抢时间出台限购令 沪版房产税税率或从重征收

国庆长假尚未结束，10月7日晚，上海市政府抢时间出台了楼市二次调控细则。
据悉，细则除出台在沪只得购买一套住房的“限购令”之外，还将对房产价明显高于周边的楼盘加强土地增值税的征收。而官方则还明确表示，接下来将抓紧做好房产税征收的试点工作。
“调控力度相当大。从土地供应到房产交易都涉及到了。”易居中国综合研究部部长杨红旭表示，细则规定了从短期到长期的措施。而房产税更是重量级的措施，必将对上海楼市产生深远影响。
有关房产税的问题，上海官方媒体东方网10月6日披露了一条消息：上海近期将出台房产税征收实施细则，而沪房产税的征收税率预计为0.3%-0.4%。
对此，上海规土局相关人士10月7日向《华夏时报》记者透露，对首批试点房产税的城市，各地在税种制定和税率的执行上，可能会有一定的自主空间，不排除从重征收，“具体什么时候出台还不能确定，关键还要看二次调控后市场的反应，而重要的参考依据是房价。”
据知情人士透露，目前房产税主要有上海、重庆、国税总局三种不同的模式，政府将采取哪种方式还没有确定。专家指出，限购令等细则在短期将对沪楼市产生作用，但房产税的出台将对房地产市场产生深远影响。
沪版利剑
9月份房地产市场的反弹，逼迫上海再出利剑调控楼市。
10月7日晚，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强上海市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，意见共十二条。
内容包括：在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房）。细则中称，上海将全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。
上海的调控细则还加强了对开发商的监管，上海市政府将加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
而对房产开发项目，则实行了不同区间的价格管理。如楼盘销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
“‘限购令’从购买方抑制了投资客的炒房行为，而对楼盘价格监管和土地增值税管理，则无疑是指向开发商的涨价行为的。”中国指数研究院副院长陈晟指出，这些措施都将对抑制上海房价产生重要影响。
而此次调控中还亮出了另一个重磅炸弹：房产税。上海细则中明确表示，将发挥税收在房地产市场调控中的作用，上海将按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
被搁置了一段时间的房产税，再次成为9月29日二次调控政策后各方关注的焦点。
“近期出台的可能性是存在的，但什么时候出，还要看时机。”上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张鸿铭向记者表示。
“根据中央最新的房产调控政策，沪房产税的方案将再次做出一些修改。”上述规土局相关人士称。
上海住房保障局一位经济师告诉记者，上海市政府和房管部门将对房价严密监测，如果房价上涨势头不减，估计年底年前就会出台；而房价如能保持稳定，则预计在明年3月前后出台。
房产税或从重征收
出台房产税除了时机的选择，还有力度的考量。
就房产税对楼市的影响，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时表示：“限购令”和对开发商的价格监管措施也许在短期内作用明显，但长期看影响更远的是房产税。
对近日媒体所称沪房产税将实行0.3%—0.4%的税率，有专家指出，若税率过低将无法达到预期效果。
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尹伯成指出，投资客是助涨房价的重要因素，房产税的出台就是要控制住这个上涨的重要因素。
“我了解到的情况是，沪政府的主张是，房产税如果要实行，税率就不会太低。”一位上海市政府咨询专家向记者透露，中央希望几个试点城市实行房产税后，明年能够在全国推广，但这与房产税的征收方式有很大关系。而在征收税种和征收范围、税率上，采取什么样的方式上，几个试点城市还不能达成一致意见。
据上述专家透露，目前房产税主要有三种不同的模式：除重庆的房产特别消费税和上海的住房环节保有税外，还有国税总局提出的恢复原有的房产税方案。由于上海和重庆的房产税方案都涉及到新税种的问题，在立法上需要一段时间。此外，重庆和上海的方案中是对二套以上住房进行征税，对住房信息的调查、征收标准的界定有一定困难。
就房产税的方案问题，陈晟在接受记者采访时透露，由于上海、重庆的方案不一定能在全国快速推广，但中央希望明年房产税能尽快推广，因此国税总局提出了自己的方案：恢复原有房产税，这样在立法和征收范围上无需重新界定，便可以快速在全国推广。
“上海究竟会采取哪一种模式，现在还没有明确。现在还有官员提出，先在几个试点城市按自己的方案试行各自的房产税，看一下效果，再就全国方案进行研究。”陈晟表示。
幕后推手
迫使上海政府出台调控细则并积极推进房产税的因素不是别的，正是房地产市场的再度疯狂苗头。
“政府方面表示房产税的出台快慢与房价有很大关系，说明这次的调控政府是真下决心了。而房价再次上涨和地王重出江湖的双重因素，加速了本次调控的出台和升级加码。”中原地产董事程澐指出。
近期的市场已经使政府不得不再次出手。在经历了几个月的市场调整和观望期后，除个别城市房价出现了下降外，其他城市不但未出现大规模的降价促销，而且8月起无论是土地市场还是住宅市场都迎来了一波强劲的反弹。
易居中国10月2日公布的最新数据显示，上海9月商品住宅成交量为108万平方米，超过今年4月时103万平方米的纪录，成为全年新高。
在成交量攀升的时候，9月份上海房价也开始出现反弹，上海嘉定、宝山一些楼盘甚至又出现了排队买高价房号的现象。投资客也认为沪房价已经“见底”，活跃在上海、杭州的一些高档楼盘的售楼处，又开始活跃在不同的售楼处。
“二手房、高档房的价格也出现大幅跳水，9月成交量比8月涨了近四成。二手房价格上涨的速度也明显比8月快。”美联物业总经理丁伟表示。
土地市场也开始升温，“地王”9月底再次出现在上海滩。
9月29日雅戈尔置业以33.93亿夺得上海普陀区长风8号东地块，2.59万元/平方米的楼板价刷新了去年中海地产在该区域保持的2.2万元/平方米的楼板价纪录，成为长风新地王。
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