交均价TOP10楼盘 楼盘名区域套数面积金额均价星汇云锦天河33187711368270460566 凯旋新世界天河821769885375769648240 流花君庭（资料、团购、论坛、二手）荔湾13961394416835212 金湖花园（资料、团购、论坛、二手）白云924588483727134514 博雅首府天河13351151623234376 正佳万豪金殿（资料、团购、论坛、二手）天河163211412233557 朱美拉公寓天河2921606374552129511 东山领汇广场越秀2926557219866127193 万科金域华府荔湾48456712404976127162 富力公园28天河501679543761464826056
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销售金额TOP10房地产企业 集团销售金额雅居乐地产控股有限公司1408262001 新世界发展有限公司1397661541 万科企业股份有限公司1234801707 富力地产股份有限公司1016500577 碧桂园控股有限公司774219612 中海地产集团有限公司572792265 保利地产553879928 侨鑫集团418173620 城建地产401301838 招商局地产控股股份有限公司352345928
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（二）一手房网签数据成交情况分析
网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示，9月1日-9月30日，广州市（十区二县）网签成交12470套，比上月的6943套增加79.61%；网签销售面积为127.7万平方米，环比上月的72.6万平方米增加 75.92%；网签成交均价约为12376元/平方米，环比上月的10978元/平方米上涨12.73%；网签金额约 158.06亿元，环比上月的78.91亿元增加100.30%。量大增（成交套数、销售面积和销售金额均录得超过75%以上的增长）价大涨。
数据显示，2010年9月全市十区网签面积为105.4万平方米，而根据广州房管局公布的数据，2009年9月全市十区一手住宅交易面积为90.9万平方米，同比增加15.87%。从均价上看，2010年9月广州全市十区网签均价为13644元/平方米，2009年9月广州市十区一手住宅交易均价则为 9777元/平方米，同比上涨39.55%。
1、区域成交情况
从区域成交情况来看，中心六区9月一手住宅均价达18884元/平方米，与8月相比，环比上涨 7.42%；成交套数为4582套，环比增加116.44%；成交面积环比增加 111.78%。中心六区交易面积占广州十区二县交易面积的比例为37.69%，比上月占据的比例增加6.38%。
而新四区与二县市一手住宅均价则为8437元/平方米，与8月相比，环比上涨8.03%；成交面积环比增加59.58%，而面积占比则减少6.38%。
从数据上看，中心六区和新四区二县均量大增价大涨，但新四区二县占比减少。
区域成交情况对比 　　2010年8月2010年9月增减(%)中心六区成交套数2117 4582 116.44%成交面积22.7万48.1万111.78%成交金额39.97亿元90.92亿元127.50%成交均价17580 18884 7.42%面积占比31.31%37.69%6.38% 新四区二县成交套数4826 7888 63.45%成交面积49.9万79.6万59.58%成交金额38.95亿元67.14亿元72.39%成交均价7810 8437 8.03%面积占比68.69%62.31%-6.38%
2、网签楼盘情况
据统计，2010年9月共计在售（有未售套数或者未售面积）楼盘506个，有网签成交记录的楼盘共计298个。其中成交套数最多的为广州雅居乐十年小雅和增城时代倾城，分别为927套和495套；成交均价最高的是星汇云锦（资料、团购、论坛、二手），为60566元/平方米；成交金额最高的集团是雅居乐地产控股有限公司，为14.08亿元。
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从成交价位区段情况来看，2010年9月网签成交均价10000元/平方米以下的楼盘有142个，占据发生成交楼盘总量的47.65%；10001-15000元/平方米的楼盘有57个，占据发生成交楼盘总量的 19.13%；15001-20000元/平方米的楼盘有54个，20001-25000元/平方米的楼盘有30个，25000元/平方米以上的楼盘有15个，占据的比例为5.03%。
从分布的区域来看，2010年9月成交均价10000元/平方米以下的楼盘集中分布在花都和增城；成交均价15000元/平方米以上的楼盘主要集中分布在天河、海珠和越秀；成交均价在10000-15000元/平方米之间的楼盘主要集中在海珠和白云。
网签楼盘情况分布 区域0-1000010001-1500015001-2000020001-2500025000以上全市142 57 54 30 15 从化22 0 0 0 0 南沙7 0 0 0 1 增城31 0 0 1 0 天河3 6 15 6 7 海珠4 15 11 9 0 番禺11 12 7 2 0 白云8 13 5 0 1 花都45 2 1 0 0 荔湾3 7 7 2 4 萝岗3 0 0 0 0 越秀1 0 8 10 2 黄埔4 2 0 0 0
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三、10月楼市展望
（一）29个全新盘将上市亚运城板块持续大热
根据网易房产数据中心统计显示，9月广州住宅新增货量约17460套，10月初全市未售货量约68844套，10月全新上市楼盘共有29个，旧盘新推26个。
中心六区方面，三大老城区供货均适中，其中海珠区的新盘主要集中在赤岗、琶洲板块，并以公寓及中小户型产品为主。而今年鲜有新盘推出的越秀区，也将有四个项目面市，分别为御江苑、东方文德广场、金润铂宫（资料、团购、论坛、二手）以及东山一品的新货，分别以江景、文化地产、投资性产品和社区盘为卖点。荔湾区方面，位于西关核心的龙津华府（资料、团购、论坛、二手）和元邦明月星辉将面市，其中元邦明月星辉还有老城区较为罕见的小复式产品。此外，白云区也有四个全新盘面市，分别为保利西海岸、万科I?dea住区、大一山庄和卡布奇诺，其中金沙洲大盘保利西海岸已经开售，10月将加推新货，以紧凑的两房三房为主，而卡布奇诺则为小面积的公寓产品，适合首次置业者，最受瞩目的莫过于名列“中国十大超级豪宅”榜首的大一山庄，该盘有望于10月面市，整个项目共有79栋建筑，由70个设计大师设计，价格预计40000-80000元/平方米。此外，位于同和路的一品湖山也乘地铁三号线延长线开通的东风推出二期新货，既有90平方米中小户型又有180多平方米大户型，填补了市场的空白。
外围区域方面，最值得关注的是番禺区和萝岗区。番禺区之所以受瞩目，是因为亚运城的连日热销，对番禺乃至整个广州楼市造成巨大的冲击，项目拥有亚运概念、超前规划、政府投入和完善配套，其升值保值潜力被一致看好，可谓投资自住两相宜。而亚运村板块不少楼盘在10月期间也将推出新货，包括庄士映蝶蓝湾、金海岸花园（资料、团购、论坛、二手）、广州亚运商城，这些楼盘价格上都比亚运城有优势。而久未有新盘推出的萝岗，则有龙光香悦山（资料、团购、论坛、二手）、勤天智品上城、飞晟文汇和科城山庄四个项目面市，涵盖公寓、洋房、别墅等物业形态。
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（二）10月广州楼市将降温郊区低价盘增多
9月广州楼市成交回暖迹象明显，不少开发商抢先在金九银十之前推货，可选择的楼盘范围大大增加，被压抑的部分刚性需求也逐步释放。从成交套数前十位的楼盘来看，除了位于天河区的君临国际公寓、荔湾区的万科柏悦湾、海珠区的中海锦榕湾和白云区的保利春天里外，其他楼盘均位于外围区域。而且成交前十大楼盘当中有7个为万元盘，其中中海锦榕湾成交均价更达19741元/平方米，不少中高价位的项目成交也较为活跃，是9月广州一手住宅均价出现结构性上涨的主要原因之一。但从整体上看，鉴于9月29日出台楼市新政，要求全国各商业银行停止三套房以上贷款，贷款买房首付比例统统调整到30%以上，相信房地产市场将再度降温，一贯被称为“金九银十”的10月黄金楼市将遭遇迎头阻击，甚至出现退房潮，成交情况将比9月差。
各区价格方面，从近期开售的新盘新货来看，鉴于各自卖点鲜明，价格仍处于高位，像近期开售的东山领汇广场，有双地铁和名校概念，其成交均价就达27000多元/平方米，而海珠区的万科华庭成交价也接近25000元/平方米，两盘的销售成绩都不俗，可见仍不乏购买力。因此，可预期老城区价格下降的幅度不会太大，优惠主要集中在开盘前的认购登记，以及黄金周期间以一口价或赠送管理费等形式促销。外围区域方面，亚运城开盘价格比预期稍高仍获热销，会对周边的楼盘产生一定的提振作用。此外，花都、增城供应量较大，供过于求的情况仍比较明显，“4”“5”字头的产品选择也较为丰富。
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四、典型案例
（一）广州雅居乐花园
广州雅居乐花园花园于9月18日推出十年压轴之作“十年小雅”，总货量1600多套，项目户型选择丰富，包括75-96平方米紧凑两房、小三房，134平方米阔绰三房、149-165平方米四房，拥有超大入户花园、创意空间、景观落地窗、空中花房等卖点，能满足首次置业、换房的不同需求，无论20岁、30岁还是40岁的买家都可以对号入座。此外，作为华南板块的明星楼盘，广州雅居乐花园拥有优美宜居的环境、成熟的配套、浓厚的居住氛围，而地铁七号线规划就在楼盘入口设置站点，这一切都使得项目受到了广泛的关注。根据统计，9月项目网签927套，成交面积78614平方米，成交均价为13502元/平方米。
（二）华南碧桂园（资料、团购、论坛、二手）
华南碧桂园最后一期“十年华南”于8月底推出300多套洋房，开盘即售罄，9月该盘单位陆续网签。一方面，此次推出的单位为84-87平方米的两房和95-100平方米的三房，户型紧凑，适合首次置业者；另一方面，该组团规划有三个景观园林休闲区，环境优美居住舒适；更重要的是该批单位以带装修10000元/平方米的均价推出，性价比较高。此外，项目于9月22日加推93—212平方米的两房到三房百变户型同样受到了欢迎。作为一个入住户数逾8000户。人口超2万人的社区，华南碧桂园经过十年的建设，社区生活气氛浓厚，交通配套完善，地铁7号线也将在2013年开通，项目将成为3号线、7号线双地铁毗邻社区。根据统计，9月项目网签364套，成交面积35044平方米，成交均价为10571元/平方米。
（三）西湾阳光
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西湾阳光于9月开售，早前吹风价为16500-19000元/平方米，产品选择较为丰富，包括60平方米一房、85-95平方米两房、109-117平方米小三房、122-140平方米大三房，其中60平方米的产品也大大降低了置业老城区的门槛。作为老城区典型的单体楼，项目周边生活配套完善，但居住环境、户型设计、地段学位、开发商品牌等方面都相对平庸，与毗邻的巨无霸项目岭南湾畔（资料、团购、论坛、二手）相比，优势并不明显。根据监测，9月项目网签37套，成交面积3397平方米，成交均价仅为16360元/平方米。
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统计说明：
全市统计范围为广州十区二县（包括天河区、海珠区、白云区、荔湾区、越秀区、番禺区、黄埔区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市。）
中心六区指：天河区、海珠区、荔湾区、越秀区、黄埔区、白云区
新四区二县是指：萝岗区、番禺区、南沙区、花都区和增城市、从化市
一手房数据已包含商改住项目。
本月统计时段为9月1日-9月30日
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