房价高企：地价高、利润高抑或其他？

又是“金九银十”了，令犹在观望中的人倍感焦虑的是，京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。在这一背景下，国土部、住建部规定，凡有闲置一年以上土地的房企，不得再拿地；住建部、银监会对北京、上海等八城市二套房贷政策执行情况开始进行联合检查；国家统计局开始调查北京等城市的住房空置率，并尝试改进房价的统计方法。种种迹象似乎表明，地产商们并没有像他们所声称的那样“从”了，中央政府已经悄然启动了新一轮的楼市调控。笔者更为关心的是，房价高企的深层次原因到底何在？不弄清这一原因，恐怕难以评估楼市调控政策的效果。
年初两会上，全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印指出：“北京房子的建设成本每平方米不过3000元”，“占北京房价约两成”，因此“房价高的本质是地价高”。结论果真如此吗？
笔者是伏案工作的念书人，只能根据公开数据进行一些推测。图表是笔者根据“招保万金”四大地产商公开的财务报表数据整理而成的。不难发现，“招保万金”自2006年至今年中期，平均的销售毛利润率高达39.33%！换句话说，成本为0.60元的商品，卖出了1元的价格！毛利润占房价的比重近四成！笔者相信，这一比例，在北京也是大致适用的，根据杜德印的数据，建筑成本占两成，那么地价只占房价的四成！至少就北京市场而言，房价高企的真正原因就十分清晰了，“房价高的本质是地价高”这一观点只对了一半！利润高，与地价高，对于房价高，是同等重要。换言之，房地产行业的高利润，甚至可以说暴利，也是房价居高不下的主要原因！
为什么说房地产行业的高利润率是暴利？笔者计算了1994年至2009年全部数据可得的16054个样本的销售毛利润率、净资产报酬率等财务指标后发现，“招保万金”的销售净利润率17.26%、销售毛利润率39.33%、净资产报酬率17.24%分别属于全部A股上市公司中最高的15%、20%和10%。并且销售利润率与净资产报酬率与“招保万金”处于同一水平的，除了房地产公司之外，就只有诸如贵州茅台(600519,股吧)、西山煤电(000983,股吧)、盐湖钾肥(000792,股吧)等具有特殊垄断性资源的上市公司了。这一现象，是否可以作为诸如“招保万金”等房地产上市公司是暴利公司的证据？
或许有人会质疑在下对“招保万金”暴利的论断。理由就是，房地产行业生产周期长，周转速度慢，比如图表中所示的那样，“招保万金”平均的周转次数为0.3275次/年，而A股公司平均为0.6124次/年。周转慢，自然应该赚取更高的销售毛利润率和销售净利润率。这一观点无疑是对的，但无法解释为什么它们的净资产报酬率高达17.24%并且位居全部A股公司中最高的10%这一现象。在一个公平、竞争性的市场中，等量的资本大致赚取等量的回报。如果是这样，“招保万金”平均的净资产报酬率应该与全部A股公司的平均水平6.17%相差不大。
从另外一个角度看，如果“招保万金”赚取这一回报水平，根据其权益乘数3.0902和资产周转次数0.3275，其销售净利润率应该只有6.10%，销售毛利润率应该只有28.17%。但“招保万金”实际的销售净利润率、毛利润率比这一推断水平整整高了11.17个百分点！这是否可以作为房地产上市公司暴利的证据？
地价高、地产商的利润高，深层次的原因又在哪里？高地价是因为部分地方政府或地方财政的利益所系；高利润是因为房地产商的利益所系。而更令人担忧的是，部分地方政府与房地产商从某种意义上说具有共同的利益，这正是政府的土地出让收入或地价、房地产商的毛利润，各占房价的四成左右的深层次原因。
回复该发言

在下有一种隐隐的担忧，如果不从根本上改变地方政府与地产商之间的利益关联，地产新政恐怕难以达到预期的政策效果。
（作者为中央财经大学教授）
又是“金九银十”了，令犹在观望中的人倍感焦虑的是，京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。
年初两会上，全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印指出：“北京房子的建设成本每平方米不过3000元”，“占北京房价约两成”，因此“房价高的本质是地价高”。
笔者是伏案工作的念书人，只能根据公开数据进行一些推测。
为什么说房地产行业的高利润率是暴利？笔者计算了1994年至2009年全部数据可得的16054个样本的销售毛利润率、净资产报酬率等财务指标后发现，“招保万金”的销售净利润率17.26%、销售毛利润率39.33%、净资产报酬率17.24%分别属于全部A股上市公司中最高的15%、20%和10%。
或许有人会质疑在下对“招保万金”暴利的论断。
从另外一个角度看，如果“招保万金”赚取这一回报水平，根据其权益乘数3.0902和资产周转次数0.3275，其销售净利润率应该只有6.10%，销售毛利润率应该只有28.17%。
地价高、地产商的利润高，深层次的原因又在哪里？高地价是因为部分地方政府或地方财政的利益所系；高利润是因为房地产商的利益所系。
回复该发言