调控楼市 微观手段更有效

房价有了泡沫，政府要不要调控？不同的监管哲学有不同的答案。任志强(博客)在他的《万言书》中倡导的是“无形的手”的理论。在西方，包括格林斯潘在内的很多经济学家都认为，等泡沫破裂之后来收场要比戳破泡沫对经济造成的危害要小，最近我参加过一次为欧洲央行主席特里谢举行的早餐讲演。无论是在私下还是在会上，欧美的央行官员和经济学家对政府是否有能力判定泡沫存在以及是否有手段控制泡沫都有深刻的怀疑。
另一方面，正如刘明康主席最近在博鳌亚洲论坛上明确表示的，中国政府在金融管理方面实行的是防御性的而不是事后收场式的监管方针。事实上，近十几年来世界的重大经济危机都是由金融危机引发的，而金融危机无一例外都同泡沫破裂有关。金融泡沫是经济发展的癌症。它将社会资金从经济发展的正常营养渠道吸入由少数人的贪婪所促成的与社会发展现状相脱离的恶性膨胀中。
泡沫经济的一个特点是从泡沫中得到好处的人往往是在现有政策所允许的范围内合法地得到暴利。房产商的盈利增长700%，但完全可能没有重大的违法行为。政府如果通过调整涉及全局的宏观财政经济政策来治理局部的泡沫，譬如说通过调高利率来收紧银根，那么，很有可能给其他行业带来殃及池鱼的后果。
同样，如果在泡沫期间起征物业税或房产税，结果可能是购房者而不是卖房者为超值的泡沫财富埋单。只要是泡沫，总有破的时候。等到泡沫破了，对购房者来说可能出现资不抵债，房价低于房贷的情况，对卖房者来说，超额盈利已经落袋为安。目前在美国到处可以看到这种情况。
政府因此面临着两难的局面。一方面，在治理房价时不能因为使用重锤而伤及无辜；另一方面，又不得不对危及民生的房价泡沫进行治理。这里需要有进行外科手术的准确度和精密度。要有这样的精密度，首先要判定导致房价泡沫的根本原因。
房价泡沫并不是由供需关系造成的。中国有13亿人，3到4亿人口要从农村迁入城市，又有18亿亩的土地红线。需求压力似乎绝对压倒供应能力。但是，从市场的角度来看，对房屋的需求指的是为满足与收入相匹配的居住条件而存在的有支付能力的需求，这种需求是在具体收入水平同实际供房条件的磨合中逐步建立起来的。一个中产阶级收入的人家拥有2或3套房产，这不在这种需求的范围之内。为了投资增值，买别墅像买油画，明知付的是天价，仍然把希望寄托在别人出价会更高的设想上，这也不是正常的住房供需关系。
同近年来各国金融危机的起因一样。国内房价泡沫的根本原因是过度的流动性。虽然按照房贷在整个银行贷款的比例来看，国内银行房贷数量不算高，首付贷款比例不算低，贷给开发商的款项同整个银行贷款的数目相比，也没有到亮红灯的地步。但是，国内有两个特殊情况：第一，居民储蓄和民间流动资金数目巨大；第二，除了股市之外，几乎没有其他投资机会。因此，在把社会游资导入房市方面，银行贷款起到了特殊的杠杆效应。除此之外，一些企业将从经济刺激政策中得到的贷款投入房市，从房价泡沫中追求快速收益，这也促成了流动性的剧增。
如果国家整体经济仍然需要宽松的货币政策，那么，为了控制房市投机而紧缩银根，势必影响经济的发展。2003-2006年间美国所面临的就是类似的情况：一方面，从宏观经济层面上来看，低通胀和低失业率说明联储没有加息的必要；另一方面，从微观经济的层面上看，房屋市场和房贷中出现的种种迹象，充分说明房市有严重的泡沫。
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房产泡沫破裂的经济风险是银行风险；它的政治风险是中产阶级财富的大量缩水。美国的房产泡沫拖垮了美国以至世界的经济，从中产阶级身上掠走了好几万亿美元的财富。在市场经济中，政府确实很难为房价封顶，开发商也不应当因为赚钱而受惩罚。但是，政府有责任防范金融系统风险，也有责任保护购房者。
最近有的经济学家在分析美国金融危机的教训时，提出了一个有意思的观点：如果宏观经济数据不足以支持政府和央行调整财政和货币政策的话，那么，在寻找解决局部泡沫的手段方面，不妨从微观经济层面来观察和处理泡沫。
譬如说，在控制房产泡沫上，政府不妨建立一道房产泡沫的预警线。房产价格是否过热，并不是没有一定的客观经济指标可以作为参考。政府和银行完全有可能根据这些指标，包括历史房价走势、通胀率、利率、租金与房价的比率、周边的房价、地价的变化、开发商成本的变化等等，在征求各方面意见的基础上，运用金融工程，建立一定模式，定期计算房价波动走势和幅度。如果房价在一定时期内持续出现超出一定界限的非正常过热现象，就发出预警信号。这是一个独立于政策之外的硬性标准，有了它，就有可能通过市场本身而不是政策来监督市场。
银行也不妨把用于房产开发和房屋按揭的贷款分项单独进行能动的管理。如果出现房产泡沫的预警信号，那么，因为银行面临的风险增加了，就有必要单独提高这部分贷款的准备金率。同时，开发商贷款的利率以及高额部分按揭的按揭率也应当随之提高。同对房产征税不同，提高风险保证金不但可以防止过多的资金进入房市，更重要的是可以为防范社会系统风险进行准备。如果预警信号取消，准备金率、利率和按揭率还可以再调整回去。目前，包括格林斯潘在内的坚持主张由市场来管理市场的经济学家，都建议用提高资本准备金的方法来控制风险。如果房市中明显有泡沫，完全有理由对这一部分的贷款使用增加资本准备金的手段来减小杠杆力，防范潜在风险的恶化。
同时，历史证明，在金融泡沫之下，一定隐藏着违规和腐败的现象。在出现房价预警信号时，政府的各个部门不妨在同房产相关的各个环节上，包括地产权益、房产开发、房屋贷款、交易和推销等方面，加强审计、清查、监督和管理。
在控制房产泡沫上，政府不妨建立一道房产泡沫的预警线。房产价格是否过热，并不是没有一定的客观经济指标可以作为参考。如果房价在一定时期内持续出现超出一定界限的非正常过热现象，就发出预警信号。这是一个独立于政策之外的硬性标准，有了它，就有可能通过市场本身而不是政策来监督市场。
银行可以把用于房产开发和房屋按揭的贷款分项单独进行能动的管理。如果出现房产泡沫的预警信号，那么，银行就有必要单独提高这部分贷款的准备金率。同时，开发商贷款的利率以及高额部分按揭的按揭率也应当随之提高。同对房产征税不同，提高风险保证金不但可以防止过多的资金进入房市，更重要的是可以为防范社会系统风险进行准备。如果预警信号取消，准备金率、利率和按揭率还可以再调整回去。目前，包括格林斯潘在内的坚持主张由市场来管理市场的经济学家，都建议用提高资本准备金的方法来控制风险。
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