房地产二次调控“扑面而来” 专家称政策未出尽

9月29日，中央电视台新闻联播报道，国务院有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨。二次调控政策在节前公布，立即引起行业相关人士以及网友的热议，国庆期间可谓“这个房市不太冷”：
自调控政策在央视公布后，黄金周期间北京楼市成交量就成为争论焦点。刚刚有媒体报道北京楼市遇冷，就有“外冷内热”的说法出炉——长假前五天北京签约商品住宅期房691套，和09年黄金周358套相比，同比增长逾一倍。
而对于调控政策的有效性，也众说纷纭，莫衷一是。《证券日报》采访了长江证券首席地产分析师苏雪晶，他认为投资投机性需求遭受打击，而调控政策尚未出尽。
商品房“刚需”很受伤？
博友“流浪的小老虎6341”在微博上发表言论：“房价没跌，一套的首付和利率倒是涨了。新的政策到底是遏制房价上涨还是让穷人买不起房？”
持有同样“抱怨”的网友不在少数，公众的焦点被聚焦在首付30%上。“刚需”很受伤吗？
长江证券首席地产分析师苏雪晶接受《证券日报》记者采访时表示，他表示首付提高到30%，对“刚需”影响有限。这是因为，前一段时间楼市回暖，并不是由于刚性需求而引致。苏雪晶指出，根据他所掌握的情况，7月份成交的楼盘很多都是一次性付款，而非首次置业为主。因此，可以看出所谓的楼市“回暖”主要是由投资投机性需求量放大所引致。鉴于6月份以来对通胀的预期，部分房产投资者出于规避通胀的考虑，在不考虑政策压力以及融资成本的情况下，逆势而动造成了楼市回暖。而对于住宅的刚性需求者，尤其是首次置业者来说，受此次调控政策的影响是有限的。
　　投资投机性需求遭受打击
根据央视新闻联播报道，为了完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在接受相关媒体采访时表示，上述政策的出台正是在以前的基础上进一步表明“坚决遏制投资性、投机性需求”。而苏雪晶在接受《证券日报》采访时也指出，相对首付提升至30%相比，异地限购和第三套住房停止贷款将对投资投机性购房需求造成较大影响。
同时，在他看来此次调控政策尚未出尽，“只是一个开始”。他认为此次政策将会有一个观察期，政府将会根据市场的反应来择机调控。
　　最有利的手段：打击囤地
二次调控政策指出，切实增加住房有效供给，针对房价上涨过快的城市要增加居住用地的供应总量的措施。苏雪晶却表示，盲目扩大住房供给量未必是正确选择。
从经济学的角度来讲，需求量的减少和供给量的放大会导致商品价格的下降。不过，苏雪晶却对《证券日报》表示，抑制不合理的需求是完全正确的，但在他看来，与调控住房供给相比，对住房投资投机性需求的问题更为严重，目前制度运行的效率还有待于更迅速、更强化，调控政策还有很多牌可出，更有多项细节有待于完善。
他表示，对住房供给方的调控莫过于在打击囤地时执行有力。在这一点他似乎与华创证券的观点不谋而合——《证券日报》记者曾采访过华创证券地产分析师杨现领，他曾指出将打击土地囤积将会从整体上对开发商的资金流产生压力。
而此次调控政策中，除去强调要加大落实房市调控力度外，其余四项都将对房地产开发商的现金流造成一定影响。而此次调控政策第五项中，一旦房地产开发企业出现闲置土地、改革土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。也即，政策将从融资途径来打击房地产开发商囤地行为。
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鉴于房地产开发对于资金的依赖性，有观点认为目前上市房企的资金面同比趋紧，政策的巩固将进一步收紧房地产开发商的资金流。本报记者 谢 静
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