限购令下深圳退房者日增 房地产纠纷明显增多

9月底的楼市调控新政再次引燃深圳房地产纠纷。深圳商报记者昨日采访的多位房地产律师表示，近日由于首套房首付提高到三成和限购，导致众多买家首期款无法支付以及无法在国土委过户，纷纷要求退房。
退房原因一：
限购导致无法过户
市民刘先生9月16日和业主签订了房屋买卖合同，但还没有到国土委过户，并且他已经拥有了两套住房，刘先生焦急不已希望退房，但担心业主会因此没收定金。
广东信荣律师事务所主任律师张茂荣在前日接受深圳商报记者采访时透露，当天已有七八个购房者因“限购”政策咨询的案例。而昨日，张茂荣律师又接到六七个类似的法律咨询。“大多数购房者已经拥有两套房，由于限购再买房将无法过户，所以希望业主返还定金，但遭到业主的拒绝。”张茂荣说，有两位咨询者还是一次性付清房款的，但同样因为限购政策过不了户。
对于政府限购，买方能否解除合同，目前尚无类似案例在法院审判，但根据大多数深圳房地产律师的意见，业主应当退还买方定金。因为买方已经按照合同约定支付定金、到银行办理贷款等，而房产过户是业主应该履行的义务，但现在却因政策无法过户，所以业主应该退还定金。
退房原因二：
首付增加无力买房
市民万辉9月23日在龙岗中心城某楼盘看中了两套房产，并支付了6万元的定金给开发商。当时开发商表示，万辉是首次置业，可以申请到八成贷款，即两成首付。因为万辉一次性购买两套住房，按照规定，第二套要首付五成。记者了解到，以往深圳不少首次置业者会一次性购买多套物业，不少是帮亲戚或朋友买。置业者到多家银行同时申请贷款，银行同一时间无法查到其贷款记录，该置业者便能顺利实现每套房产首付两成的目的。
但是，9月29日国务院公布的新楼市调控政策中，将首次置业的首付提高到三成。万辉此时面临两套房都要增加一成首付，成本提高太多，无力承受，于是也产生了退房的念头。
广东中圳律师事务所律师刘子儒昨日告诉深圳商报记者，在向他咨询的案例中，有很大一部分是由于贷款问题引发的。另外，有深圳资深中介人士表示，现在房产动辄上百万元，增加一成首付，意味着买家要多筹集10多万元，而市场上目前有很大一部分都是自住的刚性需求，因此首付增加导致退房并不奇怪。
另外，由于“限购令”没有规定缓冲期，要求“即日起”实施，因此，深圳房地内参总经理尹香武（半求）认为，2010年9月30日之前十天开盘的楼盘，由于都没有来得及办理网签合同，将出现规模巨大的退房潮，按照每天百套的平均成交来计算，深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房，相当于年销量的1／10。
法院新判例
政策变动属“情势变更”
据了解，限购、贷款成数发生变化等楼市调控政策导致的退房，买家是否需要承担责任，成了近期深圳法律界比较热门的话题。国家政策调控，到底是属于不可抗力，还是商业风险，将会得到截然不同的判决，前者买家能免责，后者买家必须承担违约责任。
“由于国家政策变动导致无法贷款，深圳终于有了判决出来的第一案。”拿着刚出炉的判决书，广东中圳律师事务所律师刘子儒昨日对深圳商报记者说。
据介绍，市民方宇（化名）和其妻子名下共有三套房产，今年4月初又在宝安区购买了一套205万元的房子，并支付了业主10万元定金。但是4月17日，国家楼市调控政策出台，因为已有三套房，方宇无法从银行贷款，要求退还定金，但遭业主拒绝，双方上了法庭。
刘子儒介绍说，判决书上，宝安法院明确了国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化，并且强迫购房者一次性付款买房也没有在合同中约定。所以，宝安法院判决因情势变更而解除合同，购房者不需承担责任。
回复该发言

“之前深圳的大多数类似案件都是双方调解，这是第一次因为政策变动无法贷款的相关案件，在法院有了正式的判决。这意味着，今后类似案件，购房者都能免责。”刘子儒说。
广东信荣律师事务所主任律师张茂荣表示，目前对于国家调控政策在法律上的认定，还有比较大的争议，甚至不同的法官观点也不统一。“我认为限购导致的无法过户的退房，业主应该返还定金；但贷款政策变动，买家无力买房，目前法律界仍有不少争议。”
回复该发言