七问深圳楼市：限购令有多久 退房潮是否来袭?

根据9月30日深圳发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》中，“明确在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。”细心的人发现，上述表述有“暂时”的状语。但是，“限购令”的这个“暂时”到底会有多久？
“暂时”会多久？
根据9月30日深圳发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》中，“明确在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。”细心的人发现，上述表述有“暂时”的状语。但是，“限购令”的这个“暂时”到底会有多久？
记者昨日采访的多位业内专家认为，“限购令”不会是一个短期政策。
“我认为2011年年底之前‘限购令’不会放松。”深圳资深地产评论人柯汶表示，随着深圳、北京、上海等一线城市相继出台“限购令”，这表明该政策已成为趋势，如果明年中国的GDP和全球经济环境能持续稳定，那么，对楼市的“重典”仍将继续，并且房产税也似乎箭在弦上。
美联物业深圳区董事王书权认为，“限购令”不会是短期政策，但至于实施时间的具体长度，取决于政府对于市场是否回调到其认为的合理状态。
“这大概会实施至少一年以上。”深圳中联地产副总裁蒋福清认为，深圳楼市成交量和价格的下降，都还需要时间，并且楼市政策是否严格执行，关系到地方政府的政绩，因此，“限购令”短期不会改变。
双拼、豪宅项目将冰冻？
“限购令”10月1日一公布，业内不少朋友就向深圳商报记者表示，双拼户型受影响最大。据了解，为了规避“90／70”政策，即套均建筑面积90平方米以下的户型建筑面积不得小于总建面的70％，深圳近几年来新房市场上出现了不少“双拼户型”，发展商在规划时以两套独立单元来报建，但在销售时则将两套房拼成一套房销售。这些房源在目前的市场上，将面临出手困难的局面。
“限购令”不仅打击投资客，还打击了换房客。“大户型、豪宅受影响也很大。”深圳房地内参总经理尹香武（半求）认为，此政策一出，深圳豪宅交易将直接表现为地量，因为豪宅基本都是第三套及以上的多次改善性购房行为。而如果“暂时”的时间超过六个月，深圳豪宅价格将直接开始大幅度下跌。
“退房潮”会否来袭？
由于“限购令”没有给缓冲期，要求“即日起”实施，因此，深圳房地内参总经理尹香武（半求）认为，2010年9月30日之前十天开盘的楼盘，由于都没有来得及办理网签合同，因此将出现规模巨大的退房潮，按照每天百套的平均成交来计算，深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房，相当于年销量的1／10，并有可能是“史上之最”。
深圳商报记者昨日采访了广东信荣律师事务所主任律师张茂荣，据其介绍，国庆长假期间，关于咨询“限购”导致无法过户要退房的案例已经有七八个。张茂荣说，不少购房者之前交给了业主几万元的定金，但由于已经有两套房产，于是被迫退房，但业主不愿返还定金。“政策调整并不属于买家的责任，因此业主应当无条件退还买家定金。”
外地楼盘将受益？
国庆深圳“秋交会”上，外地参展楼盘超过半壁江山，其中香港楼盘35个，占38％，珠三角其他区域楼盘28个，占31％，而深圳本地的楼盘只有24个，占26％。并有不少惠州、广州等地的楼盘趁深圳实施“限购令”之际，加紧招揽深圳购房者。
不过，对于外地楼盘会否因此而“大丰收”，业内人士看法不一。深圳资深地产评论人柯汶认为，北京、上海、广州、深圳等一线大城市仍旧会是投资客的重点，因为上述城市楼市的需求量大，资源更稀缺，升值前景更好，而周边城市的房价上涨速度也会慢。
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美联物业深圳区董事王书权表示，资金毕竟要找出路，“限购令”将会令更多资金转移到香港或澳门的楼市，目前香港楼市的畅旺，就有很大一部分资金来自大陆。
商铺写字楼会否更炙热？
今年4月的楼市新政以来，深圳的商铺和写字楼市场已经走出了一波升温的行情。那么，“限购令”会否加剧这种趋势？
曾一再提醒投资者关注商用物业商机的深圳房地内参总经理尹香武表示，住宅市场的“限购令”将会使那些没有及时出货、手上拥有豪宅过多、没有及时转战商物市场的人，“恐怕要遭受巨大损失”。
“10月的商铺市场投资者估计也会观望。”21世纪不动产深圳泛城商业总监范文君认为，根据以往经验，投资者要确定住宅市场不能买后，才会在商铺市场动手。因此，如果政策严格执行，估计11月商用物业市场将会迎来投资者的关注。
范文君同时提醒，目前商铺市场经过近半年的炒作，某些区域的价格已经太高，投资者可更多考虑单价适中的住宅裙楼的底商。
住宅租金会否再上涨？
很多人都会对今年7月份的房屋租金上涨印象深刻，原因之一，是由于4月的调控政策出台，令观望的购房需求转为租房需求。
深圳商报记者采访的多位业内人士均表示，10月新政也将会导致租金重新上涨，不过，上涨的幅度有限。“租金上涨是肯定的，但并非媒体之前所说的暴涨。”美联物业深圳区董事王书权认为，房租市场是要看承受能力的，目前深圳每月租金超过5000元的情况很少，与香港相比，深圳的租客量也少，所以，未来租金不会大涨。
深圳房地内参总经理尹香武也表示，“限购令”使租赁市场的供求关系将向有利于放租方的方向转化，租金将表现出稳定小幅上涨的走势。
投资客会否退出市场？
蒋福清介绍说，和投资客交流后发现，目前投资客仍在观望中：卖房卖不出，因为接盘人少；而“入货”则要等到10月份之后，看后市走势如何。
“总的来说，深圳近几年面临城市更新、升级改造、新区规划等各种题材，投资客下一步的目光，也将集中在这几方面。”蒋福清说。
美联物业深圳区董事王书权表示，由于目前投资者很关心资产保值的问题，所以，通胀压力下，投资者的资金可能会流向股市、外地楼市。
深圳知名地产评论人弓鸣则表示，虽然“限购令”是禁止投资客的投资投机行为，但目前“限购令”的细则还没出台，投资者也可能会借用别人名义、或联名买房，所以，投资客会否退出市场，还需政府出台新的细则。
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