事项:为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施,巩固调控成果,10月7日,上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》,意见共十二条。
点评:市场对于上海细则高度关注,因为上海是极少数没有出台国十条配套细则的城市,也是盛传将立即出台房产税的城市。细则态度是明确的,但并没有超出资本市场的预期。其中值得关注的几条细则如下:严惩高价楼盘:严格土地增值税的征缴,细则要求按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。政策贯彻土地增值税预征标准,并进一步惩罚那些不理性定价的企业。以当前开发企业土地增值税预提的水平,即使是5%的预征率也并不影响利润表。
继续积极供应土地:土地供应方面,为实现2010年度住房供地1100公顷的计划目标,积极开展大型居住社区土地储备工作,确保保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%,增加供应的同时促进结构的继续调整。上海土地供应在前8个月未及预期,9月以后上海大量推出土地。
房产税推出的预期:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。资本市场对于房产税改革有预期。对政府来说,与其推出一个窄税基,高税率的房产税,还不如保持舆论冲击对开发企业更有压力。不过一旦房产税真正落实,只要其税率、税基等不超过资本市场预期,政策见底的预期会升温,地产股将有更大的上行空间。
提高预售门槛:提高预售门槛对开发企业的资金影响不会有市场想象那么大,由于房价高,各地住房销售现房化的趋势日渐明显。在短期可能会影响上海市场供应的上行,从而给房价带来一定压力。
限购令和北京一致:深圳的限购令比较严厉,可能会对市场产生比较大的冲击,而上海版本的限购令和北京相同,短期内应该不会对销售量产生较大影响。最好的例子就是北京出台限购令,没有造成北京交易量明显低于其他城市。
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