四季度上海楼市将明显降温 开发商或大幅降价

备受关注的上海楼市调控细则“水落石出”。 “限购令”、“土地增值税预征”及“动迁安置房上市提前”……十二条细则一手控制投资需求，一手增加供应。业内人士坦言，此细则堪为有史以来最猛政策，可谓是“一针见血，环环相扣”，无论对开发商、投资客，还是自住客，基本都做到以行政手段为保障的有力制约和有效疏导。在此细则出台后，预料四季度沪上楼市促销力度将更大。

限购令将加速楼市走出回暖
继北京、深圳、厦门之后，上海也推出限购令。在本次沪十二条中，明确一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房）。 “此举会对多套的投资投机需求造成沉重打击。 ”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭如是说。
“限定居民家庭购房套数，用行政手段排挤投机、投资需求的进入。但这一政策，贴合当前自住需求占绝对主流的市场现状，预期对市场交易的实际影响能量有限。 ”上海中原研究咨询部总监宋会雍在接受采访时却表示出不同看法。
根据上海中原研究咨询部研究结果，预计10月中下旬，此轮自住需求支撑楼市“回暖”将告一段落。即便没有新政出台，也会有这样一个结果，新政会起到加速作用。
土地增值税对高档项目影响较大
房产税可说是此轮调控中最受关注的“招数”。在本次推出沪楼市十二条中，明确指出，上海按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好房产税改革试点的各项准备工作。 “房产税虽然本轮未出，但是其宣誓意义及信号越来越强烈。 ”沪上房地产分析师蔡为民坦言道。
虽然房产税并未推出，但上海却首次提出土地增值税预征措施。对此，杨红旭表示，由于只是以外环线分为两大区域，则对高档项目影响较大，尤其是内环内的很多公寓和外环外的别墅项，将按5%征收，明显超过以前2%左右的水平。这将使这类项目的开发商利润受到影响。宋会雍担忧此举会使得部分开发商将开发成本上被加税的部分转入房价环节。他指出，按此分类，被征收对象往往更多为产品领先、低端稀缺之品质项目，其凌驾于市场之上的资本在于独有与稀缺，这并非税收政策所能抹杀的。
五年后住房保障水平居全国先列
在本轮细则中，上海市对市场和保障两方面对增加住房供应要求十分明确。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，一方面通过将很多闲置房提前上市，增大供应，另一方面开发商为了保证现金流，不得不加快开发及推出新盘。
然而，房产专家薛建雄则表示，将动迁配套房的上市交易时间限制由5年减为3年，有利于增加中低档房产的供应，“但实际上之前市场上很多房源已经通过地下通道出售，所以能增加的供应也有限。 ”
杨红旭分析称，按2008—2012住房建设规划，新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。依新的规划，保障性住房在“十二五”期间将进一步加速、增加规模，预计廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。这将使五年后，上海的保障性住房建设规模和住房保障水平，跃居全国前列，不敢说第一，至少也是第二。
第四季度上海楼市将明显降温
“政策明显表示政府不想看到‘金九银十（专题："金九银十" 该出手买房了吗？)’。 ”一位开发商昨天坦言，本次政策对正在回暖走向过热的楼市会有一定抑制作用，但不会改变楼市的回暖趋势，房价上涨预期也只会有所放慢，而不会停止。
杨红旭则认为，在此政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8、9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。
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蔡为民也赞同上述观点。他认为，现在上海的细则出台，应该会让开发商认清现实，他预计会有部分开发商出现一轮较大幅度的降价，而成交量在短期观望的情况下，会在降价的情况下，再次复苏。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，“刚需”将成为后市交易主体。
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